杭州寫字樓場(chǎng)分析報(bào)告

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1、杭州寫字樓市場(chǎng)分析報(bào)告撰寫：胡瑾卿一、概述n調(diào)研目的本報(bào)告通過(guò)對(duì)杭州市寫字樓市場(chǎng)的整體分析、寫字樓需求調(diào)研分析及對(duì)各大寫字樓板塊的區(qū)域分析，結(jié)合物產(chǎn)大廈周邊地區(qū)寫字樓市場(chǎng)狀況，為物產(chǎn)大廈項(xiàng)目定位、定價(jià)與營(yíng)銷策略服務(wù)。n報(bào)告框架本報(bào)告分五個(gè)部分，第一章介紹了報(bào)告的目的與框架；第二章是對(duì)杭州寫字樓市場(chǎng)的總體分析；第三章是對(duì)各大寫字樓板塊的區(qū)域分析；第四章是對(duì)寫字樓需求調(diào)研結(jié)果的分析；第五章結(jié)合物產(chǎn)大廈項(xiàng)目實(shí)際情況，得出報(bào)告結(jié)論。二、杭州市寫字樓市場(chǎng)總體分析1、寫字樓市場(chǎng)溫而不火，仍有升值空間1998年以來(lái)，杭州房地產(chǎn)業(yè)連

2、續(xù)6年大幅增長(zhǎng)，被稱作“地產(chǎn)杭州現(xiàn)象”。然而，目前杭州樓房類別上以住宅為主，寫字樓在總數(shù)上偏少，所占比例較低；在住宅市場(chǎng)持續(xù)火爆的背景下，杭州的寫字樓市場(chǎng)與之相比還是顯得有些溫而不火。直接反映在價(jià)格上，就是當(dāng)住宅售價(jià)一年漲幅在1200元/平方米甚至更多時(shí)，寫字樓價(jià)格卻增長(zhǎng)緩慢。在許多區(qū)域，以往寫字樓比住宅價(jià)格高的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不復(fù)存在。02年的寫字樓市場(chǎng)的確風(fēng)光了一回，且在03年上半年價(jià)格仍有顯著的提升，但從下半年開始，寫字樓市場(chǎng)開始保持一個(gè)比較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，中間甚至房?jī)r(jià)比6月份有所回落。到2004年一月份，杭州寫字樓均值在

3、8716（元/平方米）左右，比去年年底8378的均值有略微的上升。表1：杭州寫字樓一級(jí)市場(chǎng)平均銷售價(jià)格（元／平方米）季度2001Q12001Q22001Q32001Q42002Q12002Q22002Q32002Q4中心區(qū)988010010100801016010180102001020010250次中心區(qū)75007640795081008180824082608300城市邊緣區(qū)52005230527054005460551055805700資料來(lái)源：共好資訊杭州是個(gè)適合人居的城市，又有其西湖的不二資源，人文氣息濃厚

4、；但杭州并不象上海一樣是全球經(jīng)濟(jì)、金融中心，沒有眾多的大公司來(lái)支撐寫字樓樓市，作為浙江的經(jīng)濟(jì)中心，杭州很大一部分的寫字樓是省內(nèi)企業(yè)在使用，產(chǎn)生不了大的影響，這也限制了寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展，出現(xiàn)售價(jià)低于住宅的怪現(xiàn)象。但同時(shí)也表明：目前的寫字樓價(jià)格還有較大的上漲空間，一但高檔寫字樓的需求被激發(fā)，寫字樓價(jià)格便有向上突破的空間。11/112、供需皆大幅增長(zhǎng)，供略大于求從供給來(lái)看，2001年杭州市區(qū)寫字樓開發(fā)投資額接近15億元，寫字樓預(yù)售面積達(dá)到30.93萬(wàn)平方米，銷售面積超過(guò)16萬(wàn)平方米。2002年在此基礎(chǔ)上邁進(jìn)了一大步，向市場(chǎng)

