項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策略

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1、項(xiàng)口營(yíng)銷(xiāo)推廣策略營(yíng)銷(xiāo)策略制定及推廣策略有四方而的要點(diǎn)房了是技術(shù)含量很高的產(chǎn)品，有一些直觀的因素是需要消費(fèi)者口己評(píng)估的，但更多的因素消費(fèi)者是無(wú)法自己評(píng)估的，這就需要項(xiàng)口的營(yíng)銷(xiāo)推廣能夠很好地，多角度地、全方位地將樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)挖掘出來(lái)并且展示給消費(fèi)者。一、項(xiàng)口賣(mài)點(diǎn)的深度挖掘一個(gè)樓盤(pán)到底有多少賣(mài)點(diǎn)？10個(gè)？20個(gè)？還是100個(gè)？沒(méi)有人知道一個(gè)定數(shù)，或者說(shuō)不可能有定數(shù)，為什么？因?yàn)闃潜P(pán)的賣(mài)點(diǎn)是靠挖掘出來(lái)的，賣(mài)點(diǎn)有大有小，有的是獨(dú)特的，有的是共有的，有的是天然的，需要認(rèn)真挖掘，而對(duì)于口創(chuàng)的賣(mài)點(diǎn)，就需要策劃了。1、

2、挖掘項(xiàng)目有效賣(mài)點(diǎn)必具備廣博的知識(shí)“外行看熱鬧，內(nèi)行看門(mén)道”，只有真正懂行的人才可能知道什么是這個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)，知識(shí)越全面越能從多角度看問(wèn)題，需要懂那些知識(shí)了？基木涉及到地段、景觀、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、園林、工程、戶(hù)型、物管、品牌、交通、配套、前景等諸多知識(shí)面；因?yàn)榛旧纤械捻?xiàng)口賣(mài)點(diǎn)也都是圍繞著以上的因素而展開(kāi)的，可能是其屮一個(gè)，也可能是其中幾個(gè)，或者是其中一個(gè)的更加細(xì)化了的了因素等；2、有效賣(mài)點(diǎn)必須不斷完善和強(qiáng)化（1）因時(shí)因勢(shì)、創(chuàng)造賣(mài)點(diǎn)案例:廣州市的“祈福新村”當(dāng)時(shí)地處華南板塊，90年代開(kāi)始開(kāi)發(fā)，

3、基本是屈于華南板塊的“拓荒牛”如果按照上述元素來(lái)比較。很多兀素都很難成為它的賣(mài)點(diǎn),如地段，交通，周邊配套等元素均對(duì)其不利，景觀在項(xiàng)目初期，也不能成為賣(mài)點(diǎn),荒效野外，朵草叢生只能算原生態(tài)，野趣，算不上好的景觀，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、工程、戶(hù)型、園林、品牌等在當(dāng)時(shí)也并沒(méi)有太多亮點(diǎn)，而且很多產(chǎn)品都是兵營(yíng)式布局，最后剩余的就是前景了。那為什么它還有連續(xù)多年蟬聯(lián)廣州市的銷(xiāo)售冠軍了？相信大多數(shù)人都知道項(xiàng)目的內(nèi)部配套是他們的最大的賣(mài)點(diǎn)，醫(yī)院、學(xué)校、農(nóng)莊、食街、會(huì)所等都是遠(yuǎn)近聞名，所以這些自創(chuàng)的賣(mài)點(diǎn)才支撐了它旺銷(xiāo)的基礎(chǔ)

4、。（2）借助工具、營(yíng)造勢(shì)能除了在賣(mài)點(diǎn)上主動(dòng)創(chuàng)造外，借助常規(guī)的工具，如樣板房、售樓現(xiàn)場(chǎng)、看樓通道、工地現(xiàn)場(chǎng)等，營(yíng)造良好的銷(xiāo)售氛圍，也是很重要的。所展示出的是專(zhuān)業(yè)化，規(guī)范化的工地現(xiàn)場(chǎng)和施工現(xiàn)場(chǎng)，一定程度上能使客戶(hù)更加信任項(xiàng)口。3、有效賣(mài)點(diǎn)被認(rèn)可也需要銷(xiāo)售人員翔實(shí)的介紹除了銷(xiāo)售工具的展示外，銷(xiāo)售人員的介紹也是優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)強(qiáng)化的關(guān)鍵，畢竟展示是死的，而銷(xiāo)售人員是活的，是主動(dòng)的。在房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)度較高，除了售樓部做豪華一點(diǎn)，樣板房做的精致一點(diǎn)，看樓通道布置的漂亮一點(diǎn)Z外，很多是客戶(hù)自己認(rèn)知不到的信息，這就需要銷(xiāo)售

