大唐地塊產(chǎn)品定位及建議(49doc)

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1、大唐四期地塊產(chǎn)品定位及建議沁搏房產(chǎn)2006年9月20日48目錄市場(chǎng)篇上海整體辦公樓市場(chǎng)浦東辦公樓市場(chǎng)項(xiàng)目篇項(xiàng)目概況板塊分析交通分析整體SWOT分析重點(diǎn)個(gè)案介紹48定位及建議篇產(chǎn)品定位建筑形態(tài)立面建議面積及價(jià)格定位客戶定位48市場(chǎng)篇一、上海整體辦公樓市場(chǎng)1、2005-2006一季度辦公樓價(jià)格月度分析482價(jià)格最高點(diǎn)出現(xiàn)在2005年的10月，成交價(jià)格達(dá)到17533元/平方米，價(jià)格最低點(diǎn)出現(xiàn)在2005年的2月，成交價(jià)格為11008元/平方米，相比最高點(diǎn)下降了37.21％。206年3月，上海辦公樓成交價(jià)格為12667元/平方米，與去年同期大致持

2、平，，主要原因是沒(méi)有新增高端項(xiàng)目，高端項(xiàng)目成交比重小，而同一時(shí)間價(jià)格較低的物業(yè)成交放量，從而拉低了總體的價(jià)格。月度價(jià)格受成交重心變化走勢(shì)跌宕起伏圖1-05年1月～06年3月上海寫(xiě)字樓價(jià)格走勢(shì)圖2.供給分析48從上海房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)看，銷售型辦公樓在04年供應(yīng)量就已達(dá)到105.6萬(wàn)平方米并，而05年的總體供應(yīng)量更達(dá)到146.9萬(wàn)平方米，與04年相比增長(zhǎng)41.3萬(wàn)平方米，年度增長(zhǎng)率達(dá)到39%。2005年辦公供應(yīng)增長(zhǎng)迅猛1、爛尾樓改造力度加強(qiáng)2、原有租賃型寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)型上市3、遠(yuǎn)郊城區(qū)寫(xiě)字樓集中上市圖2-04-05年度辦公樓成交量分析從200

3、5年月度供應(yīng)量走勢(shì)來(lái)看，上半年基本保持在5-10萬(wàn)平方米左右，下半年則大幅放量，月供應(yīng)量均在10萬(wàn)平方米以上。而在年初、年中和年終的1、6、12月更集中放量達(dá)到20萬(wàn)平方米。48月度供應(yīng)保持平穩(wěn)下半年開(kāi)始放量圖3-上海市2005年銷售型寫(xiě)字樓月度批準(zhǔn)預(yù)售情況3、需求分析從上海房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)看，2005年上海銷售型辦公樓的預(yù)售登記面積為161.4萬(wàn)平方米，比04年增長(zhǎng)6.5％。48年成交總量略有上揚(yáng)圖4-上海市近2年銷售型寫(xiě)字樓預(yù)售登記狀況銷售型寫(xiě)字樓市場(chǎng)保持強(qiáng)勢(shì)需求，一方面得益于辦公樓租賃市場(chǎng)的持續(xù)走好，另一方面在2005年宏觀調(diào)

4、控之后，在住宅投資受限大幅受挫的狀況下，銷售型辦公樓市場(chǎng)并未受政策影響，反而順其自然的成為投資資金重要的渠道選擇。月度供應(yīng)保持平穩(wěn)下半年開(kāi)始放量481、基本保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)2、基本保持在10萬(wàn)平方米以上3、12月集中爆發(fā)圖5-上海市2005年銷售型寫(xiě)字樓月度成交狀況4、供求對(duì)比分析05年上海市銷售型辦公樓全年供求比為1：1.10，整體表現(xiàn)為供略小于求狀態(tài)，同比去年的1：1.44的嚴(yán)重供不應(yīng)求有所好轉(zhuǎn)，主要得益于在需求量保持微幅增長(zhǎng)的狀況下，2005年銷售型辦公樓供應(yīng)量的放大緩解了市場(chǎng)中的強(qiáng)大需求。48圖6-上海市近兩年銷售型寫(xiě)字樓供求狀況從

