漁民新村開發(fā)方案樣本

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資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。第一章項目描述第一節(jié)項目概述漁民新村開發(fā)區(qū)(以下簡稱開發(fā)區(qū))是由海南XXX投資有限公司(以下簡稱XXX公司)投資、毗鄰武蓮漁港并位于海南第一漁業(yè)重鎮(zhèn)——調(diào)樓鎮(zhèn)核心地段的生活服務(wù)區(qū)域,承擔著為港區(qū)活動、漁民生活提供服務(wù)的功能。開發(fā)區(qū)范圍西到海邊,東至美良村,北至調(diào)樓中學(xué),南至黃龍村,占地面積510.65畝(約34公頃)。寬35米的XXX大道已完成路基工程,從東到西穿越開發(fā)區(qū)中央。XXX公司計劃用兩到三年的時間,將開發(fā)區(qū)打造成海南第一文明生態(tài)漁村。第二節(jié)項目開發(fā)條件公司開發(fā)本項目的前提條件已具備,具體如下:一、我司已獲得的《中華人民共和國土地使用證》[XXX號、臨XXXX號]確定了510.65畝土地用途為”商住用地”。二、我司的《臨高縣武蓮漁港總體規(guī)劃》已經(jīng)專家評審會經(jīng)過并于年1月25日獲得臨高縣人民政府批準(XXX號)。三、具有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計院所作的《武蓮漁港漁民新村詳細規(guī)劃》已獲得臨高縣建設(shè)局的批準(XXX號)并頒發(fā)了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(XXX)。四、海南省建設(shè)廳于6月21日向我司頒發(fā)了《中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書》[XXXX號]。第三節(jié)周邊環(huán)境一、武蓮漁港武蓮漁港項目位于北緯19°55‵～19°56‵,東經(jīng)109°31‵～109°32‵,地處著名的天然避風(fēng)海灣——后水灣的東航道上,北接調(diào)樓村、南連黃龍村、東鄰武蓮村,西臨北部灣漁場,是由海南XXX投資有限公司開發(fā),

1資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。規(guī)劃面積92.153公頃,以漁貨碼頭、防波堤為主體建筑,以為漁船、漁民提供服務(wù)為主要功能的港口基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目。項目建成后,年卸魚量可達13萬噸,將集停泊、裝卸、補給、加工、冷藏、運輸、貿(mào)易、修造船只等功能于一身,為漁船提供全面而高效的服務(wù)。該港口的建成及投入運營,必然強力引發(fā)港區(qū)周邊土地的大量需求,從而奠定漁民新村的開發(fā)基礎(chǔ)和美好前景。二、臨高縣概況早在秦朝時己經(jīng)立縣,屬象郡。該縣位于海南省的西北部,地處北緯19°34'～20°02',東經(jīng)109°03'～109°53',東部與澄邁縣毗鄰,西部和西南部與儋州市接壤,西北瀕臨北部灣,北臨瓊州海峽,與雷州半島隔海相望。全境東西寬34公里,南北長47公里,面積1,317平方公里。截止,人口約43萬,有黎、壯、苗等6個少數(shù)民族,轄8鄉(xiāng)、10鎮(zhèn)。有2個國營農(nóng)場,902個村民小組?？h政府駐臨城,東經(jīng)澄邁縣至?？谑?6公里。臨高縣素稱”魚米之鄉(xiāng)”,是全國糧食生產(chǎn)先進縣、全國糖料生產(chǎn)先進縣、全省漁業(yè)第一大縣、全省水稻制種主要基地縣。,全縣完成國內(nèi)生產(chǎn)總值22.5億元,按可比價格計算,比1997年增長88.6%,年均增長13.5%;完成地方財政收入8,018萬元(按同口徑計算),比1997年增長70.3%,年均增長11.2%;財政支付能力明顯增強,在實現(xiàn)財政收支平衡的情況下,地方財政年支出從1997年的9,374萬元提高到的21,053萬元,增加了11,679萬元。文明生態(tài)村建設(shè)、農(nóng)村衛(wèi)生戶廁、飲用衛(wèi)生水、戶用沼氣的覆蓋率有了大幅度提高。臨高縣歷史悠久,旅游自然資源十分豐富,有素稱”南海秋濤”、”仙人指路”的臨高角、”毗耶靈石”的高山嶺、”百仞灘聲”的百仞灘、”三潭九曲”的古銀瀑布、文廟(孔廟)、后水灣、紅樹林、鄰昌島等;有世上絕無僅有的臨高人偶戲的漁家女”喱喱美”漁歌對唱,雄偉壯觀的解放海南紀念塑像等人文資源;還有飲譽海內(nèi)外的臨高烤乳豬、多文空心菜、東江玉免、新盈海鮮和民間傳統(tǒng)特色小食(菜)等豐富的美食資源。

