順馳太陽(yáng)城二期可行性研究報(bào)告

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1、天津順馳發(fā)展股份有限公司目錄引言——————————————————第2頁(yè)第一部分項(xiàng)目總體概況——————————第3頁(yè)第二部分法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析——————第7頁(yè)第三部分市場(chǎng)分析————————————第8頁(yè)第四部分項(xiàng)目素質(zhì)分析——————————第23頁(yè)第五部分總體發(fā)展構(gòu)想——————————第27頁(yè)第六部分太陽(yáng)城2期開(kāi)發(fā)建議———————第30頁(yè)第七部分經(jīng)濟(jì)可行性分析—————————第35頁(yè)第41頁(yè)天津順馳發(fā)展股份有限公司引言順馳太陽(yáng)城的前身是天津市政府重點(diǎn)安居工程——麗苑居住區(qū)二期，與華苑、梅江、雙林、西橫堤并列被稱

2、為天津市五大居住區(qū)，在天津市住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上占有舉足輕重的地位。順馳太陽(yáng)城項(xiàng)目起步區(qū)住宅建筑面積25萬(wàn)平方米、2期規(guī)劃住宅建筑面積27萬(wàn)平方米，由我公司獨(dú)立開(kāi)發(fā)，關(guān)于后期5、6、7、9、10五個(gè)地塊的開(kāi)發(fā)，我公司已經(jīng)與天津市安居工程辦公室達(dá)成合作意向。太陽(yáng)城項(xiàng)目全部建成后，住宅建筑面積將達(dá)到140萬(wàn)平方米，其開(kāi)發(fā)運(yùn)作標(biāo)志著天津市住宅開(kāi)發(fā)進(jìn)入了大盤時(shí)代，具有劃時(shí)代的意義。太陽(yáng)城項(xiàng)目在公司乃至整個(gè)順馳集團(tuán)的開(kāi)發(fā)事業(yè)中都占有極其重要的地位，其成功運(yùn)作將使順馳發(fā)展公司的開(kāi)發(fā)規(guī)模急劇擴(kuò)大并使企業(yè)在項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、操作手段、工程建設(shè)、銷售

3、推廣等各方面的能力都得到飛躍式的提高。順馳太陽(yáng)城項(xiàng)目由于自身具有良好的素質(zhì)，未來(lái)的土地升值潛力較大，其成功運(yùn)作可為公司帶來(lái)巨大的現(xiàn)金流量并實(shí)現(xiàn)住宅及經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目的可持續(xù)性開(kāi)發(fā)。第41頁(yè)天津順馳發(fā)展股份有限公司第一部分項(xiàng)目總體概況一．地理位置順馳太陽(yáng)城項(xiàng)目位于衛(wèi)國(guó)道中環(huán)線外2.8公里處，東起博山道，西到昆侖北路，北接增產(chǎn)道，南至衛(wèi)國(guó)道。太陽(yáng)城2期為4#、8#地塊，位于東真理道以北。（見(jiàn)地理位置圖）二．地塊現(xiàn)狀順馳太陽(yáng)城項(xiàng)目共包含12個(gè)地塊，地塊總面積148.66公頃，紅線內(nèi)用地127.90公頃。各地塊的用地狀況詳見(jiàn)下表：（單位：

4、公頃）太陽(yáng)城用地狀況表項(xiàng)目地塊總面積紅線內(nèi)用地道路用地1號(hào)地18.2415.562.682號(hào)地18.7716.781.993號(hào)地12.6611.051.614號(hào)地18.8216.342.485號(hào)地21.4119.202.216號(hào)地15.0012.772.237號(hào)地10.768.732.038號(hào)地11.779.592.189號(hào)地5.234.340.8910號(hào)地7.476.850.6216號(hào)地4.923.691.2325號(hào)地3.6130.61總計(jì)148.66127.9020.76第41頁(yè)天津順馳發(fā)展股份有限公司目前地塊內(nèi)土地已經(jīng)平整

5、，無(wú)不良地質(zhì)情況。地塊四周及區(qū)內(nèi)的主要道路已經(jīng)修好，外側(cè)有圍墻與外界分隔。一．交通狀況該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊道路四通八達(dá)，距中環(huán)線2.8公里，距市中心5公里、天津站7公里、天津機(jī)場(chǎng)9公里。衛(wèi)國(guó)道規(guī)劃紅線寬度70米，是連接市區(qū)與天津機(jī)場(chǎng)及京津高速公路的城市主干線。東真理道紅線寬度40米，在太陽(yáng)城地塊內(nèi)橫穿而過(guò)，全線貫通后可直通河北區(qū)中心位置。居住區(qū)內(nèi)另有兩條主要道路為天山北路與賀蘭路，紅線寬度均為30米，現(xiàn)已建成，向南直通萬(wàn)新村居住區(qū)。太陽(yáng)城地塊西側(cè)緊鄰規(guī)劃中的東南半環(huán)——昆侖路段，目前東南半環(huán)黑牛城道路段及海河大橋工程正在緊張

6、施工，整個(gè)工程預(yù)計(jì)3至5年內(nèi)完成。東南半環(huán)建成后將極大地緩解市區(qū)東南部交通的緊張局面，并促進(jìn)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2002年市政府將投資改造河?xùn)|區(qū)的基礎(chǔ)道路設(shè)施。位于衛(wèi)國(guó)道以南的兩條城市主干道路——程林莊路與張貴莊路的改造工程，計(jì)劃于2002年相繼動(dòng)工。程林莊路改造工程現(xiàn)已啟動(dòng)，張貴莊路規(guī)劃為寬度100-140米的“世紀(jì)大道”，計(jì)劃年底竣工。改造完成后，將使河?xùn)|區(qū)的交通狀況得到根本性的改變，并使周邊市容市貌以及人文環(huán)境都得到明顯的改善。第41頁(yè)天津順馳發(fā)展股份有限公司規(guī)劃中的地鐵2號(hào)線沿衛(wèi)國(guó)道修建，東起天津機(jī)場(chǎng)，西至地鐵1#線新華

7、路站，中環(huán)線以外規(guī)劃為高架輕軌鐵路，在賀蘭路與衛(wèi)國(guó)道交口設(shè)計(jì)有地鐵站。為迎接2008年北京奧運(yùn)會(huì)，地鐵2號(hào)線工程預(yù)計(jì)2005年動(dòng)工興建，2008年以前投入使用。地鐵2號(hào)線的興建將為太陽(yáng)城及周邊居民帶來(lái)極大便利，大幅提升沿線地塊的區(qū)位價(jià)值。目前，麗苑一期已建有公交總站，現(xiàn)有公交路線為：668路麗苑至水上公園907路麗苑至大同門（丁字沽）847路麗苑至王頂?shù)?40路麗苑至一中心醫(yī)院827路麗苑至勸業(yè)場(chǎng)一．周邊環(huán)境從自然環(huán)境看，太陽(yáng)城地塊西側(cè)是月牙河，東北側(cè)為北塘排污河，而且其緊鄰程林莊工業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)內(nèi)多大型工廠，目前仍有一部分在生產(chǎn)

8、，自然環(huán)境一般。但從現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)查情況看，上述不利因素的影響主要是心理上的，實(shí)際影響不大。首先，附近的工廠近幾年經(jīng)過(guò)關(guān)停并轉(zhuǎn)，大多已經(jīng)不再生產(chǎn)，現(xiàn)在對(duì)周邊的環(huán)境影響不大；其次，天津市夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，排污河處于太陽(yáng)城地塊的下風(fēng)口，而且地塊與排污河之間目前有高大