銀河路地塊產(chǎn)品定位建議

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1、銀河路以東,宜園路以南地塊開發(fā)思考營銷類前期產(chǎn)品研發(fā)定位思路建議前言：（整體思路闡述）自2014年年底開始，遂寧市（市本級(jí)）房地產(chǎn)市場(chǎng)開始隨全國大勢(shì)進(jìn)入低迷期，至今已持續(xù)近9個(gè)月!（期間“在售樓盤剩余戶型滯銷/在售樓盤商業(yè)部分滯銷/預(yù)計(jì)入市樓盤紛紛滯后推盤”等關(guān)鍵詞放在業(yè)內(nèi)也已見慣不驚）；2014年7月開始執(zhí)行的《建筑面積計(jì)算新規(guī)》針對(duì)原有市場(chǎng)最大賣點(diǎn)“贈(zèng)送面積/贈(zèng)送空間”等有了更加嚴(yán)厲的限制與規(guī)范；2014年7月建筑面積計(jì)算新規(guī)正式施行后，遂寧市本級(jí)無過規(guī)項(xiàng)目入市結(jié)合以上諸多客觀因素，我部門建議此次項(xiàng)目目標(biāo)定位■產(chǎn)品研發(fā)定位不能單一考量周

2、邊項(xiàng)目產(chǎn)品現(xiàn)狀或市面現(xiàn)存戶型產(chǎn)品進(jìn)行直接推導(dǎo)，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)、規(guī)劃新政及地塊自有規(guī)劃設(shè)計(jì)屬性進(jìn)行統(tǒng)一梳理后，再進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品整體方向?產(chǎn)品偏向?產(chǎn)品細(xì)節(jié)系統(tǒng)的研發(fā)定位。故在此，我部門就上述思路，對(duì)此份計(jì)劃分為以下四個(gè)篇幅進(jìn)行論述建議：1.城市市場(chǎng)特征點(diǎn)梳理2、建面計(jì)算新規(guī)解讀3、項(xiàng)目/宗地自有屬性研習(xí)4、產(chǎn)品研發(fā)建議/細(xì)節(jié)點(diǎn)說明第一章城市市場(chǎng)特征點(diǎn)梳理K城際在售樓盤項(xiàng)目分布及區(qū)域板塊供求關(guān)系城區(qū)1、藝光香江國際2、佳和北城3、北濱郡府4、coco城邦5、坤倫觀筑.1目灣美決水南旦淺江?城苑園際&尚苕御國粧域林嘖灣軸金翰?江、、、、56I8T物流港

3、區(qū)9、逹弁華翔城10、中鐵物流園/悅城1L喜盈門12、克拉中心13、幸湖半蝕14、寰宇中心15、廣益華益至都16、生邦?領(lǐng)秀公館城南片區(qū)17、濱江華用18、奉淇帝景19、20、21、yCOLOR!VIROADRIVER河?xùn)|片區(qū)22.保利江語城23、帝一江岸24、東湖麗景25.中央廣場(chǎng)24.中鐵尚城25.魅力城26.鼎城國際27.康城國際28.耐新城29.山方湖30.中鐵尚城瀾庭31.河?xùn)|印象32.東域尚城33.魅力城截止2015年遂寧市市本級(jí)正式入市在售樓盤33個(gè)，其中以河?xùn)|、物流港片區(qū)作為主供區(qū)域（新盤數(shù)量■市場(chǎng)存供量等）;根據(jù)2015.