2資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。三、調(diào)樓鎮(zhèn)概況調(diào)樓鎮(zhèn)地處北部灣畔,在海南省臨高縣境內(nèi),是一個聞名遐邇的漁農(nóng)結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn),素有‘明珠’之稱。人口4.5萬,19個村(居)委會,耕地面積29,500畝,大型漁船690艘。海岸線10.1公里,海灘涂面積992.2公頃,沿海珊瑚礁面積358.2公頃,具有良好的海水養(yǎng)殖條件。,該鎮(zhèn)漁農(nóng)雙豐收,GDP達68,768萬元,年人均純收入4,330元,其中漁業(yè)人口年人均純收入7,710元。調(diào)樓鎮(zhèn)是臨高的漁業(yè)大鎮(zhèn),調(diào)樓鎮(zhèn)的海洋捕撈總產(chǎn)量180,959噸,是臨高縣的51.88％及海南的18.27％。被譽為海南省的”漁業(yè)之鄉(xiāng)”。四、市政配套設(shè)施、交通路網(wǎng)臨高縣交通運輸四通八達,陸、海、空交通便利?；浐ｈF路西環(huán)線、環(huán)島高速公路和225國道(海榆西線)橫穿境內(nèi),縣城距海口市86公里、洋浦港50公里?？h內(nèi)公路84條,總里程634公里,縣城通往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要港口和各經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的道路全部實現(xiàn)柏油路面,臨高的港口可通航貨輪直達廣州、湛江、海安、北海、?？?、三亞等港口?；浐ｈF路西環(huán)線的臨高火車客貨站正在興建、金牌500噸級車客輪渡碼頭已建成、和邦3.5萬噸級雜貨碼頭主體工程已完工并可?？看?環(huán)島鐵路即將穿界而過,臨高縣已成為具有多層面交通優(yōu)勢的縣份之一。根據(jù)政府的近期規(guī)劃,從臨高縣城至調(diào)樓鎮(zhèn)省道的擴建工程已經(jīng)招標建設(shè)。根據(jù)政府的”十一五”規(guī)劃,將修建一座跨海大橋連接臨高的兩個漁業(yè)重鎮(zhèn)——調(diào)樓鎮(zhèn)和新盈鎮(zhèn)。當前,僅調(diào)樓鎮(zhèn)長途汽車客運站就擁有各類中巴車、的士車共計58輛,至全省各主要漁港均有始發(fā)線路,作為人口不足五萬的小鎮(zhèn),從一個側(cè)面反映出了該鎮(zhèn)漁業(yè)生產(chǎn)的發(fā)達程度。第四節(jié)項目定位一、海南漁村現(xiàn)狀

3資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。由于海南的多數(shù)現(xiàn)有漁港都是半自然狀態(tài),或是六七十年代興建的,因此相應(yīng)的漁民新村也多數(shù)呈半自然狀態(tài),從與漁港配套的角度來講,無法滿足與漁港相輔相成的角色需要;從行政區(qū)劃的角度來講,過于凌亂,無法滿足居民對更高質(zhì)量生活的追求。沒有統(tǒng)一的規(guī)劃,臟亂差,文化教育水平低,基本能夠概括海南漁村的現(xiàn)狀。二、武蓮漁民新村——海南第一生態(tài)文明村1、項目開發(fā)環(huán)境背景分析⑴臨高縣同其所屬的海南省一樣,經(jīng)濟發(fā)展嚴重滯后,工業(yè)基礎(chǔ)薄弱。客觀上對能推動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的項目有著強烈的需求。⑵海南”一省兩地”的產(chǎn)業(yè)政策指導(dǎo)方針、中共中央發(fā)起的建設(shè)社會主義新農(nóng)村的大型運動,是武蓮漁民新村開發(fā)能夠而且必須借助的兩個杠桿。⑶臨高縣作為海南省第一漁業(yè)大縣、調(diào)樓鎮(zhèn)作為海南漁業(yè)第一重鎮(zhèn)、武蓮漁港作為海南規(guī)模最大、距?？谧罱?、管理最科學(xué)的新興漁港,為武蓮漁民新村的開發(fā)奠定了堅實的基礎(chǔ)。⑷?？谑械奈鲾U,未來道路系統(tǒng)的進一步完善,將有效縮短臨高至海口的車程。這為?？谑忻裰僚R高渡假、消費,創(chuàng)造了條件。⑸臨高、調(diào)樓地區(qū)的飲食、自然、歷史、民族文化,具備推出旅游產(chǎn)品的條件。漁民新村能夠在此基礎(chǔ)上,推出?？诟挥须A層第二甚至第三、第四居所的概念,并適時推出極富地方特色的旅游產(chǎn)品。⑹與海南經(jīng)濟發(fā)展的滯后形成鮮明對比的是,調(diào)樓鎮(zhèn)的漁民收入相當可觀。該鎮(zhèn)主要漁業(yè)村——調(diào)樓村和黃龍村中年收入超過40萬元的戶數(shù)占這兩個村總戶數(shù)的30%左右。2、武蓮漁民新村——海南第一生態(tài)文明村的閃亮登場⑴依托武蓮漁港,與漁港功能相輔相成,共同發(fā)展擬建中的武蓮漁港,是海南當前規(guī)模最大、硬件條件條件最佳、市場條件最好的漁港。一方面,武蓮漁港需要一個完善的社區(qū),作為漁港發(fā)展的必要條件;

