深圳零售市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析

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1、深圳零售市場(chǎng)分析1?1深圳商圈概況出于對(duì)入世后市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步開放等利好消息的預(yù)期，今年深圳商業(yè)零售業(yè)表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)幕盍?，最具代表性的一點(diǎn)是零售大鱷都忙著圈地，由此帶動(dòng)商服物業(yè)的供應(yīng)，市場(chǎng)新局出現(xiàn)，熱點(diǎn)由點(diǎn)向面狀擴(kuò)散。令商圈將重新洗牌在東門、華強(qiáng)北商圈雙雄對(duì)峙相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，今年一些新商圈的崛起成為市場(chǎng)最大的看點(diǎn)。日前，被列為市重點(diǎn)工程總建筑面積達(dá)70,000平方米，由現(xiàn)代Mall概念鑄造的中信城市廣場(chǎng)挾吉之島、西武百貨等強(qiáng)勢(shì)品牌一同登場(chǎng)，在東門、華強(qiáng)北等傳統(tǒng)商圈勢(shì)力范圍外率先掀起波浪。之外，華僑城在2001年引入沃爾瑪后，日前華僑城銅鑼灣百貨廣場(chǎng)亦正式亮相，二者一唱一和，華僑城商圈雛形漸現(xiàn)

2、。面在南山寶安、龍崗三區(qū)，原先都有一些零星的商業(yè)設(shè)施，但以街鋪為主，規(guī)模小檔次低，但隨著近二年來零售大鱷的跑馬圈地，三地商業(yè)氣氛漸濃。目前在南山，已有沃爾瑪、家樂福、海雅百貨、人人樂等大商家入駐，擬進(jìn)入的還有萬佳百貨、歲寶百貨、曼哈商業(yè)、友誼城百貨等知名商家，可謂陣容鼎盛，南山構(gòu)筑大商業(yè)的條件漸成。關(guān)外的寶安、龍崗二區(qū)，寶安形成商圈的條件更成熟一些，不僅有萬佳百貨、新一佳、南城百貨的支撐大局，近日天虹商圈、順電家電亦揮師西進(jìn)。但龍崗的潛力更大一些，據(jù)有關(guān)調(diào)查資料顯示，下半年以來，龍崗新推商服物業(yè)在市場(chǎng)上唱主角，如人人購物廣場(chǎng)、雅豪祥苑街鋪，每個(gè)項(xiàng)目都在數(shù)萬平方米。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著這些

3、新商圈的崛起,深圳商圈新一輪洗牌即將到來。i鋪投資受青睞目前的商服物業(yè)，利潤(rùn)的高企造成眾多的開發(fā)商紛紛介入，商鋪投資帶來的高額回報(bào)，又吸引了無數(shù)投資者的眼球。據(jù)悉，當(dāng)前我國(guó)居民的投資渠道還相對(duì)單一，除了股票就是債市，但在當(dāng)前股市萎靡不振、銀行存款利率低企的情況下，為閑置資金找出路，很多投資者都把目標(biāo)鎖定在房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)投資中又以商鋪投資回報(bào)率為高因而盡管有風(fēng)險(xiǎn)，資金仍是源源不斷地涌入商服物業(yè)市場(chǎng)。雖然今年推出的商服物業(yè)在市場(chǎng)表現(xiàn)上有好有壞，但仍不乏亮點(diǎn)，如福田中港城購物廣場(chǎng)，采用整租分售一一即以小面積單位分售給其他買家，并以此為賣點(diǎn)推廣，可觀的回報(bào)率（帶租約8%的回報(bào)）吸引了眾多買家

