廣東格林美域項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研方案及商業(yè)定位(31頁(yè))

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1、格林美域市場(chǎng)調(diào)研方案及商業(yè)定位世光創(chuàng)建集團(tuán)有限公司2008年6月第38頁(yè)共38頁(yè)目錄第一部份市場(chǎng)調(diào)研5第一節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境5一、區(qū)域位置、人口狀況5二、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）情況7三、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況圖7四、交通狀況8五、收入水平和消費(fèi)水平10六、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況10第二節(jié)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃11一、主要商業(yè)街商鋪調(diào)查131、主要商業(yè)街調(diào)查132、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分析18二、住宅小區(qū)及村民區(qū)調(diào)查19第四節(jié)、橫欄鎮(zhèn)目標(biāo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查20一、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況201、華昌百貨202、華昌商業(yè)廣場(chǎng)213、信佳購(gòu)物廣場(chǎng)22二、各時(shí)段人車流量與專柜組合統(tǒng)計(jì)231、華昌百貨各時(shí)段人車流量與專柜組合統(tǒng)計(jì)2

2、32、華昌商業(yè)廣場(chǎng)各時(shí)段人車流量與專柜組合統(tǒng)計(jì)243、信佳購(gòu)物廣場(chǎng)各時(shí)段人車流量與專柜組合統(tǒng)計(jì)25三、競(jìng)爭(zhēng)店客單價(jià)統(tǒng)計(jì)對(duì)比分析261、競(jìng)爭(zhēng)店人流量占比282、競(jìng)爭(zhēng)店客單價(jià)占比29第二部分市場(chǎng)分析30第二部分市場(chǎng)分析31一、綜合因素分析311、宏觀方面分析312、微觀方面分析31二、項(xiàng)目SWOT分析321、優(yōu)勢(shì)322、劣勢(shì)333、機(jī)會(huì)334、威脅34三、總結(jié)34第三部分項(xiàng)目定位建議35第四部分招商策劃35一、商業(yè)定位35二、業(yè)態(tài)規(guī)劃36三、招商政策37第38頁(yè)共38頁(yè)四、招商模式37五、政策設(shè)計(jì)37第五部分租金策略38一、租金定位38第38頁(yè)共38頁(yè)前言本次市場(chǎng)調(diào)查以

3、項(xiàng)目周邊區(qū)域及市中心為核心調(diào)查區(qū)域,針對(duì)Outlet品牌折扣大賣場(chǎng)及大型休閑娛樂(lè)綜合商業(yè)廣場(chǎng)的構(gòu)成要素（即購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑等要素），結(jié)合當(dāng)前整體社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場(chǎng)和區(qū)域住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)、典型案例的調(diào)查與研究、未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的供應(yīng)量、消費(fèi)者消費(fèi)行為、立地條件研究這幾方面進(jìn)行調(diào)研分析。同時(shí)重點(diǎn)對(duì)目標(biāo)客戶群體進(jìn)行訪談?wù){(diào)研，最后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，總體上是從整體商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)人群、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)等方面著手，進(jìn)行基礎(chǔ)資料的調(diào)查，收集和統(tǒng)計(jì)，以全面了解消費(fèi)人口構(gòu)成、購(gòu)買力、消費(fèi)習(xí)慣、現(xiàn)有和

4、未來(lái)各類型商業(yè)物業(yè)的銷售競(jìng)爭(zhēng)狀況和經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等。通過(guò)對(duì)橫欄鎮(zhèn)項(xiàng)目幅射半徑500米內(nèi)的部份市場(chǎng)、商業(yè)環(huán)境、地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況調(diào)研分析，主要包括岐江路（長(zhǎng)安北路）、利群路、西邊路、慶豐路、三沙牌坊路五路段。做到調(diào)研為項(xiàng)目規(guī)范決策服務(wù)。通過(guò)對(duì)區(qū)域、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研，了解其經(jīng)營(yíng)狀況，分析其經(jīng)營(yíng)模式、租金水平，為項(xiàng)目定位提供準(zhǔn)確的依據(jù)。做到調(diào)研為投資發(fā)展項(xiàng)目定位決策服務(wù)。通過(guò)調(diào)研準(zhǔn)確項(xiàng)目定位，為項(xiàng)目進(jìn)駐大戶提供第一手權(quán)威的市場(chǎng)真實(shí)數(shù)據(jù)。做到為商戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)決策服務(wù)。第38頁(yè)共38頁(yè)第一部份市場(chǎng)調(diào)研第一節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、區(qū)域位置、人口狀況橫欄鎮(zhèn)位于珠江三角洲南部、中山市西部，西臨西