4資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。另一方面,漁港的成功運營,是漁港周邊社區(qū)成功開發(fā)與運營的充分條件。⑵臨高地區(qū)最富裕的地方造就最成熟的商業(yè)圈由于臨高GDP的一半多來源于漁業(yè),而這一半多的GDP又有一半來源于調(diào)樓,因此調(diào)樓鎮(zhèn)就是臨高最富的地方,也是海南村鎮(zhèn)中最富裕的鎮(zhèn)之一。以前由于大量的漁船常年停泊在外地,導(dǎo)致當?shù)刎斦杖霚p少,同時民間財富也被大量分流。武蓮漁港的建成及投入運營,會有效解決這一問題。富藏于民的事實,會導(dǎo)致商業(yè)與服務(wù)業(yè)的高度繁榮,我司宜在商圈的經(jīng)營上做足功夫,使武蓮漁村商業(yè)中心成為整個臨高縣乃至海南西部最活躍、最重要的商圈之一。作為臨高縣的商貿(mào)、服務(wù)業(yè)中心區(qū)域,武蓮漁民新村的物業(yè),將擁有很高的經(jīng)營價值與價格,能夠為公司帶來持續(xù)、穩(wěn)定、豐厚的回報。地塊中心區(qū)位規(guī)劃的大型超市,先以農(nóng)貿(mào)市場的形式發(fā)展。它與XXX大道之間的物業(yè)將成為全區(qū)最熱的地段之一,同時帶動地塊內(nèi)部地段的價值。⑶響應(yīng)國家、政府號召,創(chuàng)立文明生態(tài)村①從政府建設(shè)社會主義新農(nóng)村的大政方針出發(fā),全國各地掀起了建設(shè)文明生態(tài)村的運動,海南省在這方面的表現(xiàn)可圈可點,己成為全國的楷模。但臨高地區(qū)文明生態(tài)村的建設(shè),明顯落后于海南其它地區(qū)。文明生態(tài)村通行的硬標準為:硬化路面、植樹種花、修緝房屋、文化室、宣傳欄、沼氣池;軟件標準為:村民走上致富之路、文明程度明顯提高。村民的文明程度主要表現(xiàn)為:鄰里和睦、不亂丟垃圾、重視教育、遵紀守法。從武蓮漁村的情況來看,硬件標準方面,只有沼氣池難以啟用。據(jù)我們調(diào)查了解,每戶最少要養(yǎng)兩頭豬,沼氣才有充分的原料。而調(diào)樓作為一個漁業(yè)鎮(zhèn),鎮(zhèn)上人家養(yǎng)豬偏少。這要求我們?yōu)闈O民新村設(shè)計出一套切實可行的潔凈、低成本的能源方案,從當前情況看,批量引進太陽能設(shè)施,是最為可行的,也是多數(shù)村民能夠接受的。軟件條件方面,主要是注重宣傳和村民的再教育,具體效果如何,

5資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。就不是一個土地開發(fā)商能夠決定的了(需要多方面的共同努力)。②社區(qū)布局及設(shè)施上,避免出現(xiàn)城市小區(qū)開發(fā)中鄰里不相往來的局面,要營造出良好的社區(qū)氛圍,利于鄰里的交流,創(chuàng)造出新宅老區(qū)的居住生活環(huán)境。這一方面要求我們提供村民交流往來的場所,如排球場、文化室等,另一方面,要求我們對村民進行教育和引導(dǎo),提高村民的文明程度,后者是一項艱苦巨而長遠的工作,我司只能為該項工作的開展提供必要的條件。3、目標客戶群體分析客戶主要有三類:船主及漁船上作業(yè)的人員、魚販子、當?shù)鼐用?。次要潛在客戶群主要包括當?shù)赝獬?、有所成就的人?異地有第二居所需求的人群。根據(jù)我司長時間、多渠道的調(diào)研,得出如下的分析結(jié)果:⑴船主及漁船主要合伙人行為分析根據(jù)我司休漁期間經(jīng)過對臨高縣籍的56位船主進行的調(diào)查,能夠得出以下結(jié)論:船主及漁船主要合伙人一般都有在主要?？繚O港就近置業(yè)的習(xí)慣和需要,包括外省的漁船。治安、與家人團聚等因素對船主及漁船主要合伙人選擇在哪里購房,具有相當?shù)挠绊懥ΑＳ捎谡{(diào)樓鎮(zhèn)屬漁業(yè)鎮(zhèn),當?shù)鼐用駴]有地產(chǎn),加上當?shù)鼐用竦氖杖肭闆r良好,購地需求一直很旺盛。⑵魚販子行為分析根據(jù)調(diào)查,魚販子的行為特點如下:漁船一般都是漁民經(jīng)過不同渠道集資來建造的,其中親屬及魚販子就是最活躍的資金提供者。她們對漁產(chǎn)品的銷售地點、銷售對象有決定作用。按照習(xí)俗,魚販子一般均是漁船船主所在地區(qū)的商販。據(jù)了解,調(diào)樓地區(qū)就有1,000多人從事販魚工作,漁販也有于主要漁港就近置業(yè)的需要,比較注重漁貨的分流及港口的管理、運營能力。

