江蘇無錫瑞港商業(yè)廣場推廣方案

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1、瑞港商業(yè)廣場推廣方案2008年5月無錫商業(yè)地產(chǎn)市場分析第一部分項目總平圖一、無錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程商業(yè)開發(fā)的時期各年度土地出讓量代表項目開發(fā)模式開發(fā)特征2002之前舊城復興200220萬平米包括崇安寺、南禪寺、紅旗路步行街、東方巴黎（崇寧路地塊）住宅開發(fā)模式與商品住宅一樣出售鋪面，以高價位售出為目標2003－2004產(chǎn)業(yè)化時期2003超過了100萬平米包括站前商貿(mào)街、春申路、西班牙商城、紅豆國際和高力國際汽車城等項目商品市場開發(fā)模式以出租鋪位為目標，重在招商經(jīng)營2004突破200萬平米坊前路東西兩側地塊規(guī)模就突破了110萬平米，同時，還包括了振興

2、路、東方國際輕坊城和世貿(mào)中心等2005年之后區(qū)域中心.生活MALL時期2005120萬平米左右無錫大劇院、永樂新天地等幾幅黃金地段地塊商業(yè)街開發(fā)模式統(tǒng)一規(guī)劃，分別招商開發(fā)建設、投資經(jīng)營2006107萬平米香港新鴻基地產(chǎn)攜手華潤聯(lián)合拿地2007110萬平米金太湖、紅豆國際廣場、寶龍城市廣場、茂業(yè)城、萬達、明發(fā)商業(yè)廣場2002年到2007年商業(yè)的發(fā)展情況2002年到2005年應該是無錫商業(yè)發(fā)展較為迅速的幾年，無錫商業(yè)的格局也在不斷的拉開，商業(yè)發(fā)展模式、經(jīng)營方式、操作手法等也日益成熟。2002年到2005年應該是無錫商業(yè)發(fā)展較為迅速的幾年，無錫商業(yè)的

3、格局也在不斷地拉開，商業(yè)的開發(fā)模式也日益成熟，從住宅開發(fā)模式到目前的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形式，開發(fā)商更加懂得如何業(yè)態(tài)合理的規(guī)劃、如何進行主力商家、品牌商家的引進，更加重視招商和運營。一、無錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程二、無錫商業(yè)分布的現(xiàn)有格局1234Factor1Factor2Factor3Factor4產(chǎn)業(yè)帶：主要是以周山浜為核心，錫滬路、廣瑞路段形成依賴火車站為主支撐的物流業(yè)商業(yè)形式，倉儲、運輸、配送的現(xiàn)有格局，結合站前商貿(mào)區(qū)的開發(fā)與投入運營使該區(qū)域具有著天然的既定優(yōu)勢。北部商圈：北部商圈是沿著北大街、青石路（歐風街）所分布，目前主要分布的商家有狀元樓

4、、誠隆超市、黃金海岸雞粥店等，作為歐風街的強勢帶動，該商圈主要是以餐飲、娛樂、購物、休閑為主。南商圈：南商圈仍然是以南禪寺為點的周邊輻射區(qū)域，從線路上分：南長路、永樂路是商圈內(nèi)的重要交通干道，現(xiàn)有分布商業(yè)有家樂福、永樂家電、南禪寺商貿(mào)中心等。西商圈：西商圈則是以河埒口、梁青路、青祁路所圍合而成，由于周邊44萬平米的惠山休閑文化廣場、東北部103公頃的惠山古鎮(zhèn)的影響，該商圈主要以購物、休閑、觀光、旅游為主，目前穩(wěn)步的主要商家有無錫大飯店、運河飯店、大潤發(fā)超市等。中央商圈：以三陽百勝、八佰伴、新世界大洋百貨、商業(yè)大廈及東方巴黎、匯金廣場等，作為交通

5、、配套、人流、車流等商業(yè)條件利好區(qū)域，中央商圈已經(jīng)形成了根深蒂固的商業(yè)態(tài)勢與影響。無錫四圈一帶的商業(yè)格局三、無錫商業(yè)地產(chǎn)的供求分析近兩年無錫商業(yè)市場情況從上述數(shù)據(jù)中可以看到無錫商業(yè)市場的兩個表象、特征:第一,供應嚴重大于求;第二,成交均價長期低位徘徊,造成這兩個表象特征的深層次原因在于無錫商業(yè)市場自身的困局:商業(yè)供應面積成交面積成交均價2006年107萬半米64萬平米5408元/平米2007年110萬平米50萬平米6948元/平米四、商業(yè)地產(chǎn)相關政策分析政策影響由于自2004年10月以來9次加息，今年以來五次加息，對于普通消費者來說，累計增加成

6、本開始明顯。在這種情況下，兩年前已經(jīng)貸款的消費者，提前還款的意愿將會隨著加息愈發(fā)增強。貸款利息升至7.83%，市面盛行的8%回報率受到拷問。貸款成本的高漲，直接壓縮了商業(yè)地產(chǎn)的收益率，壓制了投資客的投資熱情。1、加息對投資熱情的影響央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，已經(jīng)連續(xù)進行5次加息。并7次上調(diào)銀行準備金利率。2、提升首付對于投資的影響銀監(jiān)會表示希望提高首付比例至40%-50%的消息發(fā)出后，全國主要城市銀行普遍收緊房貸，但央行及大部分商業(yè)銀行尚未有動作。據(jù)有關消息，商業(yè)地產(chǎn)的最低首付由40%，提升到50%

7、在實際操作中銀行基本按照單價10000元以上，首付60%；單價10000元以下，首付50%。3、審批標注提高和放款標準提高對于資金回籠的影響由于各銀行實行從緊的貸款審批，要求貸款申請人的條件提高，放款要竣工驗收后放款開發(fā)商的預售—銀行按揭融資商業(yè)圈被打破，開發(fā)期間資金回籠量可能只能占到總量的50%。四、商業(yè)地產(chǎn)相關政策分析4、稅收交易流轉環(huán)節(jié)稅收大幅增加在二手市場轉讓非居住用房，比如商鋪、寫字樓，需要交納五項稅收，一是房屋總價0.05%的印花稅，二是總價5%的營業(yè)稅，三是營業(yè)稅11%的城建稅、教育費附加，四是個人所得稅，最后一項是按買賣差價征收

8、的土地增值稅。持有階段物業(yè)稅有可能在未來兩年內(nèi)推出，而最有可能做為先行的便是商業(yè)房地產(chǎn)，將大大增加其持有階段的經(jīng)營成本。5、無錫地方商業(yè)貸款手續(xù)較為苛