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《基準(zhǔn)地價評估》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、第九章基準(zhǔn)地價的評估了解我國地價體系構(gòu)成及地價更新的目的和途徑；熟悉地價的本質(zhì)及其特點，基準(zhǔn)地價測算的基本原理；掌握基準(zhǔn)地價的概念和評估的工作程序、基準(zhǔn)地價更新的途徑。本章內(nèi)容第一節(jié)????我國的地價體系第二節(jié)????基準(zhǔn)地價測算原理第三節(jié)基準(zhǔn)地價評估工作步驟和內(nèi)容第四節(jié) 基準(zhǔn)地價更新第一節(jié)我國的地價體系一、地價及地價特點（一）地價的概念馬克思曾經(jīng)對土地價格進(jìn)行了本質(zhì)的描述：“土地價格不外是資本化的因而提前支付的地租?！雹偻恋貎r格“不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格?！雹谶@里所講的地租是指“租地農(nóng)場主為了獲得經(jīng)營土地的許可而以租金形式支付給土地所有者的
2、一切”，③也就是土地收益。地租資本化實質(zhì)上是地租收益資本化，土地價格是土地權(quán)利和土地收益的購買價格。第一節(jié)我國的地價體系（二）土地價格的特點1.生產(chǎn)成本不同；2.供求變化不同；3.市場結(jié)構(gòu)不同；4.價格差異不同；5.折舊現(xiàn)象不同。第一節(jié)我國的地價體系（三）我國地產(chǎn)市場中的地價形式 目前的主要形式有：1.根據(jù)地產(chǎn)市場狀況，政府對一定區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)收益或交易價格等進(jìn)行歸納整理，形成的區(qū)域平均價。2.政府確定實施優(yōu)先購買權(quán)、防止地價暴漲或提前收回土地使用權(quán)確定補償額等管理措施所依據(jù)的地價標(biāo)準(zhǔn)。3.清產(chǎn)核資中反映單位和個人占用土地資產(chǎn)量的地價標(biāo)準(zhǔn)。4.股份制企業(yè)中土地作價入股的
3、地價標(biāo)準(zhǔn)。5.政府出讓土地使用權(quán)前確定的期望成交價格。6.政府出讓土地使用權(quán)的出讓價格。7.單位和個人有償取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時形成的交易價格。8.單位和個人轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、劃撥土地使用權(quán)時補交的地價、政府對地產(chǎn)作為單位和個人財產(chǎn)進(jìn)行管理時的土地價格。第一節(jié)我國的地價體系第一節(jié)我國的地價體系二、地價體系的概念及作用（一）地價體系的概念地價體系是在地產(chǎn)市場中，由若干個既相互聯(lián)系，又互有區(qū)別的地價構(gòu)成的，共同滿足地產(chǎn)市場管理和運行需要的價格系列。（二）地價體系的作用根據(jù)當(dāng)前地產(chǎn)市場運行和管理的需要，我國的地價體系應(yīng)發(fā)揮以下幾方面的作用：1.公示作用2.參考作
4、用3.稅收和政策調(diào)控作用4.對土地利用方式和利用程度的引導(dǎo)作用第一節(jié)我國的地價體系三、我國地價體系的構(gòu)成(一)基準(zhǔn)地價的概念和作用1.基準(zhǔn)地價的含義基準(zhǔn)地價是指按照城鎮(zhèn)不同的土地級別或均質(zhì)區(qū)段分別評估的商業(yè)、工業(yè)、居住等各類用途的單位面積土地使用權(quán)平均價格?；鶞?zhǔn)地價的評估是以城鎮(zhèn)整體為單位進(jìn)行的，是該地區(qū)土地等級、特定用途、一定時間內(nèi)的使用權(quán)平均價格，反映了我國城鎮(zhèn)土地利用所產(chǎn)生的實際經(jīng)濟(jì)效果，標(biāo)明了土地經(jīng)濟(jì)價值運動的基準(zhǔn)線。第一節(jié)我國的地價體系2.基準(zhǔn)地價的主要作用(1)基準(zhǔn)地價客觀地反映了土地價值量大小及變動趨勢，表明了土地利用的經(jīng)濟(jì)效果；(2)為國家計征土地使用
5、稅、土地增值稅等稅費提供依據(jù)；(3)加強國家宏觀管理的手段，調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動在空間布局的經(jīng)濟(jì)杠桿；(4)進(jìn)一步評估標(biāo)定地價、出讓底標(biāo)等宗地地價的基礎(chǔ)，起到估算初始值和修訂初始值的作用。第一節(jié)我國的地價體系(二)標(biāo)定地價的概念和作用1.標(biāo)定地價的含義市、縣政府根據(jù)管理需要，評估的正常上地市場中，在正常的經(jīng)營管理條件下和政策作用下，具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價格。標(biāo)定地價是宗地地價的一種，評估時一般以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，根據(jù)地塊使用年限、市場行情、地塊大小、形狀、容積率限制、微觀區(qū)位等條件，通過系數(shù)修正進(jìn)行評估。城鎮(zhèn)內(nèi)不具備基準(zhǔn)地價和系數(shù)修正標(biāo)準(zhǔn)時，也可以采用適宜的估價方法，根據(jù)
6、市場地價資料直接評估。第一節(jié)我國的地價體系2.標(biāo)定地價的主要作用(1)確定土地出讓價格與政府優(yōu)惠幅度的依據(jù)；(2)標(biāo)定地價是國家行使優(yōu)先購買權(quán)的依據(jù)；(3)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時補交土地使用權(quán)出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。(4)核定地產(chǎn)增值，征收土地增值稅的標(biāo)準(zhǔn)。(5)企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制企業(yè)中土地資產(chǎn)評估的標(biāo)準(zhǔn)。第一節(jié)我國的地價體系(三)出讓底價出讓底價是政府根據(jù)正常市場狀況下地塊應(yīng)達(dá)到的地價水平，綜合考慮各種政策因素的影響，確定的某一塊土地出讓時最低的控制價格標(biāo)準(zhǔn)。它也是土地使用權(quán)出讓時政府首先出示的待出讓土地的最低地價的依據(jù)和確認(rèn)成交地價的基礎(chǔ)。在我國政府壟斷了土地供應(yīng)量，其出讓
7、土地的價格將對整個土地市場的地價產(chǎn)生重要影響，因此，出讓底價要兼顧當(dāng)前利益和長遠(yuǎn)利益綜合確定。第一節(jié)我國的地價體系（四）交易價交易價是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移雙方按照一定的法律程序，在土地市場中實際達(dá)成的交易價格。市場交易價一般是具體宗地一定使用年期的現(xiàn)實交易價格，是交易雙方收支地價款的標(biāo)準(zhǔn)，也是契稅、土地增值稅、土地收益金的計稅基礎(chǔ)。交易價一般通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、市場流通而實現(xiàn)，反映市場供求、政策因素、經(jīng)濟(jì)形勢、地價政策、交易雙方心理等各要素綜合作用于某一宗地在某一時刻的價格。第一節(jié)我國的地價體系四、基準(zhǔn)地價評估的途徑根據(jù)城鎮(zhèn)地產(chǎn)市場狀況和資料條件，基準(zhǔn)地
