合肥江晨園恢復(fù)樓營銷策劃方案

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1、合肥江晨園恢復(fù)樓營銷策劃方案第一部分：市場分析1、區(qū)域狀況區(qū)：東北二壞大致指的是瑤海公園，安徽大市場，當(dāng)涂路沿線，是合肥市冃有代表性中低檔物業(yè)區(qū)之一隸屬新站區(qū)，該片區(qū)現(xiàn)已開發(fā)，但土地存量較大。距汽車站、火車站近，交通便利；片區(qū)主要功能：現(xiàn)代化交通、商貿(mào)、金融、旅游、信息服務(wù)為一體，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)丿施齊全的新區(qū)域，該該區(qū)配套齊全具有合吧市居住規(guī)劃傾向的綜合住宅區(qū)。2、區(qū)域市場供求分析：冃前，區(qū)域冇歐尚、東湖山莊、香格里拉、森海豪庭、天使苑、萍果公寓、廬洲商館、城市驛站、已偉完畢的有風(fēng)景苑、人才苑、聚業(yè)

2、苑、徽州人家、秋實(shí)園、橘郡萬綠園等中、低檔樓盤。該區(qū)已被廣人市民接受，市場看好，商品房價(jià)格飛速上漲。但是該區(qū)域在合肥市仍然被定位中低檔社區(qū)，超過2600元/nf房源趨勢相比較緩。3、市場敏感因素變化分析A、區(qū)域項(xiàng)目類型分析：區(qū)域內(nèi)多層比例與小高層比例約4：6純高層社區(qū)比較少，多為多層，小高層及聯(lián)排(TOWNHOUSE)并存項(xiàng)目。B、區(qū)域項(xiàng)目戶型分析：區(qū)域的八型大中小并存，100nf的戶型較大比例，從銷售情況看，60—80m2兩房，80—100m2三房比較受歡迎。C、區(qū)域項(xiàng)冃價(jià)格分析：該區(qū)域樓盤價(jià)格

3、在合肥市處于中等偏下水平，其中多層均價(jià)2400元/itf左右，小高層在2800/m2左右，片區(qū)整體價(jià)格水平一直居中底檔，2004年房價(jià)上升比較快，對區(qū)域價(jià)格有了一次較強(qiáng)拉動。商品房價(jià)格正趨于平穩(wěn)，一段時(shí)期大量上浮的空間有限。第二部分產(chǎn)品定位定價(jià)策略：新的定價(jià)觀念是：讓實(shí)際價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于認(rèn)識價(jià)值。也就是購買者通過接觸木案后的心理上形成一個(gè)價(jià)格，但實(shí)際上，這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)高于實(shí)際價(jià)格，這就非常容易銷售。但以前約定價(jià)理論往往是根據(jù)對于?的價(jià)格制定自己的價(jià)格。產(chǎn)晶不如對手，便定就低一點(diǎn)，比對手強(qiáng)就高一點(diǎn)，被動跟著

4、市場走。這個(gè)方法比起“成本加利潤”的己經(jīng)高明許多了。在新的營銷體系下，止確的定價(jià)策略是：首先對產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)格評佔(zhàn)，得出一個(gè)認(rèn)知價(jià)格，然后制定出的價(jià)格要求明顯地低于這個(gè)認(rèn)知價(jià)格?；谶@個(gè)方法引導(dǎo)購房者，對產(chǎn)品價(jià)格認(rèn)可。價(jià)格測定：通過市場調(diào)查分析，對該區(qū)域房市趨勢進(jìn)行預(yù)測，再考慮對項(xiàng)目營銷執(zhí)行手法,綜合測定本項(xiàng)冃認(rèn)知價(jià)格，均價(jià)2300/m2總價(jià)在18-25萬元內(nèi)。因產(chǎn)品并非通常商品房所以要低于市場價(jià)格空間，吸引購買者打消顧慮。產(chǎn)nn巾場定位：站區(qū)新一代工薪樂園總價(jià)上明顯區(qū)別于小高層、高層住宅房型配比青年

