福州市倉山地塊前期產(chǎn)品定位建議

《福州市倉山地塊前期產(chǎn)品定位建議》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、倉山地塊前期產(chǎn)品定位建議福州萬達營銷策劃部2009-8-15前言說明：由于倉山地塊具體的指標(biāo)待定，目前只了解該地塊占地194畝，容積率4，限高70米。本報告在客觀的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之上，進行開發(fā)產(chǎn)品的方向性定位。方案后附各數(shù)據(jù)表格提供數(shù)據(jù)性參考。產(chǎn)品定位建議項目定位初步判斷典型樓盤調(diào)研項目定位結(jié)論整體市場區(qū)域市場競爭態(tài)勢地塊質(zhì)素市場占位客戶定位產(chǎn)品定位項目定位綜合本報告技術(shù)思路：第一部分：項目定位初步判斷福州市宏觀經(jīng)濟背景分析：2008年福州常住人口：688萬，2008年GDP：2284.16億元，人均GDP￥33200元，增長率為

2、15%；根據(jù)人均GDP與宏觀經(jīng)濟的簡單關(guān)系，人均GDP達到$1300～$8000美元：福州經(jīng)濟處于上升發(fā)展階段；以上數(shù)據(jù)來源于福建省統(tǒng)計局福州市2008年市場保持了理性回歸和穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。單位：萬㎡2008年施工面積、新開工面積和竣工面積，較往年出現(xiàn)較大的回落。1-12月住宅銷售面積：320.68萬㎡；住宅銷售額：1730134萬元，住宅銷售均價5395.2元/㎡2008年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資309.8億元，占同期全社會固定投資的26.6%，繳納營業(yè)稅、所得稅、契稅等房地產(chǎn)稅共45.1億元。以上數(shù)據(jù)來源分別來源于福建省統(tǒng)

3、計局和福州市房地產(chǎn)協(xié)會福州市2008年房產(chǎn)市場運行的主要特點以上數(shù)據(jù)來源來源于福州市房地產(chǎn)協(xié)會特點一：市場供求關(guān)系發(fā)生變化，2008年市區(qū)批準(zhǔn)上市面積可售商品房面積515.03萬㎡，同比增長6.32%，比同期銷售面積多出294.33萬㎡；特點二：住宅建設(shè)投資及供銷比重上升；特點三：剛性需求在市場中占主導(dǎo)地位；特點四：二手房交易量占市場份額明顯上升；特點五：經(jīng)濟適用住房銷售比例提高；特點六：房價漲幅逐月回落；倉山區(qū)地處福州市南大門，水、陸、空便利的交通條件日趨發(fā)達；閩江、烏龍江四周環(huán)繞，水路運輸十分便利。福廈路起始點和福泉高速

4、公路接口始于倉山，并有8座大橋與島外連接；正加緊實施的環(huán)島提路工程，以及日臻完善的島內(nèi)路網(wǎng)建設(shè)，將進一步促區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的成熟化、合理化。福州長樂國際機場距該區(qū)僅35公里，位于倉山城門的福州火車南站也即將建成投入使用。倉山區(qū)位于福州市城區(qū)南部，轄整個南臺島，分別與鼓樓、臺江、晉安、馬尾和閩侯、長樂隔江相望。轄區(qū)面積142平方公里，人口35.2萬人。全區(qū)下轄倉前、東升、對湖、臨江、三叉街、上渡、下渡7個街道和倉山、城門、蓋山、建新、螺洲5個鎮(zhèn)，共有112個居委會和112個行政村。倉山區(qū)市場簡述倉山區(qū)金山板塊發(fā)展概述和發(fā)展思路

5、金山新區(qū)是“南進”的主要發(fā)展方向，總規(guī)劃用地1612.28公頃，規(guī)劃人口30萬人。年份發(fā)展階段土地價格（萬元/畝）樓盤價格（元/㎡）典型樓盤代表備注說明2000—2003年第一階段新區(qū)，發(fā)展起步階段，政策引導(dǎo)為主80---161.51200-2300金山碧水、閩江春曉2004—2006年第二階段土地集中放量階段（共4228.26畝）市場主導(dǎo)，眾多開發(fā)商集中金山板塊拿地開發(fā)項目120--2843000---5000武夷國際城融信第一城第一、第二期緊鄰倉山地塊的正祥·一品新筑土地成交價175萬元/畝2007年至今第三階段土地放量

6、少，品質(zhì)主導(dǎo)3405300--9000公園道1號華潤·橡樹灣土地價格為華潤橡樹灣獲取土地的成交價格金山板塊經(jīng)過三階段的發(fā)展，土地價格與樓盤價格穩(wěn)步上升，住宅開發(fā)由滿足自住的經(jīng)濟適用型向品質(zhì)型轉(zhuǎn)變。2004年—2008年，金山板塊土地成交情況見附表金山板塊各物業(yè)發(fā)展分析物業(yè)類型住宅集中式商業(yè)寫字樓酒店明確規(guī)劃立項的項目（個）651224已完成開發(fā)（個）4221（億力名居二期）1（融僑水鄉(xiāng)酒店）正在開發(fā)過程中（個）201（正祥·一品新筑商業(yè)中心）1（正祥·一品新筑在酒店中規(guī)劃3層寫字樓））2郭氏集團凱旋楓丹，其3#住宅2-8層總

7、建約7000㎡對外宣稱引進為五星級豪生酒店，后期可能實質(zhì)為豪生酒店代為管理；正祥·一品新筑總建19000㎡的萬豪酒店旗下四星級萬怡大酒店；剩余未開發(fā)（個）3（共701.92畝）9（待據(jù)數(shù)據(jù)指標(biāo)統(tǒng)計可查，1309.6畝的待開發(fā)規(guī)劃商業(yè)中心和總建約7.5萬平米的住宅配套型集中商業(yè)。）1中融愛情海五星級大酒店，原規(guī)劃為金山展覽城配套的商業(yè)用地，興建五星級酒店及酒店公寓，現(xiàn)因為開發(fā)商資金問題，項目爛尾。金山各類型物業(yè)發(fā)展不平衡，住宅發(fā)展集中快速，商業(yè)作為配套設(shè)施發(fā)展較慢，而寫字樓目前只是作為發(fā)展商自用的配套設(shè)施建設(shè)。酒店業(yè)作為配套規(guī)

8、劃發(fā)展中。金山板塊各物業(yè)的分類統(tǒng)計見附表調(diào)研暢銷戶型及基本素質(zhì)正祥·一品新筑95㎡3房2廳1衛(wèi)生間1陽臺，總高11層，公攤11%該房型暢銷主要是控制面積、控制得房率和總價。戶型結(jié)構(gòu)一般，不帶入戶花園且餐廳為間接式采光，但滿足3房需求，在戶戶型空間布局的緊湊上又非常實用。該戶型可代表以中小戶