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《江蘇無錫瑞港商業(yè)廣場推廣方案》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、瑞港商業(yè)廣場推廣方案2008年5月無錫商業(yè)地產(chǎn)市場分析第一部分項(xiàng)目總平圖一、無錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程商業(yè)開發(fā)的時(shí)期各年度土地出讓量代表項(xiàng)目開發(fā)模式開發(fā)特征2002之前舊城復(fù)興200220萬平米包括崇安寺、南禪寺、紅旗路步行街、東方巴黎（崇寧路地塊）住宅開發(fā)模式與商品住宅一樣出售鋪面，以高價(jià)位售出為目標(biāo)2003－2004產(chǎn)業(yè)化時(shí)期2003超過了100萬平米包括站前商貿(mào)街、春申路、西班牙商城、紅豆國際和高力國際汽車城等項(xiàng)目商品市場開發(fā)模式以出租鋪位為目標(biāo)，重在招商經(jīng)營2004突破200萬平米坊前路東西兩側(cè)地塊規(guī)模就突破了110萬平米，同時(shí)，還包括了振興
2、路、東方國際輕坊城和世貿(mào)中心等2005年之后區(qū)域中心.生活MALL時(shí)期2005120萬平米左右無錫大劇院、永樂新天地等幾幅黃金地段地塊商業(yè)街開發(fā)模式統(tǒng)一規(guī)劃，分別招商開發(fā)建設(shè)、投資經(jīng)營2006107萬平米香港新鴻基地產(chǎn)攜手華潤聯(lián)合拿地2007110萬平米金太湖、紅豆國際廣場、寶龍城市廣場、茂業(yè)城、萬達(dá)、明發(fā)商業(yè)廣場2002年到2007年商業(yè)的發(fā)展情況2002年到2005年應(yīng)該是無錫商業(yè)發(fā)展較為迅速的幾年，無錫商業(yè)的格局也在不斷的拉開，商業(yè)發(fā)展模式、經(jīng)營方式、操作手法等也日益成熟。2002年到2005年應(yīng)該是無錫商業(yè)發(fā)展較為迅速的幾年，無錫商業(yè)的
3、格局也在不斷地拉開，商業(yè)的開發(fā)模式也日益成熟，從住宅開發(fā)模式到目前的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形式，開發(fā)商更加懂得如何業(yè)態(tài)合理的規(guī)劃、如何進(jìn)行主力商家、品牌商家的引進(jìn)，更加重視招商和運(yùn)營。一、無錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程二、無錫商業(yè)分布的現(xiàn)有格局1234Factor1Factor2Factor3Factor4產(chǎn)業(yè)帶：主要是以周山浜為核心，錫滬路、廣瑞路段形成依賴火車站為主支撐的物流業(yè)商業(yè)形式，倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送的現(xiàn)有格局，結(jié)合站前商貿(mào)區(qū)的開發(fā)與投入運(yùn)營使該區(qū)域具有著天然的既定優(yōu)勢。北部商圈：北部商圈是沿著北大街、青石路（歐風(fēng)街）所分布，目前主要分布的商家有狀元樓
4、、誠隆超市、黃金海岸雞粥店等，作為歐風(fēng)街的強(qiáng)勢帶動(dòng)，該商圈主要是以餐飲、娛樂、購物、休閑為主。南商圈：南商圈仍然是以南禪寺為點(diǎn)的周邊輻射區(qū)域，從線路上分：南長路、永樂路是商圈內(nèi)的重要交通干道，現(xiàn)有分布商業(yè)有家樂福、永樂家電、南禪寺商貿(mào)中心等。西商圈：西商圈則是以河埒口、梁青路、青祁路所圍合而成，由于周邊44萬平米的惠山休閑文化廣場、東北部103公頃的惠山古鎮(zhèn)的影響，該商圈主要以購物、休閑、觀光、旅游為主，目前穩(wěn)步的主要商家有無錫大飯店、運(yùn)河飯店、大潤發(fā)超市等。中央商圈：以三陽百勝、八佰伴、新世界大洋百貨、商業(yè)大廈及東方巴黎、匯金廣場等，作為交通
5、、配套、人流、車流等商業(yè)條件利好區(qū)域，中央商圈已經(jīng)形成了根深蒂固的商業(yè)態(tài)勢與影響。無錫四圈一帶的商業(yè)格局三、無錫商業(yè)地產(chǎn)的供求分析近兩年無錫商業(yè)市場情況從上述數(shù)據(jù)中可以看到無錫商業(yè)市場的兩個(gè)表象、特征:第一,供應(yīng)嚴(yán)重大于求;第二,成交均價(jià)長期低位徘徊,造成這兩個(gè)表象特征的深層次原因在于無錫商業(yè)市場自身的困局:商業(yè)供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)2006年107萬半米64萬平米5408元/平米2007年110萬平米50萬平米6948元/平米四、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策分析政策影響由于自2004年10月以來9次加息，今年以來五次加息，對于普通消費(fèi)者來說，累計(jì)增加成
6、本開始明顯。在這種情況下，兩年前已經(jīng)貸款的消費(fèi)者，提前還款的意愿將會(huì)隨著加息愈發(fā)增強(qiáng)。貸款利息升至7.83%，市面盛行的8%回報(bào)率受到拷問。貸款成本的高漲，直接壓縮了商業(yè)地產(chǎn)的收益率，壓制了投資客的投資熱情。1、加息對投資熱情的影響央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，已經(jīng)連續(xù)進(jìn)行5次加息。并7次上調(diào)銀行準(zhǔn)備金利率。2、提升首付對于投資的影響銀監(jiān)會(huì)表示希望提高首付比例至40%-50%的消息發(fā)出后，全國主要城市銀行普遍收緊房貸，但央行及大部分商業(yè)銀行尚未有動(dòng)作。據(jù)有關(guān)消息，商業(yè)地產(chǎn)的最低首付由40%，提升到50%
7、在實(shí)際操作中銀行基本按照單價(jià)10000元以上，首付60%；單價(jià)10000元以下，首付50%。3、審批標(biāo)注提高和放款標(biāo)準(zhǔn)提高對于資金回籠的影響由于各銀行實(shí)行從緊的貸款審批，要求貸款申請人的條件提高，放款要竣工驗(yàn)收后放款開發(fā)商的預(yù)售—銀行按揭融資商業(yè)圈被打破，開發(fā)期間資金回籠量可能只能占到總量的50%。四、商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策分析4、稅收交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收大幅增加在二手市場轉(zhuǎn)讓非居住用房，比如商鋪、寫字樓，需要交納五項(xiàng)稅收，一是房屋總價(jià)0.05%的印花稅，二是總價(jià)5%的營業(yè)稅，三是營業(yè)稅11%的城建稅、教育費(fèi)附加，四是個(gè)人所得稅，最后一項(xiàng)是按買賣差價(jià)征收
8、的土地增值稅。持有階段物業(yè)稅有可能在未來兩年內(nèi)推出，而最有可能做為先行的便是商業(yè)房地產(chǎn)，將大大增加其持有階段的經(jīng)營成本。5、無錫地方商業(yè)貸款手續(xù)較為苛
