章丘國際建材家居廣場項(xiàng)目策劃實(shí)施方案

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1、策劃方案（初步）二0一七年十二月十六日章丘國際建材家居廣場第一部分市場分析濟(jì)南東拓章丘新城圖濟(jì)南市城市總體規(guī)劃章丘國際建材家居MALL本案SWOT分析城中片區(qū)城東片區(qū)城北片區(qū)濱江工業(yè)組團(tuán)一、濟(jì)南東拓章丘新城圖城中片區(qū)城東片區(qū)城北片區(qū)濱江工業(yè)組團(tuán)二、濟(jì)南市城市總體規(guī)劃城中片區(qū)城東片區(qū)城北片區(qū)濱江工業(yè)組團(tuán)三、章丘國際建材家居MALL四、章丘房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀章丘近兩年房地產(chǎn)開發(fā)情況2016年和2017年，章丘區(qū)的投資開發(fā)量均達(dá)到了100萬方左右，其中商業(yè)的開發(fā)量較少，占整個房地產(chǎn)開發(fā)量的10%以下，即近兩年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量每年小

2、于10萬平方米。濟(jì)南東拓建設(shè)的加快2017年，地鐵輕軌的章丘線規(guī)劃。2016年，濟(jì)南政府規(guī)劃章丘為東部新城區(qū)。章丘劃區(qū)以及招商引資2017年，招商引資1000多個億，特別是烏鎮(zhèn)明水古城的招商規(guī)劃。2016年，山東大學(xué)章丘選址。支撐章丘區(qū)房產(chǎn)銷售量大幅增長的主要原因人口增長拉動需求區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來許多外來人口。國家二胎政策的放開帶動人口增長，這必然會刺激住宅以及商業(yè)的需求。舊城改造和新區(qū)建設(shè)步伐加快隨著舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)步伐的加快，必然會大大刺激居民對住宅以及商業(yè)的需求。五、章丘專業(yè)市場分布1、章丘專業(yè)市場主要包括建材市場

3、家居市場五金市場汽車市場農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場等2、章丘建材家居市場現(xiàn)狀◆目前章丘區(qū)共有大小建材家居市場4個◆體量在30至100畝不等六、本案區(qū)位1、涌金商業(yè)廣場２、金漢馬國際家具展銷中心３、蘇中批發(fā)城４、浙江商貿(mào)城５、富麗華裝飾城６、好來居家飾廣場134562七、本案SWOT分析優(yōu)勢地處章丘老城區(qū)與濟(jì)南老城區(qū)的交界周邊未來發(fā)展規(guī)劃很成熟所屬建材類市場板塊的商業(yè)氛圍比較稀缺劣勢距老城區(qū)較遠(yuǎn)，人氣不夠旺現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境較差，整體環(huán)境不夠成熟輻射濟(jì)南東部高新區(qū)相對還有段距離機(jī)會項(xiàng)目周邊幾個招商引資大項(xiàng)目的進(jìn)駐，政府建材家居市場外遷的決

4、心濟(jì)南城市規(guī)劃逐漸向東延伸，東部新城區(qū)域?qū)硪欢ǖ氖袇^(qū)人口地價的上漲，將是本項(xiàng)目的不利因素。本項(xiàng)目周邊的整體環(huán)境在短時間內(nèi)無法得到全面改善。威脅第二部分項(xiàng)目定位功能定位形象定位業(yè)態(tài)定位檔次定位本案定位主要支撐點(diǎn)一、功能定位章丘區(qū)城市規(guī)劃之國際建材家居廣場二、形象定位章丘最大的一站式建材家居產(chǎn)品采購中心章丘商業(yè)航母和最高檔、最現(xiàn)代的建材家居Mall章丘首席鋪王、營商之王三、業(yè)態(tài)定位建材、家居、五金、輕紡家飾、酒店四、檔次定位國際化品牌經(jīng)營引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)檔次升級本案定位主要支撐點(diǎn)：計(jì)劃引進(jìn)建材家居的品牌優(yōu)勢（居然之家、月星家

5、居等）章丘本地實(shí)力開發(fā)商開發(fā)建設(shè)、確保市場永續(xù)經(jīng)營租售并舉實(shí)現(xiàn)零風(fēng)險投資“先租賃，后銷售”的領(lǐng)先商業(yè)模式政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的背景優(yōu)勢第三部分客群定位客群區(qū)域定位客群社會階層定位客群類型定位一、客群區(qū)域定位章丘本地客戶：50%濟(jì)南市區(qū)（歷城區(qū)、高新區(qū)、天橋區(qū)、歷下區(qū)）客戶：40%其他外地客戶：10%二、客群社會階層定位政府部門職員、銀行、醫(yī)院、教育等事業(yè)單位員工企業(yè)單位高級管理人員，高收入職員個體私營企業(yè)主城市居民及周邊縣市以商業(yè)為主、收入較穩(wěn)定階層建材家居產(chǎn)品生產(chǎn)商建材家居產(chǎn)品經(jīng)銷商三、客群類型定位1、自用型客群以二次置業(yè)

6、者居多，他們因擴(kuò)大經(jīng)營或改變環(huán)境而置業(yè)。部分拆遷客戶為謀生計(jì)而選擇店鋪，主要為自營。2、投資型客群此類型客群主要為中小型企業(yè)老板、公務(wù)員及事業(yè)單位員工，他們參加工作多年，手頭有較多閑散資金，追求的是投資效益，在物業(yè)的投資選擇上較為理性，比較重視市場未來的經(jīng)營前景。第四部分銷售策略產(chǎn)品規(guī)劃銷售模式推案節(jié)奏銷售周期(分二期，按A推盤方案進(jìn)行設(shè)計(jì))一、產(chǎn)品規(guī)劃1、產(chǎn)品分割建議本案商鋪以100平米/單元分割。該面積作為主力商鋪面積，較便于客戶選擇，既適合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足的投資者，又不影響實(shí)力雄厚的投資者購買（可以幾個商鋪合起來購買）

7、。2、動線規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)合理的動線規(guī)劃，使商場內(nèi)部人流均衡，最大限度地規(guī)避經(jīng)營死角。3、定價策略根據(jù)市場實(shí)際變化情況，另行制訂價格策略。三、推案節(jié)奏方案A：——3、4層銷售理由：為什么先推3-4層？本案共12萬方，體量龐大，需要分期推出。先推價格適中的3-4層便于整案的宣傳推廣，使項(xiàng)目一炮打響。有利于快速回籠資金，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險。先樓上后樓下，符合整案低開高走的價格策略。方案B：全盤分批推出，至少開盤4次以上。每次限量推出鋪源，制造“供不應(yīng)求”的熱銷局面。但本案體量過大，周期過長，可能適得其反，所承擔(dān)風(fēng)險太大，建議不采用。四

8、、銷售周期(分二期，按A推盤方案進(jìn)行設(shè)計(jì))第一期：廣場3、4層1、引導(dǎo)期（客戶積累期）：2018年3月-2018年6月發(fā)放會員卡：一張卡收定金5萬元，一個客戶憑身份證限辦一張卡，憑卡購鋪可打折優(yōu)惠（優(yōu)惠形式多種）。以該種方式便于綁定客戶，并明確客戶投資意向度，發(fā)卡到一定數(shù)量，才能保證開盤一舉成功。開盤期：擬2018年