廣水眾鑫房地產(chǎn)東方名居建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告

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1、第一章總論1、項(xiàng)目建設(shè)背景隨著廣水市經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度的加快，應(yīng)山城區(qū)作為廣水市政治、文化和經(jīng)濟(jì)的中心，發(fā)展的速度明顯快于其他地方。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的龍頭，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。而隨著國(guó)民生活水平的提高，民眾對(duì)于居住品質(zhì)的要求也在日益增高。如何滿足廣大群眾對(duì)于居住品質(zhì)的迫切要求，不僅是政府部門(mén)長(zhǎng)期以來(lái)的重要課題，并且也是房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任之一。2009年1-12月，廣水市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額總計(jì)9.67億元，與上年同期相比增長(zhǎng)92.82%，環(huán)比增長(zhǎng)了6.07%。巨大的居住與投資需求帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)也為廣水市現(xiàn)代大型都市化城市建設(shè)做出了貢獻(xiàn)。根據(jù)

2、廣水市房管局提供的數(shù)字表明：房地產(chǎn)投資仍高速增長(zhǎng)，到2009年12月房地產(chǎn)投資同比達(dá)到了80%。房屋銷售總體需求依然強(qiáng)勁，可以預(yù)見(jiàn),房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。本項(xiàng)目用地地處應(yīng)山街道辦事處曹塘角社區(qū)原東方汽修廠，位于廣水市城市規(guī)劃中的核心地帶。該宗地共2098平方米,本公司2010年1月11日與廣水市國(guó)土資源局簽訂了土地出讓合同，取得了土地使用權(quán)。由于此地段建設(shè)缺乏總體規(guī)劃，老、舊危房屋多，居住條件惡劣，環(huán)境臟亂差，與周邊現(xiàn)代化的市容市貌和其他住宅環(huán)境極不相宜。為了拓展發(fā)展空間，徹底改變?cè)摰囟卫吓f差的面貌，本項(xiàng)目本著建設(shè)高品質(zhì)住宅，營(yíng)造商業(yè)氛圍的理念，努力將該項(xiàng)目建

3、設(shè)成為永陽(yáng)大道的房地產(chǎn)旗幟，營(yíng)造出與整個(gè)應(yīng)山城區(qū)發(fā)展相融合人文、舒適而充滿活力的社區(qū)居住環(huán)境。2、項(xiàng)目概況2.1項(xiàng)目名稱：廣水市東方名居建設(shè)項(xiàng)目。2.2建設(shè)地點(diǎn)：項(xiàng)目位于廣水市應(yīng)山城區(qū)永陽(yáng)大道，宗地編號(hào)為2007-162.3建設(shè)單位：湖北廣水眾鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2.4企業(yè)法人：徐建文2.5企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司。2.6經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房銷售、物業(yè)管理、小區(qū)園林綠化、土石方工程施工、城市道路及人行道市政工程配套施工、建筑材料銷售。2.7工程概況：本項(xiàng)目擬建一棟十二層的商住樓，占地面積2098平方米，總建筑面積11546.29平方米，其中地下室967.39平方米;

4、商鋪三層、建筑4557.4平方米；住宅九層五十四套，建筑面積共6021.5平方米；容積率5.09,項(xiàng)目總投資1724萬(wàn)元。建設(shè)工程計(jì)劃于2010年5月份開(kāi)工，2011年9月入住。2.8資金來(lái)源：公司自籌1524萬(wàn)元，通過(guò)銀行貸款200萬(wàn)元。2.9可行性研究報(bào)告編制單位單位名稱：東風(fēng)設(shè)計(jì)研究院有限公司工程咨詢資格證書(shū)資格等級(jí):甲級(jí)證書(shū)編號(hào):工咨甲發(fā)證機(jī)關(guān):國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目投資方案；（2）國(guó)家及湖北省頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策；（3）湖北省和廣水市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要；（4）廣水市城市總體規(guī)劃（1996—2010年）；（5

5、）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額；（6）廣水市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料；（7）其他有關(guān)依據(jù)資料及企業(yè)提供資料。4、研究結(jié)論與建議本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和廣水市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，適應(yīng)廣水市城市規(guī)劃以及房地產(chǎn)發(fā)展的需要，并且配合政府加大城區(qū)改造的政策，區(qū)位條件優(yōu)越，市政配套和生活配套較為完善，市場(chǎng)定位清晰，具有良好的升值潛力和發(fā)展前景。加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)采取環(huán)保控制有效措施，保證了對(duì)周邊環(huán)境不會(huì)造成污染，本項(xiàng)目土建與公用工程建設(shè)具有生態(tài)建設(shè)有利條件，注重環(huán)保與建筑節(jié)能，所以項(xiàng)目前景看好。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，投資回收期低于行業(yè)基

6、準(zhǔn)投資回收期，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力等。從綜合分析來(lái)看，項(xiàng)目建設(shè)具有很強(qiáng)的可行性。第二章區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、當(dāng)前廣水市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1.1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的基本情況近年來(lái)，廣水市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處在一個(gè)高速增長(zhǎng)的時(shí)期。2009年廣水市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成9.67億元，與上年同期相比增長(zhǎng)92.82%，環(huán)比增長(zhǎng)了6.07%，完成投資占本年度計(jì)劃投資的91%。其中，商品房建設(shè)投資額7.28億元，同比增長(zhǎng)84.79%；土地開(kāi)發(fā)投資額2.39億元，同比下降了18.2%。按用途分：商品住宅開(kāi)發(fā)投資7.21億元，同比增長(zhǎng)120%。其中高檔公寓投資0.19億，同比下降28.71%；辦公樓

7、投資3610萬(wàn)元，同比增加了10.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資1.91億元，同比增長(zhǎng)了63.08%。2009年房屋建筑施工面積135.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)108.82%。其中，住宅施工面積101.2萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)128.74%。住宅施工面積中高檔公寓8.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.96%；辦公樓施工面積8.5萬(wàn)平方米，同比下降68.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積為18.9平方米，同比增長(zhǎng)53.7%，其他用房施工面積1.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)110.71%。2010年1-2月，廣水市房地產(chǎn)完成投資0.78億元，與上年同期相比增長(zhǎng)了9.62%