6資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。漁販子在選擇主要交易漁港時,高度重視交通便利程度、與最終消費市場的距離、漁港的管理體制等因素,從而影響其對所購物業(yè)地點的選擇。武蓮漁民新村依托即將建成的武蓮漁港,在這方面具有優(yōu)勢。⑶當?shù)鼐用裥袨榉治霎數(shù)鼐用裰饕府數(shù)氐姆菨O船作業(yè)人員、非漁產(chǎn)品交易人員。這類人員一般都是漁船作業(yè)人員或是漁販子的家屬,從事漁船作業(yè)的后勤工作或其它非漁業(yè)工作。由于當?shù)氐闹饕杖雭碓从诓稘O,故這部分人在經(jīng)濟上,依賴于其從事漁業(yè)生產(chǎn)或交易的家人。美良村為非漁業(yè)村,該村與調(diào)樓鎮(zhèn)的漁民有著較為明顯的貧富差距,但經(jīng)商意識較為濃厚。⑷當?shù)赝獬?、有所成就的人士該群體具有一定的規(guī)模。這些人士在當?shù)赜泻芏嘤H屬,逢年過節(jié)一般都要回家鄉(xiāng)。購置物業(yè)對她們而言有兩個意義,一是改進自己親屬在當?shù)氐木幼…h(huán)境,方便自己回來時使用,二是炫耀自己在外所取得的成就。⑸異地有第二居所需求的人群雖然這些人群在全國各地都有,但以武連蓮漁村的地理位置、項目規(guī)模、當?shù)靥厣珌砜?在進行物業(yè)銷售時,不太可能采用大規(guī)模的媒體宣傳,故主要針對海南本省有這一需求的人群。這部分地產(chǎn)或房產(chǎn)的推出,最好結(jié)合當?shù)仫嬍稠椖康呐d起及旅游產(chǎn)品一并推出,才有希望取得較好的效果。第五節(jié)項目愿景●成為當?shù)貪O民、過往漁船作業(yè)人員置業(yè)的首選和理想的居所?！癯蔀槲渖彎O港長遠發(fā)展的堅強后盾?！癯蔀榕R高乃至?？谥挟a(chǎn)以上階層人士周末渡假的目的地之一?！癯蔀槿∈浊恢傅奈拿魃鷳B(tài)村?！癯蔀榕R高乃至整個海南省西部商業(yè)活動最為頻繁的地區(qū)之一。

7資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除?！癯蔀轫椖繕I(yè)主穩(wěn)定、長遠的收益來源。第二章項目總體規(guī)劃第一節(jié)小區(qū)規(guī)模及主要指標開發(fā)區(qū)面積共計510.65畝,分為三塊:A地塊面積為325.28畝,B地塊為49.40畝及C地塊135.97畝,具體位置如圖所示(圖一):圖一本方案只對A地塊進行詳細規(guī)劃及論證,B地塊與C地塊暫不列入本方案的討論范圍。

