房屋日常養(yǎng)護(hù)及技術(shù)管理ppt課件.ppt

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1、7房屋日常養(yǎng)護(hù)與技術(shù)管理7.1房屋的日常養(yǎng)護(hù)概述一、房屋日常養(yǎng)護(hù)的定義房屋日常養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理部門為確保房屋的完好和正常使用所進(jìn)行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護(hù)管理等工作，是物業(yè)管理企業(yè)房屋修繕管理的重要環(huán)節(jié)。二、房屋養(yǎng)護(hù)的原則（一）因地制宜，合理修繕（二）對(duì)不同類型的房屋要制定不同的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)（三）定期檢查，及時(shí)維護(hù)（四）加強(qiáng)對(duì)二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用;最有效地合理使用維修基金（五）最大限度地發(fā)揮房屋的有效使用功能三、房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容(一)房屋的日常養(yǎng)護(hù)(二)房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)房屋的日常養(yǎng)護(hù)包括房屋的零星養(yǎng)護(hù)和房屋的

2、計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)的來(lái)源，主要有防臺(tái)防汛、防梅雨和防凍防寒。四、房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)中存在的問(wèn)題物業(yè)管理公司作為房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)的主體，其接受養(yǎng)護(hù)的對(duì)象是開發(fā)商建造的房屋，其實(shí)施服務(wù)的對(duì)象是房屋的業(yè)主或使用人。（一）由開發(fā)商建造的房屋質(zhì)量而引發(fā)的問(wèn)題(1)屋面滲漏。（2）天花開裂、開鼓。（3）墻面開裂，外墻批蕩龜裂、起殼、脫落，易造成墻面滲水。(4)樓地面出現(xiàn)空鼓裂縫。（5）鋁合金門窗制作安裝存在的問(wèn)題。(6)木制品制作安裝粗糙，木門和隔斷制作粗糙，翹曲變形.關(guān)閉不嚴(yán)密，開啟不靈活，夾板門漏設(shè)排氣孔。（一）由開發(fā)商建造的房屋質(zhì)量而引發(fā)的問(wèn)題(7)部分水箱混凝

3、土不密實(shí)，底部滲水。(8)水電安裝質(zhì)量差，配管導(dǎo)線色標(biāo)混亂，不符合標(biāo)準(zhǔn)，壓接帽不阻燃.開關(guān)串接，多股導(dǎo)線接頭不搪錫，衛(wèi)生潔具用木摔木螺釘固定不牢固，避雷帶接頭、電焊及接地裝里不規(guī)范，室內(nèi)給排水管道接口滲漏。(9)廚房、衛(wèi)生間排水系統(tǒng)存在問(wèn)題。（二）由物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)童而引發(fā)的問(wèn)題（1）對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);（2）對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)的服務(wù)質(zhì)量。（三）由業(yè)主或使用人對(duì)房屋的使用質(zhì)量而引發(fā)的問(wèn)題《中國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》就物業(yè)的使用對(duì)業(yè)主或使用人做出了明確規(guī)定：業(yè)務(wù)或使用人裝修住宅，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或使用人。五

4、、危險(xiǎn)日常養(yǎng)護(hù)的類型（一）零星養(yǎng)護(hù)（二）計(jì)劃養(yǎng)護(hù)（一）零星養(yǎng)護(hù)房屋的零星養(yǎng)護(hù)修理，指結(jié)合實(shí)際情況確定或因突然損壞引起的小修。零星養(yǎng)護(hù)的特點(diǎn)是修理范困廣，項(xiàng)目零星分散，時(shí)間，要求及時(shí)，其有經(jīng)常性的服務(wù)性質(zhì)。零星養(yǎng)護(hù)應(yīng)力爭(zhēng)做到“水電急修不過(guò)夜，小修項(xiàng)目不過(guò)三，一般項(xiàng)目不過(guò)五”。（二）計(jì)劃養(yǎng)護(hù)見表7一1，7一2。P63六、房屋日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)樓地面工程的養(yǎng)護(hù)墻臺(tái)面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù)工程（定期檢查一般不少于每年1次）門窗工程的養(yǎng)護(hù)屋面工程維修養(yǎng)護(hù)（一般非上人屋面每季度清掃1次）通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理垃圾道的養(yǎng)護(hù)管理七、對(duì)二次裝修的管理二次裝修是指樓宇接管驗(yàn)收交付