5、05年銷售型辦公樓的月度供求走勢(shì)來(lái)看，上半年的供求比變化幅度較大，而到了下半年，隨著宏觀調(diào)控政策的日漸明朗，供求比基本保持均衡，沒(méi)出現(xiàn)大幅度波動(dòng)。48圖7-2005年1～12月上海銷售型辦公樓月度供求比銷售型寫(xiě)字樓售價(jià)走低寫(xiě)字樓外圍化48由于辦公項(xiàng)目外圍化影響所致，中心城區(qū)辦公項(xiàng)目數(shù)量逐漸減少，供應(yīng)項(xiàng)目由核心城區(qū)向外圍擴(kuò)散，導(dǎo)致成交價(jià)格出現(xiàn)較大幅度的下跌。5、未來(lái)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)2未來(lái)辦公樓價(jià)格走勢(shì)既取決于宏觀調(diào)控政策的狀況以及強(qiáng)度，又取決于市場(chǎng)供求力量的對(duì)比。2從2005年的土地供應(yīng)來(lái)看，商辦項(xiàng)目預(yù)計(jì)總量超過(guò)200萬(wàn)平方米，而目前在建辦公

6、項(xiàng)目總量也接近220萬(wàn)平方米，2007-2008年之間將是這些項(xiàng)目的集中上市時(shí)期，未來(lái)銷售型辦公樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。2就未來(lái)幾年需求來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，由此引致出本土企業(yè)對(duì)辦公樓的需求以及國(guó)際投資者對(duì)于上海辦公樓的看好將促進(jìn)上海辦公樓市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展。482綜合上述因素，市中心的辦公樓售價(jià)將有望進(jìn)一步走高，而次中心和遠(yuǎn)郊辦公樓市場(chǎng)卻由于其大量的供應(yīng)量和外圍化而走低。6、租賃型甲級(jí)寫(xiě)字樓2005年租金價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)再創(chuàng)新高圖948圖8-00-06年初租金租金走勢(shì)圖從上圖可以看出，自從2000年以來(lái)，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金就呈一路上揚(yáng)的

7、走勢(shì)，而近兩年的租金更是呈現(xiàn)加速上漲的趨勢(shì)。市場(chǎng)的緊張局面使寫(xiě)字樓租金繼續(xù)增長(zhǎng)，截至2006年初，甲級(jí)寫(xiě)字樓的整體平均租金已經(jīng)上升至每天每平方米1.0美金。甲級(jí)寫(xiě)字樓租金持續(xù)上漲原因？甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)短缺跨國(guó)企業(yè)需求旺盛48圖9-96-05年甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)、吸納及空置率22005年度上海市正式投入使用的甲級(jí)寫(xiě)字樓已有花旗集團(tuán)大廈、匯亞大廈、新梅雙塔、都市總部大廈、港匯廣場(chǎng)等多個(gè)物業(yè)，供應(yīng)總量達(dá)到49萬(wàn)平方米，但相較于強(qiáng)大的市場(chǎng)吸納量，上海甲級(jí)辦公物業(yè)仍然處在短缺狀態(tài)。2需求方面，隨著上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，對(duì)于甲級(jí)辦公物業(yè)的需求也保持持續(xù)上升，

8、尤其是很多跨國(guó)企業(yè)，吸納了大量甲級(jí)寫(xiě)字樓面積。2甲級(jí)寫(xiě)字樓持續(xù)的供不應(yīng)求狀況也使得空置率逐年下降，2005年甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率為7.2%。482另外，2005年上市的幾個(gè)甲級(jí)物業(yè)整體品質(zhì)較高，也是促使租金價(jià)格