5、投放的物業(yè)面積40萬(wàn)平方米，估計(jì)比上年增長(zhǎng)305％左右。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州近四年可售的寫字樓供應(yīng)量在220萬(wàn)平方米以上，超過(guò)過(guò)去十年杭州寫字樓的開發(fā)量，故不會(huì)像住宅一樣不飽和，形成供不應(yīng)求的矛盾。從需求來(lái)看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)與個(gè)體私營(yíng)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，特別是新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（如律師與會(huì)計(jì)事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)、咨詢服務(wù)業(yè)等）的迅速發(fā)展，促進(jìn)了對(duì)寫字樓市場(chǎng)的需求，由于浙江地區(qū)民營(yíng)企業(yè)眾多，目前杭州寫字樓需求的主體是形象好、小面積分割、較低使用成本的中檔寫字樓。同時(shí)，受上海的經(jīng)濟(jì)輻射，尤其是加入WTO以來(lái)，大量境外企業(yè)紛紛進(jìn)入杭州市場(chǎng)

6、，或在此設(shè)立分公司，或設(shè)立辦事處，高檔寫字樓的需求也日益增長(zhǎng)。目前住宅投資收益的成長(zhǎng)空間漸漸縮小，將有部分以投資為目的的置業(yè)群體將更加關(guān)注寫字樓市場(chǎng)。一方面杭州寫字樓供給量迅速增長(zhǎng)，另一方面需求平穩(wěn)增加，其供求匹配的結(jié)果是，寫字樓市場(chǎng)呈供給略大于需求的局面，且在兩年內(nèi)這種狀況還將延續(xù)，并有可能在一定時(shí)期形成一種買方市場(chǎng)；由于缺少住宅那樣旺盛的投資需求，目前寫字樓市場(chǎng)還缺少大幅上漲的動(dòng)力。3、開發(fā)商聯(lián)手拓市，業(yè)態(tài)聚集成氣候目前杭州已明顯形成了武林板塊、黃龍貴族板塊、慶春路金融板塊、高新板塊、湖濱板塊、吳山板塊、城站板塊

7、等七個(gè)寫字樓板塊。縱觀上述七大寫字樓區(qū)域的形成，不難發(fā)現(xiàn)其共同特征：寫字樓的聚集離不開周邊區(qū)域內(nèi)成熟的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。如在市中心慶春路上，就匯集了各大銀行、保險(xiǎn)公司、證券機(jī)構(gòu)，形成了“金融一條街”，是金融產(chǎn)業(yè)的集聚，帶動(dòng)了周圍寫字樓的興旺。由此自然而然地產(chǎn)生了一種新的“區(qū)域商務(wù)模式”：產(chǎn)業(yè)的集聚與寫字樓的聚集有著非常強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度，是一種“互動(dòng)發(fā)展”的關(guān)系，一方面，產(chǎn)業(yè)的集聚為寫字樓板塊的形成提供了潛在的客源市場(chǎng)和整體的外部商務(wù)環(huán)境的氛圍；另一方面，寫字樓的聚集為周邊區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及各種圍繞著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的服務(wù)機(jī)構(gòu)提供了辦公空

8、間和拓展業(yè)務(wù)活動(dòng)的場(chǎng)所，因此，在某一個(gè)特定的區(qū)域內(nèi)，只有形成了產(chǎn)業(yè)的集聚，才能造就該板塊內(nèi)寫字樓的聚集。寫字樓開發(fā)商已逐漸意識(shí)到“店多攏市”的集聚效應(yīng)，開始聯(lián)手拓市。從“新武林商務(wù)區(qū)”旗號(hào)的打出，城站廣場(chǎng)聯(lián)誼會(huì)組織，到吳山商盟的相繼成立，都已經(jīng)表明：越來(lái)越多的開發(fā)商開始認(rèn)識(shí)到產(chǎn)業(yè)集聚對(duì)寫字樓板塊形成的重要作用，并開始依靠板塊、區(qū)域的差異性鎖定目