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1、.三都縣項目市場調(diào)查分析及營銷方案一、宏觀市場分析（一）三都縣概況描述三都水族自治縣位于貴州省黔南布依族苗族自治州東南部，地處“月亮山、雷公山”腹地，地跨東經(jīng)107°40′至108°14′，北緯25°30′至26°10′之間。東鄰榕江縣、雷山，南接荔波，西界獨山、都勻，北連丹寨。東西寬56公里，南北長78公里，距省城貴陽130公里，距州府都勻45公里，全縣總面積2400平方公里。全縣轄10鎮(zhèn)11個鄉(xiāng)270個村委會4個居委會2413個村民小組，總?cè)丝?5.6萬人，其中少數(shù)民族人口33.09萬人,占總?cè)丝诘?6.73%；水族人口23.75萬人,占總?cè)丝诘?6.71%。全國水族40.69萬人
2、，60%以上的水族人口居住在三都，縣境內(nèi)居住著漢、水、布依、苗、瑤等14個民族。夏蓉高速、國道321線和即將建成通車的貴廣快速鐵路橫貫縣境，美麗的長長的都柳江從三都境內(nèi)流向廣西，是西南省區(qū)南下出海的重要通道之一，也是桂林、貴陽、昆明達(dá)樟江國家級喀斯特森林保護區(qū)旅游線路上最便捷的通道。??（二）三都縣宏觀經(jīng)濟特點1、經(jīng)濟快速增長，結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化2、工業(yè)提速增效，支撐力增強?3、財政稅收大幅增長，金融平穩(wěn)健康運行，經(jīng)濟質(zhì)量進(jìn)一步好轉(zhuǎn)?4、城鄉(xiāng)居民收入有大幅提高?5、招商引資成效顯著，投資回落6、商品市場繁榮，消費保持快速增長，居民生活質(zhì)量明顯改善...三都縣2012年1-6月主要經(jīng)濟指標(biāo)完
3、成情況 絕對值同比（%）增速排名備注GDP(億元)9.7216.9 500萬元以上工業(yè)增加值（萬元）73112116絕對值列14名50萬元以上固定資產(chǎn)投資額（億元）9.9757.314絕對值列9名財政收入（億元）1.5150.115絕對值列12名一般預(yù)算收入（億元）1.0761.913絕對值列11名全部存款期末余額（億元）33.5723.9 全部貸款期末余額（億元）12.57919.1 新增就業(yè)人員（人）2353111.6 用電量（萬kwh）8028.63-16.82 縣市招商引資 ??簽約項目（個）24 ??簽約資金（億元）109.27 ??實施項目（個）12
4、 ??到位資金（億元）15.31 ?。ㄈ┤伎h房地產(chǎn)近年來市場特點三都縣房地產(chǎn)市場在近幾年內(nèi)取得了長足的進(jìn)步，現(xiàn)階段樓市開發(fā)情況喜憂參半，體現(xiàn)在以下幾方面：、整體銷售情況出現(xiàn)疲軟狀態(tài)現(xiàn)階段三都面市的房源銷售停滯，各樓盤均反應(yīng)出疲軟的銷售狀況。、樓盤品質(zhì)不斷上升...三都縣在近幾年內(nèi)樓盤的品質(zhì)不斷的提升，體現(xiàn)在一是大規(guī)模的樓盤不斷出現(xiàn)，且規(guī)模量越來越大。二是新的物業(yè)形態(tài)的涌現(xiàn)，現(xiàn)三都市場在原有多層的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)了高層電梯公寓的物業(yè)形態(tài)。、樓盤價格不斷攀升三都樓盤價格在近幾年以來，價格出現(xiàn)大幅攀升，市場均價從幾百元/平米攀升到多層均價2900元/平米，電梯均價2500元/平米的歷史
5、高位。出現(xiàn)量價齊升的局面。、新區(qū)初具規(guī)?，F(xiàn)階段由于政府規(guī)劃引導(dǎo)，三都新區(qū)的出現(xiàn)，形成一個嶄新的新城區(qū)。⑤、高層住宅抗性大三都縣房地產(chǎn)市場由于起步晚，消費者對高層住宅的抗性比較大。（四）2013年三都縣房地產(chǎn)市場預(yù)判2012年在國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，三都房地產(chǎn)市場將步入短時間的調(diào)整期。從需求者的角度講，部分改善型需求和投資型需求的購買行為將向后推遲，炒房者將因投機能力下降而不同程度地退出市場，首次購房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎；從需求結(jié)構(gòu)的角度，購房需求將向?qū)嵱眯缘闹行粜图校粡漠a(chǎn)品需求特點的角度，留存在市場當(dāng)中的真正的住房需求者將會對房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求，因此
6、未來市場競爭會更加激烈。中國的經(jīng)濟還在向上發(fā)展，老百姓的消費潛力和要求也在穩(wěn)步提升，中國城市化的腳步才開始，三都房地產(chǎn)市場長期向好的趨勢不會發(fā)生變化。種種跡象表明，當(dāng)前三都的市場需求還是旺盛，購買力也依然較強，市場缺乏的是信心。在國家抗通脹，抗流動性過剩的經(jīng)濟背景下，在國家大力進(jìn)行房價調(diào)控的政策背景下，結(jié)合全國近期房價基本面情況，三都房地產(chǎn)市場我司認(rèn)為應(yīng)保持謹(jǐn)慎。具體原因如下：1、三都縣2012面市的房源銷售滯后。2013年面世的房源即將推出，其房源供應(yīng)過大，對客源需求量明顯增大。...2、銀行限貸政策的日趨嚴(yán)厲實施，客戶獲得貸款的門檻增加，必將限制客源的整體購買力。3、由于國家宏觀政
7、策的引導(dǎo)，客源對其三都房價下降的心理預(yù)期在增加，必將影響客戶購房的意愿性。市場解析：針對三都樓市現(xiàn)狀及預(yù)期發(fā)展情況，開發(fā)商一方面應(yīng)加強對樓盤本身品質(zhì)拔高，另一方面應(yīng)充分考慮廣泛人群消費承受力，提供適銷產(chǎn)品。在營銷推盤上應(yīng)適當(dāng)延長銷售周期，達(dá)到銷售率與利潤率平衡。二、微觀市場調(diào)查及分析（一）區(qū)域概況描述1、三都縣功能分區(qū)本司根據(jù)三都縣城特點，按其功能劃分為兩個區(qū)域，老城區(qū)和新區(qū)在城市規(guī)劃構(gòu)架中處于城西核心地帶。2、區(qū)域特點描述u本案位于新區(qū)板塊，
