基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

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1、第九章基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估了解我國地價(jià)體系構(gòu)成及地價(jià)更新的目的和途徑；熟悉地價(jià)的本質(zhì)及其特點(diǎn)，基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的基本原理；掌握基準(zhǔn)地價(jià)的概念和評(píng)估的工作程序、基準(zhǔn)地價(jià)更新的途徑。本章內(nèi)容第一節(jié)????我國的地價(jià)體系第二節(jié)????基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算原理第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作步驟和內(nèi)容第四節(jié)　基準(zhǔn)地價(jià)更新第一節(jié)我國的地價(jià)體系一、地價(jià)及地價(jià)特點(diǎn)（一）地價(jià)的概念馬克思曾經(jīng)對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行了本質(zhì)的描述：“土地價(jià)格不外是資本化的因而提前支付的地租?！雹偻恋貎r(jià)格“不是土地的購買價(jià)格，而是土地所提供的地租的購買價(jià)格?！雹谶@里所講的地租是指“租地農(nóng)場(chǎng)主為了獲得經(jīng)營土地的許可而以租金形式支付給土地所有者的

2、一切”，③也就是土地收益。地租資本化實(shí)質(zhì)上是地租收益資本化，土地價(jià)格是土地權(quán)利和土地收益的購買價(jià)格。第一節(jié)我國的地價(jià)體系（二）土地價(jià)格的特點(diǎn)1.生產(chǎn)成本不同；2.供求變化不同；3.市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不同；4.價(jià)格差異不同；5.折舊現(xiàn)象不同。第一節(jié)我國的地價(jià)體系（三）我國地產(chǎn)市場(chǎng)中的地價(jià)形式目前的主要形式有：1.根據(jù)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，政府對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)收益或交易價(jià)格等進(jìn)行歸納整理，形成的區(qū)域平均價(jià)。2.政府確定實(shí)施優(yōu)先購買權(quán)、防止地價(jià)暴漲或提前收回土地使用權(quán)確定補(bǔ)償額等管理措施所依據(jù)的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。3.清產(chǎn)核資中反映單位和個(gè)人占用土地資產(chǎn)量的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。4.股份制企業(yè)中土地作價(jià)入股的

3、地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。5.政府出讓土地使用權(quán)前確定的期望成交價(jià)格。6.政府出讓土地使用權(quán)的出讓價(jià)格。7.單位和個(gè)人有償取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)形成的交易價(jià)格。8.單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、劃撥土地使用權(quán)時(shí)補(bǔ)交的地價(jià)、政府對(duì)地產(chǎn)作為單位和個(gè)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理時(shí)的土地價(jià)格。第一節(jié)我國的地價(jià)體系第一節(jié)我國的地價(jià)體系二、地價(jià)體系的概念及作用（一）地價(jià)體系的概念地價(jià)體系是在地產(chǎn)市場(chǎng)中，由若干個(gè)既相互聯(lián)系，又互有區(qū)別的地價(jià)構(gòu)成的，共同滿足地產(chǎn)市場(chǎng)管理和運(yùn)行需要的價(jià)格系列。（二）地價(jià)體系的作用根據(jù)當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和管理的需要，我國的地價(jià)體系應(yīng)發(fā)揮以下幾方面的作用：1.公示作用2.參考作

4、用3.稅收和政策調(diào)控作用4.對(duì)土地利用方式和利用程度的引導(dǎo)作用第一節(jié)我國的地價(jià)體系三、我國地價(jià)體系的構(gòu)成(一)基準(zhǔn)地價(jià)的概念和作用1.基準(zhǔn)地價(jià)的含義基準(zhǔn)地價(jià)是指按照城鎮(zhèn)不同的土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)段分別評(píng)估的商業(yè)、工業(yè)、居住等各類用途的單位面積土地使用權(quán)平均價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估是以城鎮(zhèn)整體為單位進(jìn)行的，是該地區(qū)土地等級(jí)、特定用途、一定時(shí)間內(nèi)的使用權(quán)平均價(jià)格，反映了我國城鎮(zhèn)土地利用所產(chǎn)生的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效果，標(biāo)明了土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值運(yùn)動(dòng)的基準(zhǔn)線。第一節(jié)我國的地價(jià)體系2.基準(zhǔn)地價(jià)的主要作用(1)基準(zhǔn)地價(jià)客觀地反映了土地價(jià)值量大小及變動(dòng)趨勢(shì)，表明了土地利用的經(jīng)濟(jì)效果；(2)為國家計(jì)征土地使用