8資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。根據(jù)政府行業(yè)主管部門的批準,漁民新村總體規(guī)劃中A地塊的容積率為1.1、建筑密度為36.2%、綠化率為36.4%。據(jù)此將引入943戶住家,引進人口約4000人。考慮到流動人口的因素,以常住人口20%來計,流動人口約800人,總計人口約4800人。第二節(jié)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)一、A地塊規(guī)劃布局1、該地塊作為首先開發(fā)的地塊,從當?shù)鼐用竦膫鹘y(tǒng)需求角度出發(fā),以宅基地的開發(fā)為主。偏僻地段的宅基地,預(yù)計多以居住為主,根據(jù)公司調(diào)查小組4月初的調(diào)查結(jié)果來看,規(guī)格上以8×12米為主,輔以4.5×18米、9×16米的戶型;臨港、市場、排球場、XXX大道兩側(cè)的購買者,估計多以商住為主,考慮經(jīng)商及地塊價值因素,臨港、市場、排球場周邊地塊地段以4.5×18米為主,高度以兩層為主;區(qū)內(nèi)以居住為主的宅基地,在地塊條件允許的情況下,盡可能規(guī)劃為8×12米的規(guī)格。臨主要街道的漁民住宅將統(tǒng)一設(shè)計規(guī)劃,以形成美好的城鎮(zhèn)景觀。2、距XXX大道北側(cè)19米,東側(cè)邊界線227米為鎮(zhèn)政府用地,占地9,999平方米。3、在開發(fā)區(qū)的幾何中心地段,鎮(zhèn)政府西側(cè),預(yù)留約五畝地作為未來的大型超市,不臨XXX大道。現(xiàn)階段考慮作為農(nóng)貿(mào)市場,位于其周邊的商貿(mào)小區(qū),底層為店鋪,二層以上為住宅,主要經(jīng)營日用百貨、五金、服裝、漁需品等,與農(nóng)貿(mào)市場共同構(gòu)成調(diào)樓地區(qū)的商業(yè)中心。4、XXX大道道南設(shè)車站,占地約八畝,其周邊亦以商貿(mào)小區(qū)的開發(fā)為主,形成若干商鋪,與路北的商業(yè)中心隔街相望,有效吸收路北商業(yè)中心區(qū)的人氣。小區(qū)的郵局、銀行設(shè)于車站外臨XXX大道的地段上。5、為了避免未來的XXX大道將整個片區(qū)一分為二的狀況,

9資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。規(guī)劃在農(nóng)貿(mào)市場與路對面的車站間,建一條地下通道,將XXX大道路南路北有效連接為一體,并防止行人干擾進出港車輛、預(yù)防交通意外的發(fā)生。6、用地邊界的西北角設(shè)水塔一座,占地一畝,用以滿足開發(fā)區(qū)域內(nèi)的供水需要。7、農(nóng)貿(mào)市場、車站周邊要預(yù)留一定量的車位。8、在車站東側(cè)的地塊內(nèi),于最南端預(yù)留兩畝土地,用于建幼兒園。具體規(guī)劃見下圖(圖二):說明:⑴、A為鎮(zhèn)政府,B為超市,C為車站,D為水塔,E為幼兒園⑵、根據(jù)地段的認同度,劃分了五類地段,具體見圖中所示。圖二二、B、C地塊由于面積相對略小,位置毗鄰港口,區(qū)位優(yōu)勢明顯,主要作為預(yù)留用地,考慮用做高檔住宅區(qū)或商鋪的開發(fā)。

10資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。第三節(jié)公共設(shè)施規(guī)劃按給水規(guī)劃要求,區(qū)內(nèi)設(shè)水井一處,水塔一座,占地一畝。為保持開發(fā)區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生,體現(xiàn)現(xiàn)代文明漁村風(fēng)貌,規(guī)劃設(shè)置垃圾點十處,區(qū)分可降解垃圾、不可降解垃圾,同時設(shè)公共廁所四處(見圖二),合理分布于車站及地塊四周。第四節(jié)市政工程設(shè)施規(guī)劃一、道路系統(tǒng)規(guī)劃根據(jù)現(xiàn)狀用地的具體情況,開發(fā)區(qū)道路網(wǎng)采用方格網(wǎng)狀道路系統(tǒng)組織交通。規(guī)劃將區(qū)內(nèi)道路等級分為四個級別,一級道路為整個港區(qū)的XXX大道(主干道),寬35m,東西向穿過漁民新村用地,為交通性主干道。二級道路為小區(qū)次干道,寬23m,三級道路為小區(qū)支路,支路路幅有兩種形式,一種12m寬,另一種為8m寬,四級道路為宅前道路,寬度為4m～6m不等。二、給水工程規(guī)劃1、用水量標準及用水量⑴居住區(qū)生活用水取300L/人.d,時變化系數(shù)k＝1.2,開發(fā)區(qū)生活用水量為2391.12m3/d。⑵集貿(mào)市場、商場、辦公樓等公建用水量取10L/m2.d,則用水量為277.30m3/d。⑶室外消防用水量按20L/s考慮。⑷未預(yù)見用水量50m3/d。因此開發(fā)區(qū)總用水量為2718.42m3/d,消防時用水量Qf＝2818.42m3/d。2、水源近期取用地下水,在開發(fā)區(qū)內(nèi)打井取水,水源點設(shè)在開發(fā)區(qū)的西北角,占地1畝。給水水質(zhì)須經(jīng)監(jiān)督部門許可后方可使用。

