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《某商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)改造項(xiàng)目投資分析報(bào)告》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、長(zhǎng)榮國(guó)際廣場(chǎng)建設(shè)改造項(xiàng)目投資分析報(bào)告編制：集團(tuán)房地產(chǎn)管理中心日期：2008年1月-25-提要第一部分項(xiàng)目說(shuō)明一、項(xiàng)目建設(shè)思路二、建設(shè)改造初步規(guī)劃草案第二部分市場(chǎng)環(huán)境分析一、市場(chǎng)環(huán)境二、項(xiàng)目定位第三部分投資估算與財(cái)務(wù)效益分析（出售方式）一、投資估算（一）測(cè)算依據(jù)（二）投資估算二、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)（出售方式）（一）收益測(cè)算-25-（二）營(yíng)銷成本分析（三）損益分析（四）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析第四部分可行性評(píng)價(jià)結(jié)論（出售方式）第五部分投資估算與財(cái)務(wù)效益分析一、投資估算（一）測(cè)算依據(jù)（二）投資估算二、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)（出租方式）（一）收益測(cè)算（二）營(yíng)業(yè)成本分析（三）損益分析
2、（四）貸款回收測(cè)算第六部分可行性評(píng)價(jià)結(jié)論（出租方式）-25-第一部分項(xiàng)目說(shuō)明一、項(xiàng)目建設(shè)思路隨著長(zhǎng)榮國(guó)際機(jī)械五金廣場(chǎng)品牌知名度不斷提高，經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，每年一屆的中國(guó)（長(zhǎng)安）機(jī)械五金模具交易會(huì)對(duì)場(chǎng)館及配套設(shè)施的要求亦越來(lái)越高，長(zhǎng)榮廣場(chǎng)的發(fā)展也越來(lái)越受到原有場(chǎng)地的局限或制約，重新規(guī)劃建設(shè)改造長(zhǎng)榮廣場(chǎng)勢(shì)在必行。本報(bào)告旨在上述基礎(chǔ)上探討對(duì)長(zhǎng)榮國(guó)際機(jī)械五金廣場(chǎng)進(jìn)行重新規(guī)劃、重整改造，使其更加適于新形勢(shì)下對(duì)長(zhǎng)榮廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作，從而產(chǎn)生更高的財(cái)務(wù)收益。充分利用現(xiàn)有用地規(guī)模，在保留現(xiàn)有長(zhǎng)榮商貿(mào)大樓建筑的基礎(chǔ)上，不改變長(zhǎng)榮廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，重新規(guī)劃，拆舊建新，擴(kuò)大
3、商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積，增加配套的住宅、寫(xiě)字樓及停車(chē)場(chǎng)面積，盡量不影響現(xiàn)有商戶的正常經(jīng)營(yíng)，分期分批改造，在3年內(nèi)的工期基礎(chǔ)上，將長(zhǎng)榮國(guó)際機(jī)械五金廣場(chǎng)重新升級(jí)改造完畢。建設(shè)改造后的長(zhǎng)榮廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)方式可采用商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、住宅全部出售的方式，也可采用商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、住宅部分出售、部分出租的經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)長(zhǎng)榮廣場(chǎng)實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)管理及統(tǒng)一物業(yè)管理。此方案需經(jīng)過(guò)對(duì)用地性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整后方可實(shí)施。-25-二、建設(shè)改造初步規(guī)劃草案具體見(jiàn)長(zhǎng)榮廣場(chǎng)規(guī)劃總平面圖◆主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總規(guī)劃用地44396.73M2總建筑面積153374.69M2其中商場(chǎng)面積79277.43M2寫(xiě)字樓24483
