某地塊項(xiàng)目定位及前期發(fā)展建議方案.ppt

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1、加泰地產(chǎn)崇陽縣教育城地塊項(xiàng)目定位及前期發(fā)展建議二零一三年三月contentPART1市場調(diào)研分析PART2地塊價(jià)值分析PART3項(xiàng)目定位PART4項(xiàng)目規(guī)劃建議PART5開發(fā)策略建議PART6工作進(jìn)度安排PART1市場調(diào)研分析人口：崇陽縣現(xiàn)轄8鎮(zhèn)4鄉(xiāng)，2012年底，全縣年報(bào)總?cè)丝?7.08萬。其中農(nóng)業(yè)人口39.17萬，非農(nóng)業(yè)人口8.9萬?？h城關(guān)地區(qū)常住人口10萬，縣城流動(dòng)人口3.5萬。PART1市場調(diào)研分析一、關(guān)于崇陽崇陽縣2008—2012GDP走勢圖“經(jīng)濟(jì)弱縣、財(cái)政窮縣”是崇陽縣的真實(shí)寫照。截止2010年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到57.83億元，在全省縣市中，綜合實(shí)力居51位，GD

2、P居57位，地方財(cái)政一般預(yù)算收入居66位，農(nóng)民人均純收入居51位，固定資產(chǎn)投資居59位。雖然崇陽縣經(jīng)濟(jì)仍然保持快速增長，但受對外交通不便、人口基數(shù)較少制約，工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)總量偏低，屬于相對貧窮地區(qū)。20082009201020112012PART1市場調(diào)研分析一、關(guān)于崇陽崇陽縣2008—2012人均收入水平走勢圖按照崇陽縣制定的“十二五”發(fā)展規(guī)劃，計(jì)劃到2015年，全縣生產(chǎn)總值達(dá)到130億元，年均增長17.6%。其中，第一產(chǎn)業(yè)達(dá)到22億元，年均增長9.9%；第二產(chǎn)業(yè)達(dá)到53億元，年均增長19.6%；第三產(chǎn)業(yè)達(dá)到55億元，年均增長19.6%。人均生產(chǎn)總值達(dá)到2

3、6263元，比2010年增加11805元。全地域財(cái)政收入達(dá)到10.86億元，年均遞增11.5%。其中，一般預(yù)算收入達(dá)到3.5億元，年均遞增15%。PART1市場調(diào)研分析一、關(guān)于崇陽關(guān)鍵詞：1、存量較大：截止2012年底，全縣商品房存量30萬余平米；2、競爭激烈：全縣大小在售項(xiàng)目33個(gè)，15萬平米以上規(guī)模樓盤5個(gè)，加上本項(xiàng)目和錦繡天成，競爭較為激烈；3、房價(jià)不高：目前，大部分成規(guī)模樓盤銷售均價(jià)在2500元/平米上下徘徊，全縣3月份最高銷售均價(jià)2867元/平米，最低僅1300余元/平米。4、產(chǎn)品特征：從多層向小高層的過渡期已經(jīng)基本完成，目前正由小高層向高層過渡。但受房價(jià)影響，多層

4、、小高層產(chǎn)品具有較強(qiáng)的市場競爭力。從銷售數(shù)據(jù)分析，三房仍是市場供應(yīng)需求的主力，面積在110-130平米。市場上開始出現(xiàn)“兩房變?nèi)俊?、“三房變四房”等產(chǎn)品，以贈(zèng)送面積為賣點(diǎn)，戶型面積由趨小化傾向。PART1市場調(diào)研分析二、關(guān)于崇陽房地產(chǎn)PART1市場調(diào)研分析二、關(guān)于崇陽房地產(chǎn)PART1市場調(diào)研分析二、關(guān)于崇陽房地產(chǎn)老街區(qū)電力大道崇陽大道新建路儀表路沿河大道解放路家裝、家居電器、服飾婚慶、珠寶美容、娛樂超市、藥店本案PART3項(xiàng)目定位分析三、區(qū)域商業(yè)背景分析崇陽縣商業(yè)業(yè)態(tài)分布區(qū)域商業(yè)市場目前租賃情況良好，但租金水平差距較大。新建項(xiàng)目商鋪價(jià)格多在7000-10000元/平米（首層

5、）。PART3項(xiàng)目定位分析三、商業(yè)租售價(jià)格分析針對競爭激烈——優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)，通過贈(zèng)送入戶花園、空中花園、大飄窗等面積的方式，提升戶型附加值，并通過控制建筑面積、控制總價(jià)爭奪市場；針對房價(jià)較低——豐富產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，前期先以多層、小高層等成本較低產(chǎn)品入市，快速切入市場；爭取差異化——本項(xiàng)目周邊學(xué)校眾多，但其它項(xiàng)目針對陪讀市場、投資市場的挖掘不夠，本項(xiàng)目可適量推出公寓（小兩房）搶占市場；爭取高端市場——通過高端洋房產(chǎn)品，以首層奉送花園、中間樓層奉送露臺(tái)等方式，吸引高端客戶，賺有錢人的錢。PART1市場調(diào)研分析四、市場分析啟示PART2項(xiàng)目地塊價(jià)值分析項(xiàng)目位于電力大道以南，新建路以北，崇

6、陽大道以西，目前交通、配套略顯不便，但隨著電力大道、環(huán)線的竣工，未來交通格局將大為改善。項(xiàng)目地勢起伏，施工土方量較大，但利于坡地景觀的營造。項(xiàng)目緊鄰崇陽教育城，教育配套資源較好，周邊發(fā)展?jié)摿^大。PART2項(xiàng)目地塊價(jià)值分析一、立地條件主要優(yōu)勢點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)：緊鄰崇陽教育城，教育配套資源較好；周邊發(fā)展日新月異，地塊升值潛力較大；地塊規(guī)模較大，利于品質(zhì)、環(huán)境營造。PART2項(xiàng)目地塊價(jià)值分析二、地塊優(yōu)劣勢分析主要劣勢：周邊略顯荒涼、人氣不旺，目前交通不便，商業(yè)、醫(yī)療等配套不足；雖靠近教育城，但地處教育城至城區(qū)的反方向；地勢崎嶇，土方量較大；地塊北面鄰主干道，對于項(xiàng)目形象展示、建筑排布帶

7、來一定的難度。周邊樓盤較多，尤其是錦繡天成對本項(xiàng)目威脅較大。PART2項(xiàng)目地塊價(jià)值分析二、地塊優(yōu)劣勢分析PART2項(xiàng)目地塊價(jià)值分析三、用地條件針對政府對商業(yè)指標(biāo)要求和地塊人氣不足現(xiàn)狀——適度打造商業(yè)，相對集中布局，引進(jìn)餐飲娛樂休閑等人氣店，打造情景商業(yè)街，帶動(dòng)周邊人氣發(fā)展。針對2.5容積率——規(guī)劃難度不大，但須注意多層、小高層、高層等不同住宅產(chǎn)品進(jìn)行搭配，以滿足不同的市場需求。PART2地塊價(jià)值分析三、對定位和規(guī)劃的啟示PART3項(xiàng)目定位圍繞教育、人文、升值潛力等先天條件重點(diǎn)突出品質(zhì)、景觀的達(dá)到優(yōu)化戶型