宏達地塊前期定位及產(chǎn)品建議報告

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1、宏達地塊前期定位及產(chǎn)品建議報告目標分析本體分析項目背景商業(yè)部分建議項目形象定位推售節(jié)奏預(yù)判核心問題構(gòu)建住宅產(chǎn)品建議報告結(jié)構(gòu)經(jīng)營目標目標分析打造區(qū)域內(nèi)有區(qū)別化的產(chǎn)品快速去化，迅速回款，運作其他地塊快速取勝本體分析區(qū)位新華大街與豐樂路交匯處，地處葫蘆島市連山區(qū)商業(yè)繁華地段交通緊鄰城市主干道，公交系統(tǒng)發(fā)達，交通便捷地塊地塊規(guī)則，無遮擋問題，沿街展示面大周邊老舊住宅小區(qū)，生活消費型商業(yè)豐富配套濃厚的商業(yè)氛圍，較好的教育設(shè)施條件特色新古典風(fēng)格，商業(yè)頂部為屋頂花園，現(xiàn)代氣息濃郁本體分析-經(jīng)濟指標占地面積：18585.8㎡建筑面積

2、：165330㎡，其中住宅74910㎡，商業(yè)46470㎡，地下43250㎡容積率:6.57住宅戶數(shù)：654戶，其中回遷戶330戶，商品房戶324戶停車位：863個，住宅停車位491個，商業(yè)停車位372個本體分析-區(qū)位城市最核心，商業(yè)氛圍濃厚，配套設(shè)施齊全，交通便捷。本體分析-四至項目四至均為學(xué)校與商場，配套優(yōu)勢突出。本體分析-交通道路網(wǎng)絡(luò)：臨新華大街、豐樂路，城市主干道通達性好，形成快捷的交通路網(wǎng)。公共交通：1路、2路、18路、31路、快1緊鄰城市主干道，公交系統(tǒng)發(fā)達，交通便捷本體分析-配套優(yōu)劣勢分析住宅的優(yōu)勢優(yōu)質(zhì)學(xué)

3、區(qū)配套齊全的商業(yè)配套便利的交通配套城心區(qū)位優(yōu)勢較好的投資升值空間獨特的園林景觀設(shè)計部分樓采光、朝向不理想入戶方式不便利容積率高住宅的劣勢優(yōu)劣勢分析商業(yè)的優(yōu)勢濃厚的商業(yè)氛圍便利的交通配套合理的車位規(guī)劃已有主力店進駐區(qū)域競爭激烈主力店知名度不高客群消費習(xí)慣商業(yè)的劣勢2012年中國房地產(chǎn)市場回顧政策：調(diào)控方向不變，保護合理自住需求和抑制投資投機需求兩手抓新房：百城價格止跌反彈，重點城市成交為近三年最高，但供應(yīng)處于低位，庫存高位盤整，出清周期大幅縮短，全國投資增速企穩(wěn)回升，新開工降幅趨緩。價格：低價入市高價加推，中高端項目銷

4、量提升結(jié)構(gòu)性拉高均價，百城均價全年穩(wěn)中有升。土地：全年供求不及2011年，但下半年明顯升溫。企業(yè)：銷售業(yè)績明顯好于往年，資金狀況好轉(zhuǎn)，經(jīng)營更趨穩(wěn)健。背景2012年“反彈、回升、升溫”催生“新國五條”政策出臺1、2012年需求強勁，樓市火熱，價格止跌反彈；2、土地市場一、二線城市升溫明顯，再度出現(xiàn)“地王”；3、主要城市成交量持續(xù)不斷回升，為近期三年最高，為房價持續(xù)走高提供條件4、市場再度面臨失控。為遏制房價過快增長，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，政府在即將換屆時再次強調(diào)房地產(chǎn)市場調(diào)控，出臺新“國五條”，為外界表明政府的房產(chǎn)調(diào)控決心和

5、力度，同時指明新一屆政府繼續(xù)堅持從嚴調(diào)控政策的方向。背景-20122月20日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。據(jù)新華社報道，這也是本屆政府召開的最后一次國務(wù)院常務(wù)會議。“國五條”中穩(wěn)定房價的新政包括，完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強市場監(jiān)管等五項內(nèi)容。2009年12月份開始樓市調(diào)控以來的第五次調(diào)控升級。2013年2月20日“新國五條”出臺背景-新國五條二手房交易短期井噴。市場觀望態(tài)度增加。20%個稅

6、或迫使買家轉(zhuǎn)向一手市場。限購區(qū)域覆蓋面擴大，全面打壓投資及投機行為。能夠替代住宅功能的商業(yè)可能將再度被投資者關(guān)注?！靶聡鍡l”出臺后的市場動態(tài)背景-全國市場“新國五條”出臺后的葫蘆島市場動態(tài)背景-葫蘆島市場2013年，葫蘆島市計劃完成房地產(chǎn)投資165億元，同比增長22%;商品房施工面積1500萬平方米，同比增長23.9%;完成商品房銷售額102億元，同比增長22%。3.16葫房網(wǎng)春季看房團，參與人數(shù)150人，參與項目13個，成交12戶，成交面積960平方米，成交金額480余萬;意向成交戶約41戶，意向成交面積約287

7、0平方米，意向成交額約1500余萬元，成功激活葫蘆島樓市暖春?？捶繄F后一周葫房網(wǎng)樓盤來電咨詢量增加20.3%。在“國五條”發(fā)布的大背景下，近七成樓盤選擇“按兵不動”。對比新政發(fā)布前后的成交均價，大多數(shù)樓盤價格未變。各項目逐漸進入新品認籌階段，優(yōu)惠折扣層出不窮。核心問題構(gòu)建目標分析本體分析項目背景核心問題構(gòu)建本報告要解決的核心問題做什么樣的住宅產(chǎn)品？剩余商業(yè)如何操作？什么樣的項目形象定位？2013年的推售節(jié)奏如何安排？住宅產(chǎn)品建議—市場分析、客群分析、產(chǎn)品建議、區(qū)域劃分住宅建議-市場葫蘆島市內(nèi)房地產(chǎn)主要集中在這幾個板塊

8、。連山老區(qū)板塊、教育園區(qū)板塊、望海寺板塊、東城區(qū)板塊，打漁山區(qū)板塊、龍灣CBD新區(qū)板塊。連山老區(qū)新盤較少，各項盤剩余量不高，大面積產(chǎn)品居多。教育園區(qū)、東城區(qū)住宅去化量比較大。打漁山、龍灣CBD新區(qū)板塊住宅存貯量比較大。望海寺板塊依然是三家競爭，去化慢，也無新盤介入。住宅建議-市場區(qū)域項目名稱面積區(qū)間當前成交均價（元/平方米）建筑形式建筑面積總套