城市建設(shè)用地規(guī)劃管理探索.doc

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1、學(xué)無(wú)止境城市建設(shè)用地規(guī)劃管理探索摘要：在我國(guó)城市化發(fā)展的背景下，我國(guó)城市土地資源越來(lái)越緊張，也因此而越來(lái)越寶貴，這樣一來(lái)就不得不要求人們對(duì)城市建設(shè)用地進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃與管理，進(jìn)而全面提升城市建設(shè)用地資源利用率，充分發(fā)揮土地的資源價(jià)值。因此本文先以城市建設(shè)用地基本特性為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的研究，并提出幾點(diǎn)建設(shè)用地規(guī)劃管理的措施，以供參考和借鑒。關(guān)鍵詞：城市建設(shè)用地；規(guī)劃管理；土地；使用權(quán)；措施1前言土地資源是十分寶貴的自然資源，對(duì)于一個(gè)城市來(lái)講，土地資源也同樣十分珍貴。這主要是由于城市在開展所有建設(shè)活動(dòng)過(guò)程中都無(wú)法避免的會(huì)使用到土地資源，再加上在城市化進(jìn)程的

2、不斷發(fā)展過(guò)程中，城市土地資源呈現(xiàn)出緊張態(tài)勢(shì)，這就要求我們更應(yīng)該科學(xué)有效地對(duì)城市建設(shè)用地進(jìn)行規(guī)劃與管理，盡可能降低土地資源的浪費(fèi)，全面提升土地資源利用率。此外，城市建設(shè)用地的規(guī)劃管理對(duì)城市建設(shè)及其發(fā)展同樣有著十分重要的意義，因此，對(duì)城市建設(shè)用地進(jìn)行科學(xué)合理高效地規(guī)劃與管理就顯得十分必要了。2試析城市建設(shè)用地基本特性3學(xué)海無(wú)涯學(xué)無(wú)止境2.1具有空間拓展性。對(duì)于城市來(lái)講，其建設(shè)用地有著一個(gè)非常重要的特性就是空間拓展性。特別是在一些大城市的中心地區(qū)，地價(jià)越來(lái)越高，甚至可以用昂貴來(lái)形容也不為過(guò)。那么在對(duì)這些土地進(jìn)行使用時(shí)就不得不加以考慮其垂直空間的發(fā)展和利用，這樣

3、一來(lái)就使得這些土地得到了有效的空間拓展，使土地利用率大幅度提升。如現(xiàn)今在使用建設(shè)用地時(shí)對(duì)其進(jìn)行向上和向下空間的開發(fā)強(qiáng)度越來(lái)越大，這充分體現(xiàn)了其具有高密度和高容積率的空間擴(kuò)展特性。2.2難以實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)性。就目前來(lái)看，我國(guó)城市建設(shè)用地主要來(lái)源于城鎮(zhèn)周邊耕地，這主要是由于將農(nóng)用土地轉(zhuǎn)變成非農(nóng)建設(shè)用地比較容易，且在資金投入上也只需很少的資金，但有一個(gè)最大的缺點(diǎn)就是當(dāng)農(nóng)用土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地后就難以再恢復(fù)成原有的農(nóng)用土地了，同時(shí)也就需要出更高的價(jià)錢才能得到這塊土地?？梢姡鞘薪ㄔO(shè)用地有著難以實(shí)現(xiàn)的逆轉(zhuǎn)性的特征，因此，在將農(nóng)用土地轉(zhuǎn)變成建設(shè)用地前應(yīng)當(dāng)做好充分的論證并

4、嚴(yán)格控制好用地指標(biāo)等，從而保證轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)的科學(xué)、合理以及可行性。3試析城市建設(shè)用地規(guī)劃管理措施3.1落實(shí)規(guī)劃編制管理工作。對(duì)于城市規(guī)劃來(lái)講，其中一項(xiàng)重要的組成內(nèi)容就是建設(shè)用地規(guī)劃，因此，在對(duì)城市用地規(guī)劃進(jìn)行編制工作時(shí)應(yīng)當(dāng)保證城市規(guī)劃編制工作已經(jīng)完成并需保證編制管理有關(guān)內(nèi)容的科學(xué)合理性。城市建設(shè)用地規(guī)劃管理主要從規(guī)劃調(diào)查、溝通、展示以及審批決策等幾個(gè)方面進(jìn)行全面的過(guò)程管理。其中，進(jìn)行城市建設(shè)用地規(guī)劃調(diào)查管理即有關(guān)技術(shù)人員在規(guī)劃編制前需對(duì)城市建設(shè)用地的實(shí)際狀況、規(guī)模以及結(jié)構(gòu)等各方面問題進(jìn)行全面的調(diào)研并作出科學(xué)有效的管理。溝通管理則是在城市建設(shè)用地進(jìn)行規(guī)劃編

