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1、謹(jǐn)呈：中洲置業(yè)2012年7月丹陽地塊前期定位報告調(diào)研分析2.本體解讀3.項目定位4.項目發(fā)展建議5.丹陽概況1.丹陽概況1.丹陽背景丹陽市位于江蘇省南部，地處長三角腹地，東距上海200公里，西距南京68公里，東鄰常州市武進(jìn)區(qū)、新北區(qū)，西接鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)、句容市，南與金壇市接壤。全市總面積1059平方公里，戶籍人口80.8萬人，轄13個鎮(zhèn)，1個省級開發(fā)區(qū)。全市共有13個鎮(zhèn)（界牌鎮(zhèn)、后巷鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)、云陽鎮(zhèn)、司徒鎮(zhèn)、陵口鎮(zhèn)、呂城鎮(zhèn)、訪仙鎮(zhèn)、導(dǎo)墅鎮(zhèn)、埤城鎮(zhèn)、皇塘鎮(zhèn)、珥陵鎮(zhèn)、延陵鎮(zhèn)）、1個開發(fā)區(qū)。地處長江三角洲的長江南岸，是蘇南地區(qū)的城市交通樞紐。京滬鐵路
2、、滬寧高速公路、312國道、京杭大運(yùn)河橫貫市區(qū)。丹陽距常州機(jī)場半小時車程，距南京祿口機(jī)場為1小時車程，距上海浦東機(jī)場2個小時車程。對外開放的長江第三大港──大港港口離丹陽市區(qū)18公里。丹陽經(jīng)濟(jì)丹陽產(chǎn)業(yè)特色鮮明，眼鏡、五金工具、汽配、木業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)規(guī)模較大。在全國享有“眼鏡之都”、“燈具世界”、“鉆頭王國”、“木業(yè)航母”等美稱。2011經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計量單位20112010增幅（%）總?cè)丝谌?128758087570.5GDP總額億元724.9607.6712.7服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重%40.238.73.9人均GDP元894047516113第一產(chǎn)
3、業(yè)億元38.8031.925.1第二產(chǎn)業(yè)億元400.19345.1913.5第三產(chǎn)業(yè)億元285.91230.5612.5職工平均工資元407763423919.1城鎮(zhèn)人均可支配收入元266312301515.7丹陽為典型的工業(yè)城市，工業(yè)占GDP總值的55%，服務(wù)業(yè)占39%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢較好，人均GDP產(chǎn)值高，城市人口較為富裕。丹陽產(chǎn)業(yè)丹陽眼鏡已成為城市名片，。丹陽已從傳統(tǒng)的冶金、化工、紡織逐漸轉(zhuǎn)向眼鏡、汽配、五金等特色產(chǎn)業(yè)。其中后巷、新橋、界牌等鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)較為集中。產(chǎn)業(yè)名稱生產(chǎn)企業(yè)個數(shù)銷售額（億元）眼鏡60097汽配800195五金工具40028
4、6木業(yè)40158鄉(xiāng)鎮(zhèn)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)地區(qū)生產(chǎn)總值后巷9761778348128257916366新橋5738249131127271382140界牌6807276520164669447996埤城1037027260968041351020單位：萬元不完全統(tǒng)計，丹陽從事以上特色產(chǎn)業(yè)的人口基數(shù)近20萬人，產(chǎn)業(yè)化支撐推動城市迅速城鎮(zhèn)化，城市發(fā)展條件優(yōu)越。擁有較好產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的四鎮(zhèn)中，均以工業(yè)為主。其中后巷的工業(yè)產(chǎn)值占85%。城市規(guī)劃一個休閑環(huán)依托圍繞舊城的西門運(yùn)河、香草河、京杭大運(yùn)河等水綠外環(huán)，打造最具特色的以休閑功能為主的空間，成為城市休閑生
5、活的紐帶十個標(biāo)志性空間舊城中心、西門歷史街區(qū)、兩個軌道站、城東新城、城南片區(qū)、城西片區(qū)、蓮湖及南湖四條特色街道新民路、中山路、丹鳳路及城河路丹陽目前城市的板塊發(fā)展趨勢為東西橫向拉伸。東為開發(fā)區(qū)，西則以云陽鎮(zhèn)為中心。地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r老城區(qū)云陽片區(qū)開發(fā)區(qū)丹陽城區(qū)物業(yè)主要以住宅為主，均集中在開發(fā)區(qū)和云陽片區(qū)，而商業(yè)物業(yè)偏少。商業(yè)形式以社區(qū)沿街為主。其中體量稍大的有三個，為天華城市購物廣場、賢橋廣場及御瓏灣。天華城市購物廣場賢橋廣場御瓏灣住宅的發(fā)展分布趨勢，也意味著城市商圈的分布特征。當(dāng)前丹陽主要人群集中區(qū)即為上述三個區(qū)域。天華城市購物廣場此項目為當(dāng)前丹陽
6、唯一在售的純商業(yè)。地理位置較好，但其銷售情況并不理想，市場反映價格偏高。項目名稱天華城市購物廣場位置西環(huán)二路與水關(guān)西路交叉口占地面積30000㎡總建筑面積64681㎡規(guī)劃1棟產(chǎn)權(quán)式酒店、其他二層及四層展廳商鋪。其中C、D棟為自持物業(yè)。開盤時間2011年10月30日銷售狀況共計推出商鋪80套，產(chǎn)權(quán)酒店280套。截止到目前，商鋪銷售約20套，產(chǎn)權(quán)酒店銷售約15套銷售方式15年包租，每年固定7%回報，15年后承諾以150%回購。銷售價格（元/平米）1F均價35000，沿街68000；2F均價20000ABCD賢橋廣場及御瓏灣賢橋廣場位于市中心，但此項
7、目已處于停工狀態(tài)，呈闌尾樓狀。御瓏灣擁有12萬平米商業(yè)，但尚未銷售。賢橋廣場賢橋廣場御瓏灣御瓏灣商業(yè)總面積為12萬平米，包含1棟辦公、1棟酒店及四層的商業(yè)展廳。現(xiàn)規(guī)劃1層為超市，2層以上為購物中心。項目進(jìn)度目前已進(jìn)行樁基工程。專業(yè)市場現(xiàn)狀當(dāng)前丹陽已開業(yè)經(jīng)營的建材類相關(guān)專業(yè)市場有華東建材城及森林家居廣場。華東建材城森林家居廣場華東建材城華東建材城位于老312國道西側(cè)，老市場于1998年開業(yè)，目前為擴(kuò)建后的新市場，于去年開業(yè)。項目名稱華東建材城經(jīng)營業(yè)態(tài)建材、家居總建筑面積220000㎡（倉儲面積：50000㎡）1F租金1.37元/平米/天備注：商家
8、總數(shù)約300左右，該項目擁有政府背景，政府重點打造。由于市場基礎(chǔ)牢固，目前經(jīng)營狀況較好。地址老312國道西側(cè)占地面積166000㎡開業(yè)時間2011年8