5、夫婦為主要群體劃分第三部分銷傳執(zhí)行銷售策略低成本營銷方略：基于本案定位，耍實(shí)現(xiàn)“短、平、快銷售效果，核心點(diǎn)是在一定限度內(nèi)借助周邊社區(qū)成熟化，配置上追求實(shí)用性，盡量減少成木，緊縮營銷開支，縮短營銷周期、減少管理，將管理費(fèi)用讓利消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)建設(shè)銷售，聯(lián)動一體化。親善式營銷方略：而期以廣闊的人工業(yè)容量宣傳，超低價(jià)入市，形成開盤旺銷場而，多采用口碑宣傳方式，前期客戶“親戚鏈、朋友鏈”，是最佳的廣告推廣手段。特別是針對大市場的客戶群體，更是“類聚群分”。主要方式：派發(fā)宣傳資料/戶外廣告/車體廣告/正式展銷價(jià)

6、格策略1、整體策略：低開中走高度收盤2、銷偉方式：考慮該項(xiàng)目屬于恢復(fù)樓，只能進(jìn)入二級市場銷售。根據(jù)1=1前合肥二級市場銷售模式來看，單一的付款方式，限制購房者的范為這對于“江忌園”恢復(fù)樓銷售不利，我門即要考慮銷售進(jìn)度、資金回籠，同吋還必須將“江晨園”恢復(fù)樓項(xiàng)目的銷售工作進(jìn)行得徹底與漂亮，介與此的背景及要求，制定以下銷售正政策A、分期支付首付30%建設(shè)中期50%項(xiàng)目竣工20%B、按揭辦理首付50%交房辦理按揭手續(xù)C、一次性支付考慮開發(fā)商收I川資金要求，客戶必需選擇前期一次支付。帶房產(chǎn)交房后補(bǔ)辦銀行按

7、揭，幫助客戶減少前期一次支付時(shí)籌款資金壓力。同吋開發(fā)商資金提前全額到帳。銷售管理n接待屮與客戶第一次面對面接觸時(shí)，業(yè)務(wù)員必須填寫來人登記表，并交于專案歸檔。n售樓員電話銷售、來電接聽填寫來電登記表，待電話銷售Z客戶能與Z見面時(shí)，須補(bǔ)填來人登記表并交于專案歸檔。n業(yè)務(wù)員應(yīng)在每周Fl將本周工作情況進(jìn)行總結(jié)，填寫工作周報(bào)表。工作周報(bào)表包括接待統(tǒng)計(jì)、業(yè)績統(tǒng)計(jì)兩部分。n每周口由專案填寫周報(bào)表，并提交周工作總結(jié)以及行銷計(jì)劃。n每周H由專案填寫媒體分析表及媒體效果分析和建議交給策劃部n每月月底両三天由專案經(jīng)理填

8、寫月報(bào)表以及本月銷售總結(jié)和下月行銷計(jì)劃。廣告策略1、訴求區(qū)域A、新站區(qū)以及長江東路沿線區(qū)域。B、美菱大道與榮事達(dá)大道以東市區(qū)。2、訴求對象普通工薪階層：標(biāo)準(zhǔn)的普通白領(lǐng)階層；個(gè)體商業(yè)者3、訴求重點(diǎn)A、交通便利B、價(jià)格合理C、升值潛力D、輕松擁有E、社區(qū)環(huán)境五、營銷策略入市時(shí)機(jī)規(guī)劃及營銷節(jié)奏控制山于房地產(chǎn)行業(yè)的投入產(chǎn)岀周期長，而市場乂瞬息萬變。所以，房地產(chǎn)銷售的時(shí)間性非常重要，另外，購買者的數(shù)量在一定時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)出相對穩(wěn)定、靜止的態(tài)勢。而新樓盤推出的數(shù)量口益增多，所以把握好銷售時(shí)機(jī)，對本