5、江（珠江流域支流）主航道下游，東與沙溪鎮(zhèn)以河為界，南與大涌鎮(zhèn)相接壤，西與江門市新會(huì)區(qū)大鰲鎮(zhèn)隔江相望；北與古鎮(zhèn)鎮(zhèn)以陸地為界。距中山市城區(qū)13公里，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善。圖1中山市橫欄鎮(zhèn)地圖橫欄鎮(zhèn)總面積76平方公里，轄10個(gè)村民委員會(huì)和1個(gè)居民委員會(huì),戶籍人口5.5萬(wàn)人，非戶籍人口6萬(wàn)多人。近年來(lái)，榮獲了“廣東省衛(wèi)生鎮(zhèn)”和“中山市文明鎮(zhèn)”等多項(xiàng)殊榮。2007年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值29.2億元，同比增長(zhǎng)36.03%；工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值102.7億元，增長(zhǎng)44.53%，其中工業(yè)總產(chǎn)值98.38億元，增長(zhǎng)47.14%；稅收3.23億元，增長(zhǎng)43.31%；農(nóng)民人均收入9200元，增長(zhǎng)

6、4.56%。第38頁(yè)共38頁(yè)橫欄鎮(zhèn)鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府根據(jù)市委市政府落實(shí)的“工業(yè)強(qiáng)市”精神，結(jié)合本鎮(zhèn)實(shí)際，規(guī)劃開(kāi)發(fā)了茂輝工業(yè)集群區(qū)，成功引進(jìn)了900多個(gè)工業(yè)項(xiàng)目。目前全鎮(zhèn)共有工業(yè)企業(yè)1100多間，2007年工業(yè)產(chǎn)值98.4億元，同比增長(zhǎng)47.15%，全鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，橫欄鎮(zhèn)由農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)逐步轉(zhuǎn)為工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)。目前，工業(yè)園區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善。為進(jìn)一步鞏固工業(yè)發(fā)展成果，提高全鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量，橫欄鎮(zhèn)在成功開(kāi)發(fā)茂輝工業(yè)區(qū)一期的基礎(chǔ)上，全面開(kāi)發(fā)建設(shè)永興工業(yè)集群區(qū)，已引入200多個(gè)工業(yè)項(xiàng)目，目前該區(qū)正進(jìn)行道路、供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府在抓好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時(shí)積極做好企業(yè)

7、的跟蹤服務(wù)工作，加大扶持力度，促進(jìn)企業(yè)上規(guī)模上檔次，到目前為止，全鎮(zhèn)共有規(guī)模企業(yè)達(dá)162家，規(guī)模企業(yè)占全鎮(zhèn)工業(yè)的份額達(dá)92.62%。引導(dǎo)企業(yè)加深對(duì)品牌的認(rèn)識(shí)，樹(shù)立良好的企業(yè)形象，爭(zhēng)創(chuàng)名優(yōu)名牌，目前橫欄鎮(zhèn)共有“國(guó)家免檢產(chǎn)品”企業(yè)4家，“國(guó)家出口免驗(yàn)”企業(yè)1家，裝備制造業(yè)重點(diǎn)企業(yè)2家，“廣東省名牌產(chǎn)品”企業(yè)1家農(nóng)業(yè)???近年來(lái)，橫欄鎮(zhèn)緊緊圍繞農(nóng)村穩(wěn)定、農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收三大中心開(kāi)展工作，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代園區(qū)的建設(shè)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，農(nóng)民收入來(lái)源呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)喜人。目前，橫欄鎮(zhèn)形成了花木種植、水產(chǎn)養(yǎng)殖兩大農(nóng)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)，其中花木種植面