11資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。3、管網(wǎng)布置給水管道采用環(huán)狀與樹狀相結(jié)合的布置方式,沿小區(qū)主次干道布置給水主次干管,給水干管采用鑄鐵管,承插式連接,石棉水泥接口。生活、消防用水共用一套給水系統(tǒng),消防采用低壓制,室外設(shè)置消火栓,保護半徑150m,設(shè)置間距不大于120m。三、排水工程規(guī)劃本開發(fā)區(qū)排水體制采用雨、污水分流制。雨水經(jīng)暗敷雨水管收集直接排入大海,農(nóng)田灌溉渠(蓋板暗渠)只作為雨水的輔助排水溝。污水經(jīng)暗管收集接入現(xiàn)狀市政污水管線。1、雨水工程⑴雨水量計算按?？诘貐^(qū)暴雨強度公式計算:式中:p-重現(xiàn)期,取1年;t-降雨歷時,t=t1+mt2,t1取10分鐘,管m取2,溝m取1.2。⑵雨水設(shè)計流量:Q=ψ·q·F式中:ψ-徑流系數(shù),取0.6;F-匯水面積。沿道路設(shè)置雨水口,分片集中匯入雨水暗管中,雨水口每隔25m設(shè)置一個。雨水管網(wǎng)布置開發(fā)區(qū)雨水管網(wǎng)布置于機動車道下居中位置,宅院雨水經(jīng)人行道及支路排入雨水管管網(wǎng)。雨水管道采用鋼筋砼管,連接方式為管頂平接,在管道交匯處、轉(zhuǎn)彎處、管徑和坡度改變處均設(shè)置檢查井,直線管段上每隔40m設(shè)置一個檢查井,雨水管道管徑為D300～D400的,采用φ1000圓形磚砌雨水檢查井(蓋板式);管徑為D500～D600的,采用φ1250圓形磚砌雨水檢查井(蓋板式);管徑為D700～D800采用φ1500圓形磚砌雨水檢查井(蓋板式)。

12資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。2、污水工程污水量按總給水量的90％計算,即2446.58m3/d。區(qū)內(nèi)各單體之糞便污水分別排入其室外化糞池后,經(jīng)沉淀排入市政排水管網(wǎng)之中。污水管網(wǎng)布置污水管網(wǎng)采用鋼筋砼暗管敷設(shè),連接方式為管頂平接,在管道交匯處、轉(zhuǎn)彎處、管徑和坡度改變處均設(shè)置檢查井,直線管段上每隔40m設(shè)置一個檢查井,污水管道管徑≤D400采用φ1000圓形磚砌污水檢查井(蓋板式);管徑為D450～D600采用φ1250圓形磚砌污水檢查井(蓋板式)。查井井蓋、蓋座均采用球墨鑄鐵件。位于機動車道的檢查井采用重型鑄鐵防盜井蓋、蓋座,其它均采用輕型鑄鐵防盜井蓋、蓋座。四、電力工程規(guī)劃1、設(shè)計依據(jù):⑴《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50052-92;⑵《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ-T16-92。2、工程概況:本工程總建筑面積249,100m2,包括住宅建筑、配套公建等。居住戶數(shù)為960戶,約4,800人。3、變配電所的選擇及配置:⑴負荷計算:本工程每戶用電量按8Kw每戶考慮,公建的建筑按40w/m2考慮,整個小區(qū)的需用系數(shù)KX取0.45(一般推薦為0.35-0.45,但因考慮到本小區(qū)鋪面較多,故選取0.4),則小區(qū)內(nèi)各用電負荷計算如下:Pe為額定負荷,Pj為計算負荷漁民新村住戶Pe=9840KwPj=3936Kw商業(yè)服務(wù)Pe=640KwPj=421Kw行政辦公Pe=228KwPj=171Kw

13資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。公建建筑Pe=894KwPj=358Kw則總的計算負荷為:4886Kw。⑵供電電源的分配本小區(qū)用電負荷主要為三類負荷,另有少量二類負荷。規(guī)劃近期從當?shù)毓秒娋W(wǎng)(遠期從港區(qū)35Kv變電站)架空引入一路10Kv電源供本小區(qū)各用戶用電;為確保二類負荷的用電,部分建筑用電另設(shè)柴油發(fā)電機組供電。⑶供電規(guī)劃及主要技術(shù)要求:根據(jù)經(jīng)濟運行半徑及負荷分布情況,本小區(qū)規(guī)劃設(shè)10Kv開關(guān)站及10Kv/0.4Kv變電站一座,10Kv/0.4Kv變電站11座。10Kv開關(guān)站及10Kv/0.4Kv變電站建于戶內(nèi),供各10Kv/0.4Kv變電站10Kv電源及商業(yè)服務(wù)等低壓電源;其它各漁民新村住戶及農(nóng)貿(mào)市場用電由各地10Kv/0.4Kv變電站供給。10Kv/0.4Kv變電站為戶外型,可選用箱式變電站或桿式變電站。10Kv配電系統(tǒng)采用放射性和干線性相結(jié)合的運行方式,10Kv開關(guān)站至各10Kv/0.4Kv變電站采用架空線連接為主。低壓配電系統(tǒng)根據(jù)具體情況,可采用靈活的接線方式。低壓電線電纜采用直埋敷設(shè)或電纜溝敷設(shè)相結(jié)合敷設(shè)方式。

