新洲路地塊前期定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告

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1、謹(jǐn)呈：策劃情景模擬培訓(xùn)評委新洲路地塊前期定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告版權(quán)聲明世聯(lián)地產(chǎn)2010年6月22日本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。報(bào)告主要結(jié)構(gòu)：第一部分：目標(biāo)解讀及項(xiàng)目分析第二部分：市場分析第三部分：客戶分析第四部分：案例借鑒第五部分：項(xiàng)目定位第六部分：物業(yè)發(fā)展建議1目標(biāo)解讀1、目標(biāo)解讀2、目標(biāo)下的問題目標(biāo)解讀發(fā)展商目標(biāo)：?短期目標(biāo)：安全回籠資金?長期目標(biāo)：取得較高收益世聯(lián)的理解：?具

2、備強(qiáng)市場競爭力?具有抗風(fēng)險(xiǎn)能力目標(biāo)下的問題我們的任務(wù)R1-非期望結(jié)果R2-期望結(jié)果?項(xiàng)目無優(yōu)勢資源；?實(shí)現(xiàn)成功銷售，及時(shí)回?超高容積率款，并為開發(fā)商帶來可觀的?尋找項(xiàng)目的真實(shí)價(jià)?小規(guī)模樓盤利潤值，準(zhǔn)確定位；?周邊市場競爭激烈?以前瞻的視角塑造項(xiàng)目的核心競爭力；?把握合理的開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)策略、配套設(shè)施……最低化風(fēng)？險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展核心問題：無任何優(yōu)勢資源的超高容積率小盤，如何準(zhǔn)確定位和打造產(chǎn)品核心競爭力，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力和快速銷售目標(biāo)？項(xiàng)目分析1.項(xiàng)目地塊分析2、項(xiàng)目地段分析3、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目基礎(chǔ)背景項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指

3、標(biāo)總占地面積：6731.6M2總建筑面積：61776.3M2容積率：9.1其中：商業(yè)部分面積：4658M2住宅部分面積：45864M2地下停車面積：9844.3M2地下設(shè)備用房：1310M2項(xiàng)目基礎(chǔ)背景：規(guī)模小、容積率高項(xiàng)目地段分析車公廟商務(wù)圈華強(qiáng)北商務(wù)圈（沿深南大道）深南大道本項(xiàng)目臨靠濱河大道、新洲路兩條主干道，公交福田中心區(qū)系統(tǒng)發(fā)達(dá)毗鄰福田中心區(qū)，距離車公廟商濱河大道務(wù)圈、華強(qiáng)北商務(wù)圈等區(qū)域車程10-15分鐘。本項(xiàng)目新洲路一、毗鄰深圳CBD，區(qū)域成熟二、交通發(fā)達(dá)，可便利通達(dá)華強(qiáng)北、車公廟等城市核心商業(yè)、商務(wù)圈三、項(xiàng)目西鄰主

4、干道新洲路，噪音大項(xiàng)目地段分析石廈——福田區(qū)委所在，開發(fā)多年，居住氛圍濃厚周邊配套齊全：商業(yè)——天虹商場/周邊底商；學(xué)?！轮扌W(xué)/石廈小學(xué)/石廈中學(xué)中心區(qū)濱河大道居住區(qū)居住區(qū)本項(xiàng)居住區(qū)目石廈小學(xué)新洲小學(xué)皓月花園新洲小學(xué)石廈中學(xué)天虹福田商場區(qū)委居住區(qū)一、片區(qū)居住區(qū)發(fā)展成熟，配套齊全，居住氛圍成熟新洲路二、新洲小學(xué)、石夏小學(xué)、石夏中學(xué)等教育配套豐富項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目四至分析：1、景觀：本體/周邊皆無景觀資源項(xiàng)目北面住宅小區(qū)2、噪音：道路噪音——三側(cè)臨路（其中新洲路是主干道）學(xué)校噪音——西南兩側(cè)小學(xué)/中學(xué)項(xiàng)目東面住宅小區(qū)3、建筑環(huán)

5、境：周圍建筑環(huán)境較為雜亂，觀感較差8層建設(shè)用地19層19層學(xué)新洲小信托花園新洲路90m塊建設(shè)用地政府預(yù)留地79m多層82m多層石夏中學(xué)項(xiàng)目西面的新洲路和新洲小學(xué)項(xiàng)目南面石廈學(xué)校環(huán)境——缺少私有環(huán)境資源，現(xiàn)有資源不足地塊限制限制1：規(guī)模小,高容積率限制2：西鄰主干道新洲路，噪音影響大限制3：缺少私有環(huán)境資源，現(xiàn)有環(huán)境資源不足地塊價(jià)值價(jià)值1：片區(qū)居住區(qū)發(fā)展成熟，生活、商業(yè)配套齊全，適宜居家價(jià)值2：交通便利，公路網(wǎng)發(fā)達(dá)，10分鐘CBD生活價(jià)值3：毗鄰深圳CBD，區(qū)域發(fā)展成熟價(jià)值4：石夏小學(xué)、新洲小學(xué)、石夏中學(xué)等教育配套豐富2市場分析

6、1、市場現(xiàn)狀分析2、未來供應(yīng)分析市場現(xiàn)狀分析A185-115平米A285-115平米A360-90平米A4120-140平米A5100-140平米A6100-130平米A770-105平米市場現(xiàn)有戶型結(jié)構(gòu)：1、以2/3房為主A885-100平米2、2房以70-90平米的2房2廳為主3、3房以100-130平米的3房2廳為主60㎡70㎡80㎡90㎡100㎡110㎡120㎡130㎡140㎡150㎡市場供應(yīng)產(chǎn)品主要集中在70-90㎡剛需產(chǎn)品及100-130㎡的改善型住宅，公寓、一房產(chǎn)品空缺市場現(xiàn)狀分析按月均銷售套數(shù)從高到低排列：高于

7、市場平均速度多是總價(jià)40-60萬的小戶型月均銷售套項(xiàng)目主力戶型面積（M2）均價(jià)（元/M2）總價(jià)（萬元/套）主力客戶數(shù)A33*2、2*260-90680040-60萬一次置業(yè)/長線投資70一次置業(yè)、公務(wù)員/中A82*2、3*270-110680047-75萬60管（3房）A72*2、3*270-105650046-68萬一次置業(yè)（白領(lǐng)）40一次置業(yè)（港人/公司A43*2120-140700084-98萬40白領(lǐng)）一次置業(yè)者（公司職A22*2、3*275-103630047-64萬35員/公務(wù)員）A53*2、4*2100-1406

8、50065-91萬公務(wù)員/中管32A12*2、3*285-115610050-70萬一次置業(yè)者29A63*2、4*2100-130630063-82萬公務(wù)員/潮汕商人18剛性需求旺盛，總價(jià)在60萬以下小戶型消化迅速典型案例分析項(xiàng)目名稱A1地理位置福田區(qū)新洲二街與新洲九街交匯處