5、人員去介紹了，比如：小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)做的如何好，如何體現(xiàn)現(xiàn)代人居的智慧，如何給業(yè)主提供更好的生活方式等，有些價(jià)值要說(shuō)出人家才會(huì)知道。二、廣告策略在現(xiàn)代廣告運(yùn)動(dòng)小，媒體一直處于極為重要的地位。許多企業(yè)已經(jīng)將廣告的媒體投放，列入企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的戰(zhàn)略投資項(xiàng)目Z中。廣告媒體策略、媒體計(jì)劃與購(gòu)買(mǎi),成為廣告主最為關(guān)心的問(wèn)題。本章將從專(zhuān)業(yè)角度，對(duì)媒體、口標(biāo)(消費(fèi)者)受眾、競(jìng)爭(zhēng)品牌的評(píng)價(jià)策略等方面進(jìn)行分析，重點(diǎn)討論制定廣告媒體策略，實(shí)施媒體計(jì)劃等問(wèn)題。1、廣告媒體的類(lèi)型及其特征1.1、電視媒體在大眾傳播時(shí)代，電視是人們獲取信

6、息和享受娛樂(lè)的主要的的精神生活方式。電視媒體涵蓋衛(wèi)星、無(wú)線(xiàn)、有線(xiàn)以及新興的網(wǎng)絡(luò)等技術(shù)載體，在所有媒體類(lèi)別中，電視的傳播形式較為先進(jìn)，隨著高科技的不斷進(jìn)步，電視媒體的發(fā)展速度非常迅速，成為涵蓋面最廣，傳播信息速度最快的媒體，也是最能形象的傳達(dá)信息的媒體。電視作為廣告媒體的傳播特征主要從以下幾方面考慮：(1)傳播速度一—快；(2)重復(fù)能力一咼；(3)表現(xiàn)形式一聲聞動(dòng)感，表現(xiàn)力強(qiáng)；(4)受眾接觸一—被動(dòng)，比較專(zhuān)注，廣告時(shí)間易換頻道?？焖俚膫鞑?，廣泛的涵蓋，使電視媒體可以吸引更多的廣告主。電視媒體在資訊承載

7、上，具有聲音、畫(huà)面、文字等多利信息符號(hào)的承載和傳達(dá)能力，可以將創(chuàng)意廣告生動(dòng)的呈現(xiàn)給觀眾。觀眾的被動(dòng)接受，顯示出電視是一種強(qiáng)制性媒體，由于廣告?zhèn)鞑r(shí)的干擾度高，快速建立起來(lái)的廣告效果，也容易快速遺忘，因此,必須不斷的重復(fù)播出，以維持廣告記憶。電視技術(shù)的發(fā)展，除了帶來(lái)高科技的數(shù)字化高清晰度電視，使圖像質(zhì)素和音質(zhì)效果大幅提高外，衛(wèi)星電視落地，有線(xiàn)頻道激增，觀眾有了更多的選擇，觀眾的進(jìn)一步分流，稀釋了頻道傳播效果，這使得廣告資源的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，也意味著廣告主要想達(dá)到對(duì)冃標(biāo)受眾足夠的傳播量，就不得不加大對(duì)不同

8、電視媒體的投資。不過(guò)按電視的發(fā)展，今后的電視媒體將會(huì)成為集屮資訊、溝通、理財(cái)、購(gòu)物與娛樂(lè)等多重功能于一身的現(xiàn)代化工具。1.2、報(bào)紙媒體報(bào)紙是平民印刷媒體，也是歷史最悠久的傳統(tǒng)的資訊載體。它承載的是靜態(tài)的印刷符號(hào)文字信息和圖片信息，因此在閱讀內(nèi)容上，它是一種讀者主動(dòng)的選擇性媒體，這就使廣告的傳播不具強(qiáng)制性。一方面使得廣告的涵蓋面有限制，另一方面卻可以向有需要的目標(biāo)讀者提供完整詳盡的資訊，使需耍者對(duì)資訊的接受較為深入。這個(gè)特征使報(bào)紙?jiān)陉P(guān)心度高的，需要深入理解的廣告訴求方而