4、，在均價(jià)33,000元/平方米建筑面積水平上仍引起了市場(chǎng)熱烈響應(yīng)。據(jù)悉，以投資創(chuàng)富概念，引進(jìn)一家大商家，帶租約然后分割出售給小業(yè)主，目前已成為商服物業(yè)的主要推廣手段,現(xiàn)今以這種形式在售的商服物業(yè)有鴻洲購物中心（沃爾瑪入駐）、八達(dá)商城（銅鑼灣百貨入駐）等。?純商服物業(yè)走俏目前，市場(chǎng)上可供應(yīng)的商鋪主要以住宅裙樓為主，純商服物業(yè)較少。然據(jù)有關(guān)研究人員介紹，住宅裙樓作商鋪有很大的局限性，一是商鋪有它自身的特點(diǎn)，住宅裙樓則因?yàn)榻ㄖ囊?guī)劃與設(shè)計(jì)的局限，未能滿足商業(yè)運(yùn)營(yíng)需求。二是上為住宅下為商鋪容易造成擾民的形象。該人士認(rèn)為深圳純粹商服物業(yè)稀缺，市場(chǎng)空間大，因?yàn)楹枚鄧?guó)外的大商家如宣家家私因找不到合意的

5、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所而徘徊在深圳的大門外。不過目前這種狀況似有所緩解。龍崗的世貿(mào)中心是深圳較早出現(xiàn)的一個(gè)純商服物業(yè)，總建筑面積達(dá)7.8萬平方。于9月底開業(yè)的中信城市廣場(chǎng)，則為關(guān)內(nèi)最大的一個(gè)純商用物業(yè)，建筑面積70,000平方米，隨著吉之島、西武、潮流視窗等百貨的入駐,以及南國(guó)影院等休閑設(shè)施的配置，引起市民和各大租戶密切關(guān)注。近日，金光華實(shí)業(yè)公司投資建筑面積達(dá)80,000多平方米的金光華商業(yè)廣場(chǎng)又開始進(jìn)入建設(shè)倒計(jì)時(shí)階段,這些超大型的純商用物業(yè)的面世，將深圳的商業(yè)帶上一個(gè)更高檔次。1?1行業(yè)剖析商業(yè)行業(yè)剖析?購物中心(SHOPPINGMALL)現(xiàn)代的購物中心不僅僅是零售業(yè)全部的綜合，而是整個(gè)城市服務(wù)功能

6、的綜合，當(dāng)然是以商業(yè)為中心。購物中心對(duì)消費(fèi)者一次性購滿的滿足程度已居深圳市的首位。主體性的購物中心發(fā)展用招商的方法和引進(jìn)專業(yè)專賣店，引進(jìn)餐飲娛樂業(yè)為行業(yè)組合,目前深圳市大型的ShoppingMall只有中信城市廣場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)模式：核心百貨與獨(dú)立店鋪相間集休閑、娛樂、餐飲、購物為一體的綜合性商業(yè)選址：市中心及商業(yè)中心面積：50,000m2以上?百貨公司百貨公司是指在一個(gè)大型建筑物內(nèi)，根據(jù)不同的商品設(shè)立銷售區(qū)，開展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)等工作，以滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇之需求的零售業(yè)態(tài)?；咎攸c(diǎn)商店規(guī)模大，營(yíng)業(yè)面積在15,000平方米以上;＞選址在城市繁華區(qū)、交通要道;商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營(yíng)男裝、女裝、兒

7、童服裝、床上用品、家庭用品為主，種類齊全、毛利高;商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快；采取柜臺(tái)銷售與自選(開架)銷售相結(jié)合之方式;＞定價(jià)銷售，可以退貨；＞服務(wù)功能齊全?，F(xiàn)狀分析百貨業(yè)這幾年市場(chǎng)份額不斷縮小，逐漸喪失第一業(yè)態(tài)的主導(dǎo)地位已是不爭(zhēng)的事實(shí)。但深圳百貨業(yè)在激烈竟?fàn)幹袠I(yè)績(jī)不但未下降，還穩(wěn)中有升。傳統(tǒng)的天虹百貨已在隨著市場(chǎng)的變化在改變。歲寶百貨已形成一定的購買消費(fèi)群體，目前新開的南山店也已改變了原有傳統(tǒng)模式，綜合性越加明顯。每種零售業(yè)態(tài)