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《中海地產海悅房地產項目市場推廣策略方案.ppt》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在教育資源-天天文庫。
1、集粹東方容引國際—中海海悅市場推廣策略案天啟&開啟二00二年十二月項目簡介魯班路、斜土路奠定至上產品、至上生活之完美基石至上品牌盧灣區(qū)打浦橋版塊中海地產實力開發(fā)香港名師傾心設計繼海華、海興、海麗等之后開發(fā)商經驗累積至上品質至上地塊市場掃描一（區(qū)域市場供求比）盧灣區(qū)批準預售面積（萬平方米）占中心城區(qū)總量比重（%）已登記預售面積（萬平方米）占中心城區(qū)總量比重（%）供求比2001年4季度58.5690.6615.1739.251：0.262002年1季度2.1166.3513.7235.131：6.502002年2季度14.3823.1214.9736.401：1.04200
2、2年3季度22.3255.3013.4838.211：0.60合計97.3757.3457.3437.211：0.59中心城區(qū)主要房產放量區(qū)，供遠大于求市場掃描二（季度價格走勢）區(qū)域均價隨市中心均價穩(wěn)步上升今年第三季躍升高于市中心均價市場掃描三（價格峰值）季度2001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3單價主力范圍（元/平方米）4000-50004000-55004500-55004500-65005000-60005000-65005500-7500單價峰值（元/平方米）4500500050005000550055007000主
3、力單價峰值2001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3總價主力范圍（萬元/套）40-6040-6050-7050-8050-9060-10050-100總價峰值（萬元/套）50505060608080主力總價峰值市場掃描四（面積峰值）季度2001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3面積主力范圍（平方米/套）100-110/130100/120-130100-120/140100-150100/120/140-150100-14070/100-110面積峰值（平方米/套）11010010011
4、0100140100區(qū)域市場特征區(qū)域市場暫處供遠大于求的狀況之中，但供求比例正提升，市場消化能力增強區(qū)域單價躍升，高于市中心市場均價，單價承受能力提高房型面積峰值區(qū)間較大，隨著單價躍升，面積峰值下移總價峰值穩(wěn)步上升，保持平穩(wěn)增幅，未出現(xiàn)躍升現(xiàn)象小結區(qū)域市場地位明顯提升，潛力存在，市場向好單總價承受能力均增強，高檔化品質化市場已然形成隨著單價提升提帶來的泡沫效應亦應引起重視隨著單價的躍升，控制總價，降低其抗性已成必然之勢短期內的持續(xù)性增長與投資市場的泡沫風險性并存穩(wěn)中求勝”當為我們堅持不二的信條個案銷售我們選取打浦橋、斜土路、徐家匯路、中山南一路沿線的十七個樓盤進行區(qū)域市
5、場樓盤的去化情況分析，得到如下結論：樓盤去化最大量通常集中在開盤后的第四個月，然后逐月走低，但近來有去化速度增快，時間前移的趨勢;各個時期成交的單套面積均值平衡，說明本區(qū)域市場對各個面積區(qū)間均有一定的消化能力，市場對于不同面積區(qū)間不形成特色需求；市場對于樓盤整體素質要求較高，高質高價已被接受，并有需求提升趨勢；至今年六月，小戶型的吸納能力明顯增強；外銷比例高（已達50%以上）當為本市場的又一特征小結去化速度加快市場現(xiàn)狀產品品質化程度提高小戶型吸納能力增強外銷比例高CLD版塊地段單價走高世博會的炒作價格不穩(wěn)定因素明顯投資型消費比例上升可能性較大小戶型熱度增加單價承受能力加
6、大總價抗性顯現(xiàn)本案分析樓盤定位：中海新座標海派風情園地塊特征：CLD地塊占地面積：36973平方米建筑面積：162595平方米容積率：3.85綠化率：38.6%(14300平方米)規(guī)劃特色：強調中西方文化交融，海派文化風情為其主要特色講究細節(jié)的完美是本樓盤規(guī)劃的另一特色環(huán)境規(guī)劃的均好性、滲透性強中海海悅項目戶型分布圖樓號西單元234復式中單元23東單元234復式合計234復式合計A樓31602752234481156237B樓343432326666132C樓214232041241835129D樓3264331623631266195E樓295834686312618
7、9F樓78北面單元156156合計191250346275218624732540455766111038裝修170174344優(yōu)劣勢分析（一）優(yōu)勢：中海品牌支持，意味著強大的客戶源支持（老客戶的重復性購買及口碑影響力）；CLD地塊，代表著地段的價值認同、配套成熟、交通便捷及區(qū)域客戶的消費支持；中海的實力支持意味著專業(yè)、技術、經驗、價格競爭力、時空抗衡能力；產品技術成熟，品質化程度較高，細節(jié)性的突破尤為亮眼；市場大勢向好，估計在短時間內，本地區(qū)會成為新一輪的熱點；世博會的呼聲又為“天時”添一抹濃彩劣勢：緊鄰魯班路高架，噪音污染、空氣污染、