4、.21M2住宅面積49614.05M2建筑占地面積29076.20M2建筑密度65.5%容積率3.455最高建筑層數(shù)10F第二部分市場(chǎng)環(huán)境分析一、市場(chǎng)環(huán)境（一）發(fā)達(dá)的加工制造業(yè)產(chǎn)業(yè)背景東莞是華南制造業(yè)的中心城市，是華南經(jīng)濟(jì)帶的核心組成部分，東莞市連年獲得國(guó)家大中城市范圍的多項(xiàng)殊榮，“十大最具魅力城市”，“最具經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力城市”-25-，無(wú)論從GDP、進(jìn)出口總值、實(shí)際利用外資、外商投資企業(yè)等多項(xiàng)指標(biāo)，均居全國(guó)前列，是中國(guó)城市綜合實(shí)力最為發(fā)達(dá)的明星城市之一，在國(guó)際上享有很高的知名度。2007年?yáng)|莞市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)生產(chǎn)總值（GDP）3151億元RM
5、B工業(yè)總產(chǎn)值6649.85?億元RMB固定資產(chǎn)投資總額841.11億元社會(huì)商品零售總額695.89億元進(jìn)出口總額11068.73億美元外貿(mào)出口602.32億美元外幣存款3755億元RMB實(shí)際利用外資總額50.44億美元全市財(cái)政總收入539.5億元RMB城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額2120.74億元RMB居民人均可支配收入27025元長(zhǎng)安鎮(zhèn)位于東莞市最南端，總面積83平方公里，總?cè)丝?30多萬(wàn)人，其中本地居民3.5萬(wàn)人，外來(lái)人口120多萬(wàn)。長(zhǎng)安鎮(zhèn)是東莞市經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)，經(jīng)濟(jì)規(guī)模連年排在東莞市前列。2005年，長(zhǎng)安國(guó)民經(jīng)濟(jì)三項(xiàng)重要指標(biāo)均排在東莞市第一位，是多年來(lái)
6、全國(guó)著名的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”、中國(guó)“千強(qiáng)鎮(zhèn)”的前三名。2005年，長(zhǎng)安鎮(zhèn)生產(chǎn)總值1337428萬(wàn)元，東莞第一；稅收162094萬(wàn)元，東莞第一；出口388215萬(wàn)元，東莞第一。長(zhǎng)安鎮(zhèn)的主要產(chǎn)業(yè)是以模具、機(jī)械、五金、電子行業(yè)的加工制造業(yè)組成，在83平方公里的土地上擁有3000余家企業(yè)，其中2000余家為外資企業(yè)，主要從事制造業(yè)，是東莞工廠密度最高的鎮(zhèn)區(qū)。以長(zhǎng)榮國(guó)際機(jī)械五金廣場(chǎng)為龍頭的機(jī)械、模具、五金商貿(mào)行業(yè)非常著名，長(zhǎng)安鎮(zhèn)被授予“-25-中國(guó)五金模具名鎮(zhèn)”。由于長(zhǎng)安鎮(zhèn)位于廣深經(jīng)濟(jì)走廊的中線，交通發(fā)達(dá)，出港便捷，為華南制造業(yè)基地的幾何中心。強(qiáng)大的加工制造業(yè)背景是
7、形成長(zhǎng)榮廣場(chǎng)等以工業(yè)配套器材的經(jīng)營(yíng)為主題的專業(yè)市場(chǎng)最根本的產(chǎn)業(yè)支援；同時(shí)發(fā)達(dá)而功能完善的專業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)又對(duì)加工制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了強(qiáng)有力的促進(jìn)作用。長(zhǎng)安五金模具產(chǎn)業(yè)因具優(yōu)越的中心地理位置而構(gòu)成華南制造業(yè)基地五金、機(jī)械、模具產(chǎn)品、器材的集散配給中心。（二）項(xiàng)目建設(shè)的自身核心競(jìng)爭(zhēng)力分析1.區(qū)位地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)長(zhǎng)安鎮(zhèn)是東莞市下屬各鎮(zhèn)中城市規(guī)劃相對(duì)最好的一個(gè)鎮(zhèn)，長(zhǎng)安的城鎮(zhèn)規(guī)劃主要沿S358省道為主軸線，東側(cè)偏南至蓮花山脈間為鎮(zhèn)區(qū)主要行政、商業(yè)、居住、公共配套設(shè)施的區(qū)域，S358省道一線兩側(cè)及東側(cè)兩端均為工業(yè)區(qū)，最為集中的兩側(cè)工業(yè)區(qū)又以振安大道為中心線呈兩側(cè)分布，
8、這里集中了長(zhǎng)安鎮(zhèn)的大部分工廠，工廠的密集規(guī)模世界罕見(jiàn)。長(zhǎng)榮廣場(chǎng)位于振安大道東側(cè)地段，另兩側(cè)分別與興一路和興隆
