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《2017－2018年全國樓市年報(bào)：時(shí)止而止，時(shí)動(dòng)則動(dòng)，動(dòng)靜不失其時(shí)》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、目錄CONTENTS01宏觀：不同經(jīng)濟(jì)周期背景下的杠桿結(jié)構(gòu)調(diào)整02營銷：從“加杠桿”到“去杠桿”背后的營銷趨勢03投資：“去杠桿”背景下的經(jīng)濟(jì)圈布局策略04長期：長效機(jī)制背后的“杠桿邏輯”05策略：對房企的短期與長期建議2前言2017年世界經(jīng)濟(jì)形勢風(fēng)云變幻、跌宕起伏，美國貨幣緊縮和中國經(jīng)濟(jì)下行再次成為世界經(jīng)濟(jì)的焦點(diǎn)。未來經(jīng)濟(jì)形勢愈加不明朗。在這樣的大背景下“十九大”定調(diào)“房住不炒”，其重要性不亞于1998年的“房改”。而此時(shí)樓市仍然處于水深火熱的調(diào)控之中，未來房地產(chǎn)市場形勢將走向何方？“時(shí)止則止，時(shí)行則行，動(dòng)靜不失其時(shí)”摘自《周易·艮·彖傳》，句意是說
2、時(shí)勢需要停止就停止，時(shí)勢需要行進(jìn)就行進(jìn)，動(dòng)和靜都不失時(shí)機(jī)。那么所謂的“時(shí)勢”是什么？概括而言，宏觀經(jīng)濟(jì)“兩降一升”（即政府、企業(yè)部門去杠桿，居民部門加杠桿）背景下，房企中短期布局策略怎么樣調(diào)整的問題。簡言之，2018-2020年，由于內(nèi)生性的中國潛在經(jīng)濟(jì)增速下滑和外生性的美國“減稅+加息”組合沖擊，居民部門加杠桿將持續(xù)發(fā)揮穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長的作用，未來3年中國樓市仍然有結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。要把握未來3年甚至更長時(shí)間樓市趨勢，需要厘清不同能級城市間的“加杠桿”和“去杠桿”的邏輯。從趨勢來看，2018-2020年，全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“V型”走勢。2018年，普通二線及
3、三四線城市“加杠桿”進(jìn)入尾聲，同時(shí)一線城市和熱點(diǎn)二線城市仍在“去杠桿”過程，造成全國房地產(chǎn)市場下滑至底谷。2019年，一線城市和熱點(diǎn)二線城市接力“加杠桿”，但由于中央要控制金融風(fēng)險(xiǎn)，所以以成交量上漲為主要特征，釋放前期抑制的購房需求。2020年，房價(jià)跟隨成交量釋放而上升，一線城市及熱點(diǎn)二線城市，經(jīng)過2-3年的“去杠桿”過程，金融風(fēng)險(xiǎn)相對可控，適度增加杠桿率可能性加大，通過房價(jià)上升提高資產(chǎn)價(jià)格估值，為房產(chǎn)稅擴(kuò)圍提供基礎(chǔ)。對房企來說，“動(dòng)靜不失其時(shí)”是一種辯證的思路，如果企業(yè)自身資金面充裕，建議“時(shí)行則行”，在核心熱點(diǎn)城市拿地投資，進(jìn)行收并購，實(shí)現(xiàn)逆市下的
4、超車；而如果企業(yè)資金面偏緊，那么建議企業(yè)“時(shí)止則止”，選擇進(jìn)入具有潛力且投資風(fēng)險(xiǎn)較低的城市。同策研究院通過自身積累的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)分析模型，針對房企將給出實(shí)用的建議。3本報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分，結(jié)合美國“減稅+加息”組合沖擊，疊加中國潛在GDP增速下行，分析中國不同部門的杠桿調(diào)整；第二部分，房地產(chǎn)市場需求表現(xiàn)，背后邏輯是不同能級城市間居民部門杠桿接力；第三部分，結(jié)合房企自身特征，選擇持續(xù)在核心城市投資布局實(shí)現(xiàn)“彎道超車”，或者布局高潛力、低風(fēng)險(xiǎn)普通二線、三四線城市；第四部分，分析房地產(chǎn)長效機(jī)制和居民部門持續(xù)加杠桿的關(guān)系；第五部分，綜合上述觀點(diǎn)，給出針對房企的
5、短期和長期建議本報(bào)告邏輯圖中國潛在GDP下降熱點(diǎn)一二線城市居民部門“去杠桿”“供給側(cè)改革”第二階段十九大前透支經(jīng)濟(jì)增長潛能十九大住房屬性定調(diào)調(diào)控手段多樣性熱點(diǎn)一、二線城市不短期靠內(nèi)需拉動(dòng)放松不同城市能級房地產(chǎn)市場普通二線城市仍有機(jī)中國“去杠桿”經(jīng)濟(jì)增速放緩?fù)顿Y總量放緩“去房地產(chǎn)化”房地產(chǎn)行業(yè)整體下行分化會(huì)經(jīng)濟(jì)增速放緩不可避免短期出口回升三四線城市存在分化三四線城市居民部門持續(xù)“加杠桿”中國貨幣環(huán)境偏緊美國減稅計(jì)劃外部經(jīng)濟(jì)回暖美國加息縮表核心三大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)三四線城市投資價(jià)值長期看好明斯基時(shí)刻威脅4重要概念解釋政府部門?政府部門是指中央和地方的行政機(jī)關(guān)?企業(yè)
6、部門是指除金融機(jī)構(gòu)和個(gè)體經(jīng)營者以外的物質(zhì)生產(chǎn)企業(yè)和非物質(zhì)生產(chǎn)企業(yè)部門企業(yè)，它們主要從事生產(chǎn)活動(dòng)，提供貨物和服務(wù)，以營利為目的?報(bào)告第二、三、四章中涉及的企業(yè)部門，特指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)居民部門?居民部門是指城鄉(xiāng)居民和個(gè)體經(jīng)營者5第宏觀：不同經(jīng)濟(jì)周期背景下的杠桿結(jié)構(gòu)調(diào)整一章6美國進(jìn)入“去杠桿”周期從2007年美國爆發(fā)次貸危機(jī)以來，共經(jīng)歷3輪量化寬松，同時(shí)期，日本、歐洲、中國等國家也跟隨采取貨幣寬松政策。而在特朗普上臺(tái)后，美聯(lián)儲(chǔ)已完成4次加息，同時(shí)在2017年12月通過“減稅法案”，標(biāo)志著美國進(jìn)入“去杠桿”周期美聯(lián)儲(chǔ)儲(chǔ)備銀行信貸總額及主要貨幣政策2016.12
7、、2017.03、2017.06、2017.12萬億52007.0.2-0.72009.03-2010.11-2011.10-2012.09-美聯(lián)儲(chǔ)完成四次加息美國國內(nèi)爆發(fā)“次貸2010.032011.062012.122013.124.5危機(jī)”“QE1”“QE2”“扭轉(zhuǎn)操作”“QE3”43.52007.08-2008.103美國次貸危機(jī)向歐洲、2017.12日本等國家蔓延特朗普“減稅法案”2.5獲得國會(huì)通過21.51實(shí)際進(jìn)入收緊周期0.502007/12007/32007/52007/72007/92007/112008/12008/32008/52
8、008/72008/92008/112009/12009/32009/52009/72009/
