物業(yè)公司房屋日常養(yǎng)護(hù)及技術(shù)管理培訓(xùn)手冊

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1、『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』第一節(jié)已第二節(jié)第一節(jié)　房屋的日常養(yǎng)護(hù)概述　　房屋日常養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理部門為確保房屋的完好和正常使用所進(jìn)行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護(hù)管理等工作，是物業(yè)管理企業(yè)房屋修繕管理的重要環(huán)節(jié)。房屋日常養(yǎng)護(hù)的基本原則是因地制宜，合理修繕；對不同類型的房屋要制定不同的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；定期檢查、確保安全；及時維護(hù)，保證正常使用；最有效的合理使用維修費(fèi)用；最大限度的充分發(fā)揮房屋的有效使用功能。通過對房屋的日常養(yǎng)護(hù)，可以維護(hù)房屋和設(shè)備的功能，使發(fā)生的損失及時得到修復(fù)；對一些由于天氣的突變或隱蔽的物理、化學(xué)損壞導(dǎo)致的猝發(fā)性損失，不必等大修周期到來就可以及

2、時處理。同時，經(jīng)常檢查房屋完好狀況，從養(yǎng)護(hù)入手，可以防止事故發(fā)生，延長大修周期，并為大中修提供查勘、施工的可靠資料，最大限度的延長房屋的使用年限。同時不斷改善房屋的使用條件，包括外部環(huán)境的綜合治理。房地產(chǎn)E網(wǎng)http://www.fdcew.com/一、房屋養(yǎng)護(hù)的原則和內(nèi)容　　(一)房屋養(yǎng)護(hù)的原則　　房屋養(yǎng)護(hù)的原則是：因地制宜，合理修繕；對不同類型的房屋要制定不同的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；定期檢查，及時維護(hù)；加強(qiáng)對二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用；最有效地合理使用維修基金；最大限度地發(fā)揮房屋的有效使用功能?！　?二)房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容包括房屋的日常養(yǎng)護(hù)和房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)兩個方面。房

3、屋的日常養(yǎng)護(hù)的來源有兩個方面：一是住用戶臨時發(fā)生報修的零星養(yǎng)護(hù)工程(包括對業(yè)主或使用人進(jìn)行的房屋二次裝修的管理)；二是物業(yè)管理公司通過平常掌握的檢查資倍訊易http://www.pxyi.net/第21頁，共21頁中國物業(yè)教育網(wǎng)　http://www.pmedu.net『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』料從房屋管理角度提出來的養(yǎng)護(hù)工程，因此，房屋的日常養(yǎng)護(hù)包括房屋的零星養(yǎng)護(hù)和房屋的計劃養(yǎng)護(hù)。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)的來源，主要有防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，關(guān)系著業(yè)主或使用人的居住和使用安全以及房屋設(shè)備的完好程度，所以，這種預(yù)防養(yǎng)護(hù)也是房屋養(yǎng)護(hù)中的一個重要方面。房屋養(yǎng)護(hù)應(yīng)注

4、意與房屋建筑的結(jié)構(gòu)種類及其外界條件相適應(yīng)，木結(jié)構(gòu)的防潮防腐防蟻蛀、磚石結(jié)構(gòu)的防潮、鋼結(jié)構(gòu)的防銹等養(yǎng)護(hù)，都必須結(jié)合具體情況給予重視。二、房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)中存在的問題　　物業(yè)管理公司作為房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)的主體，其接受養(yǎng)護(hù)的對象是開發(fā)商建造的房屋，其實施服務(wù)的對象是房屋的業(yè)主或使用人。開發(fā)商建造的房屋質(zhì)量，物業(yè)管理公司實施的服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主或使用人對房屋的使用質(zhì)量，均會影響到房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)養(yǎng)殖之家http://www.yzh123.com/的質(zhì)量。目前在這方面存在的問題，多半也是由于這三者的關(guān)系處理不當(dāng)或質(zhì)量有問題而引發(fā)的?！　?一)由開發(fā)商建造的房屋質(zhì)量而引發(fā)的問題　　上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站于１996年

5、５月組成五個住宅工程質(zhì)量檢查組，對本市１９95年４月至１996年４月至１996年３月竣工的１00幢住宅工程進(jìn)行抽查。　　這次住宅大檢查結(jié)果表明，上海市住宅工程總體質(zhì)量水平不高，低水平的合格工程較多。住宅工程實物檢查發(fā)現(xiàn)存在的質(zhì)量問題主要有以下幾個方面：　　(１)屋面防水層明貼，泛水高度不足，天溝坡度不足造成積水，架空隔熱板安裝質(zhì)量差，鋪設(shè)高低不平，板面積水?！　?２)外墻粉刷龜裂起殼相當(dāng)普遍，易造成墻面滲水，室內(nèi)及公用走道地坪殼裂嚴(yán)重，有起砂現(xiàn)象。預(yù)制樓板安裝離縫不足，灌縫不實，造成樓地面發(fā)生順縫方向的貫穿裂縫，樓地面空鼓裂縫、起砂較多，室內(nèi)墻面平頂不少地方有爆灰、穿邊填嵌不密實等問題?！　?/p>

6、(３)鋁合金門窗制作安裝問題多，例如型材厚度不足，制作馬虎，安裝不牢，漏裝限位，漏打硅膠，致使邊角滲漏。　　(４)木制品制作安裝粗糙，木門和隔斷制作粗糙，翹曲變形，關(guān)閉不嚴(yán)密，開啟不靈活，有相當(dāng)數(shù)量夾板門漏設(shè)排氣孔?！　?５)部分水箱混凝土不密實，底部滲水。　　(６)水電安裝質(zhì)量差，配管導(dǎo)線色標(biāo)混亂，不符標(biāo)準(zhǔn)，壓接帽不阻燃，開關(guān)串接，多股導(dǎo)線接頭不搪錫，衛(wèi)生潔具用木榫木螺檢固定不牢固，避雷帶接頭、電焊及接地裝置不規(guī)范，室內(nèi)給排水管道接口滲漏。第21頁，共21頁中國物業(yè)教育網(wǎng)　http://www.pmedu.net『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』　　(７)工程質(zhì)量保證資料缺、亂、錯現(xiàn)象還

7、存在，原材料質(zhì)保書復(fù)印件手續(xù)不符規(guī)定要求，水泥、防水材料進(jìn)場不做質(zhì)量復(fù)試，外省市空心板準(zhǔn)用證及試驗報告數(shù)量不足，隱蔽工程漏項較多，填寫不規(guī)范?！　≡谶@次檢查中，發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位肢解工程、采用多頭發(fā)包形式較為普遍，現(xiàn)場質(zhì)量缺乏管理力度，特別是屋面防水工程和鋁合金門窗工程，絕大多數(shù)由建設(shè)單位轉(zhuǎn)包給其它施工單位，造成這兩個分項質(zhì)量問題較多?！　∩唐贩孔鳛榇笞凇⒛陀?、高值的商品，如果它的質(zhì)量低下，會給業(yè)主或使用人帶來住用