5、稅、土地增值稅等稅費(fèi)提供依據(jù)；(3)加強(qiáng)國家宏觀管理的手段，調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在空間布局的經(jīng)濟(jì)杠桿；(4)進(jìn)一步評(píng)估標(biāo)定地價(jià)、出讓底標(biāo)等宗地地價(jià)的基礎(chǔ)，起到估算初始值和修訂初始值的作用。第一節(jié)我國的地價(jià)體系(二)標(biāo)定地價(jià)的概念和作用1.標(biāo)定地價(jià)的含義市、縣政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的正常上地市場(chǎng)中，在正常的經(jīng)營管理?xiàng)l件下和政策作用下，具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)是宗地地價(jià)的一種，評(píng)估時(shí)一般以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，根據(jù)地塊使用年限、市場(chǎng)行情、地塊大小、形狀、容積率限制、微觀區(qū)位等條件，通過系數(shù)修正進(jìn)行評(píng)估。城鎮(zhèn)內(nèi)不具備基準(zhǔn)地價(jià)和系數(shù)修正標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，也可以采用適宜的估價(jià)方法，根據(jù)

6、市場(chǎng)地價(jià)資料直接評(píng)估。第一節(jié)我國的地價(jià)體系2.標(biāo)定地價(jià)的主要作用(1)確定土地出讓價(jià)格與政府優(yōu)惠幅度的依據(jù)；(2)標(biāo)定地價(jià)是國家行使優(yōu)先購買權(quán)的依據(jù)；(3)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。(4)核定地產(chǎn)增值，征收土地增值稅的標(biāo)準(zhǔn)。(5)企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制企業(yè)中土地資產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)。第一節(jié)我國的地價(jià)體系(三)出讓底價(jià)出讓底價(jià)是政府根據(jù)正常市場(chǎng)狀況下地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平，綜合考慮各種政策因素的影響，確定的某一塊土地出讓時(shí)最低的控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。它也是土地使用權(quán)出讓時(shí)政府首先出示的待出讓土地的最低地價(jià)的依據(jù)和確認(rèn)成交地價(jià)的基礎(chǔ)。在我國政府壟斷了土地供應(yīng)量，其出讓

7、土地的價(jià)格將對(duì)整個(gè)土地市場(chǎng)的地價(jià)產(chǎn)生重要影響，因此，出讓底價(jià)要兼顧當(dāng)前利益和長遠(yuǎn)利益綜合確定。第一節(jié)我國的地價(jià)體系（四）交易價(jià)交易價(jià)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移雙方按照一定的法律程序，在土地市場(chǎng)中實(shí)際達(dá)成的交易價(jià)格。市場(chǎng)交易價(jià)一般是具體宗地一定使用年期的現(xiàn)實(shí)交易價(jià)格，是交易雙方收支地價(jià)款的標(biāo)準(zhǔn)，也是契稅、土地增值稅、土地收益金的計(jì)稅基礎(chǔ)。交易價(jià)一般通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、市場(chǎng)流通而實(shí)現(xiàn)，反映市場(chǎng)供求、政策因素、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、地價(jià)政策、交易雙方心理等各要素綜合作用于某一宗地在某一時(shí)刻的價(jià)格。第一節(jié)我國的地價(jià)體系四、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的途徑根據(jù)城鎮(zhèn)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和資料條件，基準(zhǔn)地