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《某地塊項(xiàng)目定位及前期發(fā)展建議方案.ppt》由會(huì)員上傳分享,免費(fèi)在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在PPT專區(qū)-天天文庫。
1、加泰地產(chǎn)崇陽縣教育城地塊項(xiàng)目定位及前期發(fā)展建議二零一三年三月contentPART1市場調(diào)研分析PART2地塊價(jià)值分析PART3項(xiàng)目定位PART4項(xiàng)目規(guī)劃建議PART5開發(fā)策略建議PART6工作進(jìn)度安排PART1市場調(diào)研分析人口:崇陽縣現(xiàn)轄8鎮(zhèn)4鄉(xiāng),2012年底,全縣年報(bào)總?cè)丝?7.08萬。其中農(nóng)業(yè)人口39.17萬,非農(nóng)業(yè)人口8.9萬??h城關(guān)地區(qū)常住人口10萬,縣城流動(dòng)人口3.5萬。PART1市場調(diào)研分析一、關(guān)于崇陽崇陽縣2008—2012GDP走勢圖“經(jīng)濟(jì)弱縣、財(cái)政窮縣”是崇陽縣的真實(shí)寫照。截止2010年,地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到57.83億元,在全省縣市中,綜合實(shí)力居51位,GD
2、P居57位,地方財(cái)政一般預(yù)算收入居66位,農(nóng)民人均純收入居51位,固定資產(chǎn)投資居59位。雖然崇陽縣經(jīng)濟(jì)仍然保持快速增長,但受對外交通不便、人口基數(shù)較少制約,工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠發(fā)達(dá),經(jīng)濟(jì)總量偏低,屬于相對貧窮地區(qū)。20082009201020112012PART1市場調(diào)研分析一、關(guān)于崇陽崇陽縣2008—2012人均收入水平走勢圖按照崇陽縣制定的“十二五”發(fā)展規(guī)劃,計(jì)劃到2015年,全縣生產(chǎn)總值達(dá)到130億元,年均增長17.6%。其中,第一產(chǎn)業(yè)達(dá)到22億元,年均增長9.9%;第二產(chǎn)業(yè)達(dá)到53億元,年均增長19.6%;第三產(chǎn)業(yè)達(dá)到55億元,年均增長19.6%。人均生產(chǎn)總值達(dá)到2
3、6263元,比2010年增加11805元。全地域財(cái)政收入達(dá)到10.86億元,年均遞增11.5%。其中,一般預(yù)算收入達(dá)到3.5億元,年均遞增15%。PART1市場調(diào)研分析一、關(guān)于崇陽關(guān)鍵詞:1、存量較大:截止2012年底,全縣商品房存量30萬余平米;2、競爭激烈:全縣大小在售項(xiàng)目33個(gè),15萬平米以上規(guī)模樓盤5個(gè),加上本項(xiàng)目和錦繡天成,競爭較為激烈;3、房價(jià)不高:目前,大部分成規(guī)模樓盤銷售均價(jià)在2500元/平米上下徘徊,全縣3月份最高銷售均價(jià)2867元/平米,最低僅1300余元/平米。4、產(chǎn)品特征:從多層向小高層的過渡期已經(jīng)基本完成,目前正由小高層向高層過渡。但受房價(jià)影響,多層
4、、小高層產(chǎn)品具有較強(qiáng)的市場競爭力。從銷售數(shù)據(jù)分析,三房仍是市場供應(yīng)需求的主力,面積在110-130平米。市場上開始出現(xiàn)“兩房變?nèi)俊?、“三房變四房”等產(chǎn)品,以贈(zèng)送面積為賣點(diǎn),戶型面積由趨小化傾向。PART1市場調(diào)研分析二、關(guān)于崇陽房地產(chǎn)PART1市場調(diào)研分析二、關(guān)于崇陽房地產(chǎn)PART1市場調(diào)研分析二、關(guān)于崇陽房地產(chǎn)老街區(qū)電力大道崇陽大道新建路儀表路沿河大道解放路家裝、家居電器、服飾婚慶、珠寶美容、娛樂超市、藥店本案PART3項(xiàng)目定位分析三、區(qū)域商業(yè)背景分析崇陽縣商業(yè)業(yè)態(tài)分布區(qū)域商業(yè)市場目前租賃情況良好,但租金水平差距較大。新建項(xiàng)目商鋪價(jià)格多在7000-10000元/平米(首層
5、)。PART3項(xiàng)目定位分析三、商業(yè)租售價(jià)格分析針對競爭激烈——優(yōu)化戶型設(shè)計(jì),通過贈(zèng)送入戶花園、空中花園、大飄窗等面積的方式,提升戶型附加值,并通過控制建筑面積、控制總價(jià)爭奪市場;針對房價(jià)較低——豐富產(chǎn)品結(jié)構(gòu),前期先以多層、小高層等成本較低產(chǎn)品入市,快速切入市場;爭取差異化——本項(xiàng)目周邊學(xué)校眾多,但其它項(xiàng)目針對陪讀市場、投資市場的挖掘不夠,本項(xiàng)目可適量推出公寓(小兩房)搶占市場;爭取高端市場——通過高端洋房產(chǎn)品,以首層奉送花園、中間樓層奉送露臺(tái)等方式,吸引高端客戶,賺有錢人的錢。PART1市場調(diào)研分析四、市場分析啟示PART2項(xiàng)目地塊價(jià)值分析項(xiàng)目位于電力大道以南,新建路以北,崇
6、陽大道以西,目前交通、配套略顯不便,但隨著電力大道、環(huán)線的竣工,未來交通格局將大為改善。項(xiàng)目地勢起伏,施工土方量較大,但利于坡地景觀的營造。項(xiàng)目緊鄰崇陽教育城,教育配套資源較好,周邊發(fā)展?jié)摿^大。PART2項(xiàng)目地塊價(jià)值分析一、立地條件主要優(yōu)勢點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn):緊鄰崇陽教育城,教育配套資源較好;周邊發(fā)展日新月異,地塊升值潛力較大;地塊規(guī)模較大,利于品質(zhì)、環(huán)境營造。PART2項(xiàng)目地塊價(jià)值分析二、地塊優(yōu)劣勢分析主要劣勢:周邊略顯荒涼、人氣不旺,目前交通不便,商業(yè)、醫(yī)療等配套不足;雖靠近教育城,但地處教育城至城區(qū)的反方向;地勢崎嶇,土方量較大;地塊北面鄰主干道,對于項(xiàng)目形象展示、建筑排布帶
7、來一定的難度。周邊樓盤較多,尤其是錦繡天成對本項(xiàng)目威脅較大。PART2項(xiàng)目地塊價(jià)值分析二、地塊優(yōu)劣勢分析PART2項(xiàng)目地塊價(jià)值分析三、用地條件針對政府對商業(yè)指標(biāo)要求和地塊人氣不足現(xiàn)狀——適度打造商業(yè),相對集中布局,引進(jìn)餐飲娛樂休閑等人氣店,打造情景商業(yè)街,帶動(dòng)周邊人氣發(fā)展。針對2.5容積率——規(guī)劃難度不大,但須注意多層、小高層、高層等不同住宅產(chǎn)品進(jìn)行搭配,以滿足不同的市場需求。PART2地塊價(jià)值分析三、對定位和規(guī)劃的啟示PART3項(xiàng)目定位圍繞教育、人文、升值潛力等先天條件重點(diǎn)突出品質(zhì)、景觀的達(dá)到優(yōu)化戶型