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1、收益還原法估價師考試練習1（一）判斷題1.地價一土地年收益/土地還原利率。（）2.土地還原利率等于土地純收益與土地價格的比率。（）3.只要由評估對象所產生的并為其產權主體所取得的收益均應計入總收益之中。（）4.一般情況下，土地還原利率高于建筑物還原利率。（）5.綜合還原利率計算公式I?二（rlL+r2B）/（L+B）與r=[rlL+（r2+d）B]/（L+B）不同，它適用于建筑物折舊后的純收益情況。（）6.還原利率隨房地產的種類不同而不同，投資風險小的房地產，其還原利率高。（）7.在承租土地使用權中，由于其是債權性質，故承租土地使用權是無價的。（）
2、8.城市中心區(qū)的一塊空地，目前未加利用，也暫無收益，但可以用收益還原法評估。（）9.來自土地的收益，相對于土地使用者而言，稱為地租;相對于土地所有者而言，稱為、土地收益。（）10.收益還原法評估結果的準確度，取決于土地還原利率的準確程度。（）11.收益還原法將土地的價格視為貨幣額存入銀行中，每年所得的利息相當于土地的純收益。012.利用收益還原法評估地價的基本公式是P=a/rfl-l/（l+r）n]o（）13.用收益還原法估價吋，英純收益即從總收益中扣除總費用后的收益。（）14.有形收益是指具有實物形式的收益。（）15.房地出租時所支付的管理費即管
3、理人員工資的支出。（）16.國有土地租賃的承租人収得承租土地使用權后，即可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。017.承租土地使用權只能按合同租金的差值及租期估價。（）18.—般空房損失屬總費用計算范圍。（）1.土地的客觀收益可以直接用于評估，一般僅包括有形收益。（）2.實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，可以直接用于評估，作為評估的依據(jù)。（）3.承租土地使用權的評估，也可用收益還原法，但土地收益必須以正常市場租金計，而使用年期應由剩余租期計。（）4.由于承租土地使用權的年限要短于出讓土地使用權的年限，其承擔的風險要小，因此在采用收益還原法評估時，所選
4、用的還原利率一般應比出讓土地使用權還原利率低1個百分點左右。（）5.若某地塊年土地純收益為1000元，土地還原利率為10%,則該地塊50年土地使用權價格為10000元。（）6.依據(jù)房地收益求取房地價格時，假設純收益是折舊前的收益，土地還原利率為6%,建筑物還原利率為8%,建筑物年折舊率為5%,土地價格設為2000,建筑物價格設為1000,則綜合還原利率為6.67%。（）7.從理論上講，還原利率應等于與獲取純收益具有同等風險和資本的獲利率。（）二）單項選擇題1?收益還原法的理論依據(jù)＞（）?A.替代原則乩區(qū)位理論C.生產要素分配理論D?報酬遙減規(guī)律2.
5、土地還瘵利率杲指（人A?將土地純收益還原為土地價格的利率乩將土地收益還原為土地價格的利率C.銀行存款利率D.銀行貸款利率3.單純的土地租賞時，（）杲計算土地收益的公式。A.土地純收益：租金一土地稅一管理費一維修費一利息B.土地純收益一租金一土地稅一管理費一維修費C.土地純收益一租金一管理費一維護費一稅費D.土地純收益一租金一管理費一維護費4?收益還原法進行土地評估時，所采用的收益為（）。A.委估土地的實際收益E.委估土地的客觀收益C.城市土地的平均收益D.城市土地的最高收益5.在利用收益還原法時，（）還原利率最高。A.承租土地使用權E?土地C?建筑
6、物D?綜合6?收益還原法杲將土地在（）的純收益以適當?shù)倪€原利率還原再加和從而得到其價格°A.法定使用年期內B.已使用年期內C.剩余使用年期內D?未來某幾年內7.用收益還原法估算地價時，是住未來每年預期()的基礎上計算的。A.總費用B.純收益與總費用之和C.總收益D.純收益7.假設一宗土地，年純收益為2000元/n??年，土地的純收益只要以8%的資本年利率還原即可，則土地價格應為()元/m2。A.25000B.20000C.18000D.160008.甲地尚可使用50年，單價為1050元/m2,乙地尚可使用60年，單價為1100元/m2.土地資本化率
7、均為8%,實際上甲地的價格()乙地的價格。A.高于B.低于c.等于D.難以確定9.某地塊年土地純收益為1000元，土地還原利率為10%,則該地塊50年使用權價格為()yloA.9910B.10000C.10100D.1940310.在收益還原法屮，()可作為評估地價的依據(jù)。A.直接收益B.實際收益C.客觀收益D.間接收益11.某開發(fā)商擬開發(fā)一宗地，向銀行貸款500萬元，年利率12%,借期5年，則5年末應一次歸還本利()萬元。A.500B.800C.881.2D.98012.土地收益價格的大小與()有關。A.未來年純收益、還原利率、收益年期B.使用價
8、值、地租、使用年期c.實際純收益、利息率、使用年期D.未來年總收益、總費用、使用年期13.房地出租中，()的費用計算一般與