4、8我部門市場(chǎng)存量調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)遂寧市市本級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅類存量（含入市分期未推出、過規(guī)未推岀、入市推盤剩余等）約為163萬nV,商業(yè)超過300萬nV；除去物流港片區(qū)：遂寧市主城區(qū)住宅存量約66萬nV,商業(yè)入市在售/待售部份不低于40萬nV。未來去化壓力及市場(chǎng)購買力缺失將是市場(chǎng)低迷期最大的開發(fā)運(yùn)營難題。市場(chǎng)特征點(diǎn)：1.城際受民間融資風(fēng)暴，民間熱錢大量流失，房地產(chǎn)潛在置業(yè)需求持續(xù)受挫2014年年底一2015年3月隨著遂寧本土民間融資風(fēng)暴影響，造成民間大量熱錢損失，截止2019年9月市金融辦通報(bào)涉案金額已達(dá)到120億元（2015年4月通報(bào)為74

5、億元），新增金額46億元。三年內(nèi)房地產(chǎn)潛在置業(yè)需求損失住宅不低于126萬nV,僅基礎(chǔ)配套商業(yè)需求就損失15萬時(shí)，投資/保值內(nèi)性置業(yè)受影響最大。2、物流港片區(qū)物流經(jīng)濟(jì)泡沫爆裂，市場(chǎng)購買信心驟降；河?xùn)|片區(qū)受多個(gè)項(xiàng)目物業(yè)抵債影響,商業(yè)休量持續(xù)滯銷自喜盈門二期不推出，建坤城后續(xù)集中商業(yè)不推出后，恒信寰宇中心、克拉中心、萊克汽車城等項(xiàng)目接連因資金鏈出現(xiàn)問題陸續(xù)停工或售樓部關(guān)門歇業(yè)，市場(chǎng)信心驟降，暫時(shí)淡岀市場(chǎng)關(guān)注層面；河?xùn)|第一江岸、正黃金域項(xiàng)目、中央美邸項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)/住宅物業(yè)融資抵債；萬達(dá)商業(yè)金街二三期滯銷；嚴(yán)重挫傷市場(chǎng)置業(yè)信心。片區(qū)項(xiàng)目商業(yè)部分整體滯

6、銷。3、入市在售項(xiàng)目大量延遲推盤動(dòng)作或調(diào)整規(guī)劃，部分項(xiàng)目出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓風(fēng)頭2015年春節(jié)后至今，除去中鐵尚城項(xiàng)目二期800余套排號(hào)房源推售外，僅尚城瀾庭項(xiàng)目（中鐵轉(zhuǎn)讓土地）對(duì)外銷售360余套，其余無新增項(xiàng)目推盤入市；星光天地連續(xù)半年滯銷后，變更規(guī)劃，推出150余套原酒店物業(yè)改住宅公寓內(nèi)物業(yè)，但受新規(guī)影響建筑面積激增，且原有贈(zèng)送賣點(diǎn)缺失，短期內(nèi)市場(chǎng)接受。第二章建面計(jì)算新規(guī)解讀新規(guī)調(diào)整要點(diǎn)提取舊版規(guī)范對(duì)比解析：（圖示1、2）1、窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上對(duì)比：按舊版《規(guī)范》，飄窗是不算面積的，這也是許多開發(fā)商在的

7、凸（飄）窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。售樓時(shí)經(jīng)常提到的贈(zèng)送飄窗，對(duì)“飄窗贈(zèng)送進(jìn)行了細(xì)致規(guī)范”2、在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；對(duì)比：按舊版《規(guī)范》，建筑物的陽臺(tái)均按其水平投影面積的1/2在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。計(jì)算。強(qiáng)調(diào)主體外結(jié)構(gòu)陽臺(tái)1/2面積3、有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上對(duì)比：按舊版《規(guī)范》，地下室、半地下室不計(jì)算面積。針對(duì)高端物業(yè)如別墅贈(zèng)送地下室部分進(jìn)行了規(guī)范。（圖示略）的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2.1米以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面

8、積宏觀層面影響概述：1.2014.7新規(guī)正式實(shí)施前已審批及在售項(xiàng)目不受影響。隨著新《規(guī)范》的出臺(tái)，新建項(xiàng)目贈(zèng)送面積設(shè)計(jì)審批將更加嚴(yán)格，但已審批及在售項(xiàng)目不受影響。針對(duì)遂寧而言，一