14資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。第三章開發(fā)方案第一節(jié)A方案一、A方案的背景武蓮漁港的建設(shè)資金主要由公司自行解決(銀行貸款或企業(yè)自籌),這就需要經(jīng)過土地的銷售籌措部分建設(shè)資金。本方案的特點:1、武蓮漁港項目動工后的三個月需開始銷售地產(chǎn);2、需根據(jù)工程用款的進度安排進行有效地銷售地產(chǎn),在保證工程用款的前提下實現(xiàn)公司利益最大化;3、要求銷售隊伍需有較強的推銷能力,并需進行有效的廣告宣傳等工作。二、營銷目標與策略1、營銷目標⑴確保武蓮漁港項目建設(shè)資金及時足量到位;⑵實現(xiàn)總銷售收入≥10,000萬元。2、營銷策略⑴價格策略開始發(fā)售時,用略低于公司所定基準價格的價格發(fā)售少量物業(yè),然后將價格回歸所定基準地價并漸漸提高,一方面會使先期購地的人群心理上得到極大的滿足,從而使她們成為漁民新村的義務(wù)宣傳人員;另一方面,給持幣觀望的人群一個很好的漲價預(yù)期,利用人們買漲不買跌的心理,促使物業(yè)盡快成交,并最終實現(xiàn)公司的銷售目標。⑵出租策略區(qū)域內(nèi)市場、車站周邊的鋪面可優(yōu)先開發(fā),一是可帶動地產(chǎn)的銷售;二是經(jīng)過出租方式可取得長期穩(wěn)定的收益。⑶區(qū)域銷售策略

15資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。鑒于:①從我們此次實地考查的結(jié)果來看,開發(fā)區(qū)近港地段的商業(yè)價值被當?shù)鼐用衿毡檎J可,偏僻地段反應(yīng)相對冷淡,特別是不便于經(jīng)商的地段。而且,本開發(fā)區(qū)的銷售與城市物業(yè)的銷售,最大的不同一點在于,城市物業(yè)的周邊環(huán)境相對穩(wěn)定,主地段與輔地段的差異相對較小;而本開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)的環(huán)境,對于眾多潛在客戶而言,具有高度的不確定性,除了近港地段及便于經(jīng)商的XXX大道兩側(cè)、市場及車站周邊地段外,其它地段的發(fā)售及定價,在開發(fā)初期都會面臨較大的困難。②當?shù)鼐用駥ι虡I(yè)物業(yè)的高度關(guān)注和普遍認可,決定了該地段即使先行發(fā)售,價格并不會比后期銷售有明顯的價格損失,該物業(yè)的價格更大程度上取決于漁港的形象進度。因此,我們的建議如下:首先,優(yōu)先開發(fā)商業(yè)地段。即優(yōu)先開發(fā)市場、車站、郵電、鎮(zhèn)政府等周邊的商業(yè)地段,銷售這些地段的地產(chǎn)與一類地段中靠近港區(qū)的地產(chǎn)。這一策略的目的是經(jīng)過這些商業(yè)地段的開發(fā),將有效地帶旺整個開發(fā)區(qū)域,凝聚人氣。其次,全面開發(fā)銷售一類、二類熱點地段。在商業(yè)地段預(yù)熱之后,熱點地段的價位將被推高,趁此機會發(fā)售,是較好的選擇。同時,熱點地段物業(yè)的熱銷,會進一步拉動其它地段的熱度與價格預(yù)期。再次,建議銷售剩余的一類地段及二類地段,甚至三類地段的地產(chǎn)。最后,是整個地段(主要是四、五類地段)全面發(fā)售,整個銷售過程盡可能壓縮在兩年之內(nèi)完成。⑷銷售時機在港口動工三月之后開始發(fā)售。⑸具體營銷模式交予專業(yè)房地產(chǎn)營銷公司進行銷售,采用大規(guī)模的廣告宣傳,并充分利用地方媒體推介項目。三、營銷的管理模式及機制

