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1、-論車位之爭的有關法學 摘要：小區(qū)停車位的所有權最具爭議的問題之一,從民法、物權法、建筑物區(qū)分法領域中，停車位（庫）的權屬問題是十分重要的，涉及到全體區(qū)分所有權人的利益。只有規(guī)定清晰、明確的集體規(guī)則，確定停車位（庫）所有權的歸屬，在現實中才能夠保護區(qū)分所有權人的合法權益，建設和諧社會。關鍵詞：小車、停車位、合法權益綜述住宅小區(qū)的停車位問題，是目前我國物業(yè)管理中最具爭議的問題之一，“車位之爭”在房地產開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司之間愈演愈烈，由于現行法律規(guī)范的缺失和不甚明確，導致了各地法院的判決也是五花八門。隨著住房商品化的進一步深入和有車一族的不斷涌現,“車位之爭”
2、，必將導致更大范圍的矛盾對立，住宅小區(qū)停車位的所有權歸屬是各種紛爭和矛盾的核心所在。住宅小區(qū)停車位所有權歸屬不明，將令房地產開發(fā)商和置業(yè)者的合法利益處于不確定的狀態(tài)，嚴重地損害了當事人的合法權益，妨礙著房地產市場的健康地發(fā)展，給社會經濟生活和公共管理帶來諸多的難題。所以建立完善的法律制度對此問題加以明確規(guī)定是當務之急也是必要的。本文試圖結合我國目前的學說和借鑒國外一些理論和實踐，根據小區(qū)停車位的不同形式，對其所有權歸屬問題進行分析探討?！?.所有權小區(qū)停車位的所有權,從時間上可以分為兩類:第一類所有權為停車位的初始所有權,這類所有權為開發(fā)商所有；第二類為后繼所有權,指在
3、開發(fā)商將全部房屋出售給業(yè)主后,停車位的所有權問題。這是兩類不同性質的所有權,不能相互混淆。在現實生活中,就第一類所有權并無爭議,有爭議的為第二類所有權的歸屬，所以后者是本文分析的重點?！ ≡诜治鲂^(qū)停車位（庫）歸屬之前，我們有必要首先引入建筑物區(qū)分所有權的概念。建筑物區(qū)分所有權是指“根據使用功能，將一棟建筑物在結構上區(qū)分為由各個所有人獨自使用的專有部分和由多個所有人共同使用的共有部分時，每一所有人所享有的對其專有部分的專有權與對其共有部分的共有權的結合?！?頁腳---（參見王利明著《論物權法中的車庫的歸屬及相關法律問題》）建筑物所有權是由專有權和共有權兩方面構成的，其權
4、利的客體也包括兩個方面，即專有部分和共有部分（王譯鑒著：《民法物一權》（第一冊），中國政法大學出版社1998年版，第195頁）。專有部分主要是指根據建筑物的結構和功能而分割出來的具有獨立建筑構造和獨立使用功能的部分。共有部分則指建筑物的共用部分和附屬設施等不具獨立使用功能的建筑部分?！段餀喾ā返?6條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的綠地，道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設的除外。會所車庫的歸屬，有約定的，按照約定，沒有約定或者約定不明的，除建設單位能夠證明其享有所有權外，屬于業(yè)主共有?！逼渲须m然規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權，其中關于物業(yè)管理用房、會所、車庫、綠地的所有權歸
5、屬問題，規(guī)定“有約定的依照約定，沒有約定的，除了開發(fā)商能夠證明其享有所有權的以外，屬于建筑物區(qū)分所有權人共有”。特別是目前爭議較多的小區(qū)車位車庫所有權歸屬問題，《物權法》規(guī)定，“建筑區(qū)域內，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當事人通過出租，出售或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路，或者其他場地用于停放汽車的車位，則歸業(yè)主共有”。《物權法》雖以做出相關規(guī)定，但是此類問題在現實生活中還是比較復雜，是建筑物區(qū)分所有權歸屬規(guī)則在實務適用中的難點。 2.停車位的形式從我國目前的現有小區(qū)情況大體來看，其停車位的形式主要有三種： 第一種形式:在小區(qū)內建造的專門的停車設施,其
6、相互間由墻壁隔開,四周范圍明確,具有獨立的入口,己成為與住房相區(qū)別的、獨立的特定物。其權屬可以登記,業(yè)主只有購買或者承租該停車位后,方可擁有所有權或者使用權;如果沒有特別約定,其所有權歸修建停車設施的開發(fā)商所有。對這類停車位,我們稱其為庫,開發(fā)商對這類停車位的銷售,通常采用捆綁式銷售或者分別銷售的方式進行,即將特定車位與特定住宅單元相聯系,一體出售給業(yè)主或者開發(fā)商將住宅單元和地下車位作為各自獨立的買賣標的物分別銷售。兩種銷售方式的不同在于:捆綁銷售中將停車位作為特定單元的附屬物進行銷售,而在分別銷售中則車位作為獨立的標的物來出售。二者的相同之處在于,這種類型的停車位,是
7、由支付了相應對價的小區(qū)的業(yè)主所有?！ 〉诙N形式:是在小區(qū)的空地上由小區(qū)的物業(yè)公司劃出專門的停車位。這類停車位開發(fā)商并不進行專門的銷售,多采取分攤銷售的辦法。因開發(fā)商對其投入極其有限,且已將其計入公攤面積進行銷售,故在開發(fā)商將房屋售出后,因小區(qū)內的土地使用權已歸全體業(yè)主所有,故其土地使用權上的停車位歸全體業(yè)主享有。在現實生活中,一般是由停車者向物業(yè)公司交納使用費,而物業(yè)公司將該使用費作為物業(yè)管理費的一部分,為全體業(yè)主的利益而使用。-頁腳--- 第三種形式:在小區(qū)的每幢樓房下的第一層或地下一層修建的停車位。對于這種情形,開發(fā)商采取的銷售方
