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《收益還原法估價(jià)師考試練習(xí)》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、收益還原法估價(jià)師考試練習(xí)1（一）判斷題1.地價(jià)一土地年收益/土地還原利率。（）2.土地還原利率等于土地純收益與土地價(jià)格的比率。（）3.只要由評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益均應(yīng)計(jì)入總收益之中。（）4.一般情況下，土地還原利率高于建筑物還原利率。（）5.綜合還原利率計(jì)算公式I?二（rlL+r2B）/（L+B）與r=[rlL+（r2+d）B]/（L+B）不同，它適用于建筑物折舊后的純收益情況。（）6.還原利率隨房地產(chǎn)的種類不同而不同，投資風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)，其還原利率高。（）7.在承租土地使用權(quán)中，由于其是債權(quán)性質(zhì)，故承租土地使用權(quán)是無價(jià)的。（）
2、8.城市中心區(qū)的一塊空地，目前未加利用，也暫無收益，但可以用收益還原法評(píng)估。（）9.來自土地的收益，相對(duì)于土地使用者而言，稱為地租;相對(duì)于土地所有者而言，稱為、土地收益。（）10.收益還原法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度，取決于土地還原利率的準(zhǔn)確程度。（）11.收益還原法將土地的價(jià)格視為貨幣額存入銀行中，每年所得的利息相當(dāng)于土地的純收益。012.利用收益還原法評(píng)估地價(jià)的基本公式是P=a/rfl-l/（l+r）n]o（）13.用收益還原法估價(jià)吋，英純收益即從總收益中扣除總費(fèi)用后的收益。（）14.有形收益是指具有實(shí)物形式的收益。（）15.房地出租時(shí)所支付的管理費(fèi)即管
3、理人員工資的支出。（）16.國有土地租賃的承租人収得承租土地使用權(quán)后，即可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。017.承租土地使用權(quán)只能按合同租金的差值及租期估價(jià)。（）18.—般空房損失屬總費(fèi)用計(jì)算范圍。（）1.土地的客觀收益可以直接用于評(píng)估，一般僅包括有形收益。（）2.實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，可以直接用于評(píng)估，作為評(píng)估的依據(jù)。（）3.承租土地使用權(quán)的評(píng)估，也可用收益還原法，但土地收益必須以正常市場(chǎng)租金計(jì)，而使用年期應(yīng)由剩余租期計(jì)。（）4.由于承租土地使用權(quán)的年限要短于出讓土地使用權(quán)的年限，其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要小，因此在采用收益還原法評(píng)估時(shí)，所選
4、用的還原利率一般應(yīng)比出讓土地使用權(quán)還原利率低1個(gè)百分點(diǎn)左右。（）5.若某地塊年土地純收益為1000元，土地還原利率為10%,則該地塊50年土地使用權(quán)價(jià)格為10000元。（）6.依據(jù)房地收益求取房地價(jià)格時(shí)，假設(shè)純收益是折舊前的收益，土地還原利率為6%,建筑物還原利率為8%,建筑物年折舊率為5%,土地價(jià)格設(shè)為2000,建筑物價(jià)格設(shè)為1000,則綜合還原利率為6.67%。（）7.從理論上講，還原利率應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)和資本的獲利率。（）二）單項(xiàng)選擇題1?收益還原法的理論依據(jù)＞（）?A.替代原則乩區(qū)位理論C.生產(chǎn)要素分配理論D?報(bào)酬遙減規(guī)律2.
5、土地還瘵利率杲指（人A?將土地純收益還原為土地價(jià)格的利率乩將土地收益還原為土地價(jià)格的利率C.銀行存款利率D.銀行貸款利率3.單純的土地租賞時(shí)，（）杲計(jì)算土地收益的公式。A.土地純收益：租金一土地稅一管理費(fèi)一維修費(fèi)一利息B.土地純收益一租金一土地稅一管理費(fèi)一維修費(fèi)C.土地純收益一租金一管理費(fèi)一維護(hù)費(fèi)一稅費(fèi)D.土地純收益一租金一管理費(fèi)一維護(hù)費(fèi)4?收益還原法進(jìn)行土地評(píng)估時(shí)，所采用的收益為（）。A.委估土地的實(shí)際收益E.委估土地的客觀收益C.城市土地的平均收益D.城市土地的最高收益5.在利用收益還原法時(shí)，（）還原利率最高。A.承租土地使用權(quán)E?土地C?建筑
6、物D?綜合6?收益還原法杲將土地在（）的純收益以適當(dāng)?shù)倪€原利率還原再加和從而得到其價(jià)格°A.法定使用年期內(nèi)B.已使用年期內(nèi)C.剩余使用年期內(nèi)D?未來某幾年內(nèi)7.用收益還原法估算地價(jià)時(shí)，是住未來每年預(yù)期()的基礎(chǔ)上計(jì)算的。A.總費(fèi)用B.純收益與總費(fèi)用之和C.總收益D.純收益7.假設(shè)一宗土地，年純收益為2000元/n??年，土地的純收益只要以8%的資本年利率還原即可，則土地價(jià)格應(yīng)為()元/m2。A.25000B.20000C.18000D.160008.甲地尚可使用50年，單價(jià)為1050元/m2,乙地尚可使用60年，單價(jià)為1100元/m2.土地資本化率
7、均為8%,實(shí)際上甲地的價(jià)格()乙地的價(jià)格。A.高于B.低于c.等于D.難以確定9.某地塊年土地純收益為1000元，土地還原利率為10%,則該地塊50年使用權(quán)價(jià)格為()yloA.9910B.10000C.10100D.1940310.在收益還原法屮，()可作為評(píng)估地價(jià)的依據(jù)。A.直接收益B.實(shí)際收益C.客觀收益D.間接收益11.某開發(fā)商擬開發(fā)一宗地，向銀行貸款500萬元，年利率12%,借期5年，則5年末應(yīng)一次歸還本利()萬元。A.500B.800C.881.2D.98012.土地收益價(jià)格的大小與()有關(guān)。A.未來年純收益、還原利率、收益年期B.使用價(jià)
8、值、地租、使用年期c.實(shí)際純收益、利息率、使用年期D.未來年總收益、總費(fèi)用、使用年期13.房地出租中，()的費(fèi)用計(jì)算一般與