5、制時(shí)難免會(huì)涉及某些利益性問題而對(duì)其主體受到一定影響，因此，就需要對(duì)這些利益主體進(jìn)行及時(shí)有效的溝通和協(xié)調(diào)，進(jìn)而保證規(guī)劃工作得以順利開展。而規(guī)劃審批決策管理則是對(duì)其編制進(jìn)行審批并選取最佳的3學(xué)海無(wú)涯學(xué)無(wú)止境可行性方案來(lái)實(shí)施管理。此外，為了確保城市建設(shè)用地規(guī)劃編制得以科學(xué)有效地管理應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)相關(guān)規(guī)劃主管部門科學(xué)合理的控制，進(jìn)而使城市建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理的配置和開發(fā)。3.2做好儲(chǔ)備管理工作。在城市建設(shè)用地規(guī)劃管理過(guò)程中儲(chǔ)備管理是一項(xiàng)十分重要的組成部分，在我國(guó)，城市建設(shè)用地儲(chǔ)備管理主要包括市場(chǎng)主導(dǎo)型、政府主導(dǎo)型以及政府市場(chǎng)混合型三種模式。市場(chǎng)主導(dǎo)型主要是指以市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)

6、為主，它可以以土地儲(chǔ)備來(lái)最終實(shí)現(xiàn)土地保值和增值的目標(biāo)，使土地資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)最大化，進(jìn)而充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的功能和作用。其最大特點(diǎn)就是可以依據(jù)收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃和政府方面要求來(lái)落實(shí)土地儲(chǔ)備工作并最終實(shí)現(xiàn)自收自支。而政府主導(dǎo)型是指在土地儲(chǔ)備和儲(chǔ)備管理期間，政府在其中起到主導(dǎo)性作用，如土地收購(gòu)權(quán)和出讓權(quán)等都?xì)w口于政府且土地儲(chǔ)備范圍十分廣泛，幾乎包括所有城市用地，并且在這一過(guò)程中收購(gòu)及補(bǔ)償價(jià)格均由政府統(tǒng)一制定和規(guī)劃。最后，政府市場(chǎng)混合型則是指國(guó)有企業(yè)改革土地使用權(quán)作價(jià)出資部分土地，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效的管理，在這一過(guò)程中無(wú)論是政府還是市場(chǎng)都能夠有效的發(fā)揮自身作用。因

7、此，為了切實(shí)做好城市建設(shè)用地儲(chǔ)備管理工作，應(yīng)當(dāng)充分結(jié)合城市自身實(shí)際來(lái)選擇科學(xué)合理、適合自身發(fā)展的儲(chǔ)備管理模式，并進(jìn)行有效的管理，充分發(fā)揮各管理主體的功能和作用，進(jìn)而更好地實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)用地的規(guī)劃管理工作。3.3落實(shí)使用權(quán)出讓管理工作。建設(shè)用地使用權(quán)是指建設(shè)用地使用人依法對(duì)國(guó)家所有土地享有占有、使用、收益的權(quán)利，然而建設(shè)用地使用權(quán)劃撥則是由土地使用人依法按照相關(guān)程序來(lái)作出申請(qǐng)并經(jīng)由主管部門進(jìn)行批準(zhǔn)而取得土地使用權(quán)的全過(guò)程。當(dāng)前我國(guó)城市建設(shè)用地使用權(quán)出讓包含協(xié)議出讓和公開競(jìng)價(jià)出讓兩種方式。其中，協(xié)議出讓則是由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用人在公平、自愿以

8、及有償原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行協(xié)商，再以合同方式簽訂相關(guān)使用權(quán)出讓合同。而公開競(jìng)價(jià)出讓則