5、使用后，業(yè)主(或用戶)辦理完人伙手續(xù)后，在正式入住前，根據(jù)業(yè)主的要求，對(duì)所購(gòu)(租賃)房屋進(jìn)行分隔、裝飾、布置等。有時(shí)住戶掉換后，新用戶要將原來(lái)的裝修推倒，按自己的意愿重新裝修。八、房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核標(biāo)準(zhǔn)日常養(yǎng)護(hù)考核指標(biāo)主要有:定額指標(biāo)、經(jīng)費(fèi)指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)和安全指標(biāo)。（一）定額指標(biāo)修養(yǎng)護(hù)工人的勞動(dòng)效率要100%達(dá)到或超過(guò)人工定額;材料消耗要不超過(guò)或低于材料消耗定額，達(dá)到小修養(yǎng)護(hù)工程定額的指標(biāo)，是完成小修養(yǎng)護(hù)工作量，搞好日常服務(wù)的必要保證。（二）經(jīng)費(fèi)指標(biāo)小修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)主要通過(guò)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)籌集，不足部分從物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營(yíng)的收人中彌補(bǔ)。（三）服務(wù)指標(biāo)(1

6、)走訪查房率。(2)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率。(3)養(yǎng)護(hù)及時(shí)率。（四）安全指標(biāo)(1)嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，不違章上崗和操作。(2)注意工具、用具的安全檢查，及時(shí)修復(fù)或更換有不安全因素的工具、用具。(3)按施工規(guī)定選用結(jié)構(gòu)部件的材料，如利用舊料時(shí)，要特別注意安全性能的檢查，增強(qiáng)施工期間和完工后交付使用的安全因素。7.2地基、基礎(chǔ)維修養(yǎng)護(hù)地基？基礎(chǔ)？7.2地基、基礎(chǔ)維修養(yǎng)護(hù)7.2地基、基礎(chǔ)維修養(yǎng)護(hù)7.2地基、基礎(chǔ)維修養(yǎng)護(hù)想一想：造成建筑物地基基礎(chǔ)變形的原因有哪些？原因有：軟弱地基;用材不當(dāng)，施工質(zhì)量差;基礎(chǔ)埋置深度不當(dāng);相鄰建筑物的基礎(chǔ)影響;建筑物內(nèi)上、下水管道漏水，引起地基濕陷

7、;不合理使用;維修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)，地表水滲人地基等。討論：如何對(duì)地基、基礎(chǔ)進(jìn)行加固？地基加固：石灰漿加固旋噴樁加固硅化加固灰土擠密樁加固其他基礎(chǔ)加固法：水泥粘結(jié)法擴(kuò)大基礎(chǔ)底面積加固法條形基礎(chǔ)兩側(cè)擴(kuò)大加固法架托換基法7.3磚砌體結(jié)構(gòu)的防治維修蘇州：寒山寺旁的石拱橋——下津橋上海青浦縣朱家角鎮(zhèn)放生橋長(zhǎng)70.8m，是國(guó)內(nèi)最大的古石拱橋。找一找：砌磚體破壞突出表現(xiàn)在哪里？請(qǐng)找出產(chǎn)生破會(huì)的主要原因？7.4鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的維修鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)裂縫的維修1、損壞的現(xiàn)象和原因（1）荷載裂縫（2）溫度裂縫（3）干縮裂縫（4）張拉裂縫（5）沉降裂縫鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)裂縫的維修2、裂縫治理

8、方法（1）表面修補(bǔ)法（2）內(nèi)部修補(bǔ)法水泥灌漿化學(xué)灌漿