16資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。委托專業(yè)房地產(chǎn)營銷公司進行銷售,公司負責(zé)招標、考核等工作。1、優(yōu)勢⑴專業(yè)營銷公司具有完整的銷售模式及專業(yè)的銷售人才,可節(jié)省自主銷售時培養(yǎng)銷售人才所耗費的時間和精力;⑵專業(yè)的營銷手段能夠更有效的彌補自主銷售時存在的問題,使地產(chǎn)的銷售更有效順利的進行以完成工程用款的需求;⑶節(jié)省前期廣告宣傳費用。2、劣勢⑴不了解環(huán)境及地產(chǎn)周邊的情況,對制訂合理有效的營銷策略造成了一定困難;⑵語言障礙;⑶需要一定時間熟悉環(huán)境和市場。3、存在的問題⑴由于地產(chǎn)位置較為偏僻,專業(yè)營銷公司愿意接受此項目的可能性較低;⑵根據(jù)工程用款計劃,公司必須對營銷公司制訂比較科學(xué)的任務(wù)目標、考核辦法及資金管理辦法。四、營銷公司應(yīng)做的售前準備工作1、銷售準備⑴為宅基地的銷售完成工程準備;⑵為宅基地的銷售完成相關(guān)物品和宣傳資料的準備;⑶為宅基地的銷售完成人員培訓(xùn)等方面的準備;⑷配合武蓮漁港動工興建、基礎(chǔ)設(shè)施完工對宅基地即將開盤銷售信息的傳遞;⑸為商業(yè)銷售積累目標客戶;⑹預(yù)熱商業(yè)銷售;⑺為武蓮漁港的順利施工、宅基地的成功銷售爭取當?shù)孛癖姷闹С帧?/p>

17資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。2、其它工作安排(表1)表1時間節(jié)點具體條件備注待定前期客戶資料整理全部工作須于正式發(fā)售或出租物業(yè)之前完成待定篩選整理出商業(yè)目標客戶待定銷售人員商業(yè)銷售培訓(xùn)待定銷售說辭統(tǒng)一學(xué)習(xí)完畢待定完成目標客戶追蹤五、正式發(fā)售時營銷公司應(yīng)做的工作內(nèi)容1、媒體廣告跟進(表2)表2時間內(nèi)容媒體費用武蓮漁港動工后的一月左右推廣主題:宅基地即將開盤臨高縣電視臺;《今日臨高》整版1萬軟文提綱:1、武蓮漁港將建成海南第一大、服務(wù)最好的漁港;2、地理位置優(yōu)越,升值空間巨大;3、超大社區(qū)超強人氣。4、一期臨街商業(yè)服務(wù)萬人大社區(qū);5、武蓮漁港宅基地即將銷售。方式:在臨高電視臺做一期訪談特別節(jié)目。邀請當?shù)卦诿耖g較有影響力的兩位知名人士,與公司主要負責(zé)人展開對話,從而揭開漁港開發(fā)與宅基地銷售之間的內(nèi)在關(guān)系,向民眾傳達公司開發(fā)漁港的信念和銷售宅基地的信息,化解當?shù)鼐用駥ξ宜景l(fā)售土地可能產(chǎn)生的抵觸情緒2、戶外廣告計劃在武蓮漁港開始動工之際,在武蓮主路口附近懸掛橫幅,豎立大型區(qū)劃展示牌,傳達武蓮漁港開始動工及宅基地即將公開發(fā)售的信息。3、目標人群推廣策略:在前期的市場調(diào)研過程中,會走訪很多當?shù)氐木用?其中會有一部分人有購置宅基地的需要。因此,前期的市場調(diào)研工作,也是發(fā)掘潛在客戶的過程。在整市場調(diào)研研信息的同時,也要將這些潛在客戶的資料整理出來,在進入營銷階段后,可與這些潛在客戶直接聯(lián)系,征詢購買意向。

18資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。4、工作流程(表3)表3時間工作內(nèi)容備注待定相關(guān)宣傳資料撰寫、跟進待定新客戶積累、目標客戶追蹤5、商業(yè)、物業(yè)發(fā)售⑴主目標人群銷售策略主要目標人群:在市場調(diào)研過程確定的潛在客戶群體、大陸在海南漁區(qū)作業(yè)的大型船隊;追蹤目標客戶:主動和在市場調(diào)研過程確定的潛在客戶群體聯(lián)系;媒體新聞、廣告炒作,廣泛傳遞項目信息,使項目成為熱點。⑵工作流程(表4)表4時間工作內(nèi)容備注待定宅基地正式公開發(fā)售由聘請的銷售公司完成。待定媒體計劃執(zhí)行待定商業(yè)銷售待定相關(guān)活動幫助銷售待定新客戶挖掘⑶后續(xù)銷售主要為港口建成之后剩余物業(yè)的銷售。這部分物業(yè),在銷售方式上,能夠根據(jù)市場情況安排推銷計劃。六、銷售計劃與財務(wù)分析在聘請專業(yè)營銷公司的營銷機制下,公司必須對銷售及資金回籠做嚴密的計劃及要求:1、銷售計劃根據(jù)公司四月份所進行的武蓮漁港文明生態(tài)村調(diào)研工作,并結(jié)合項目工程用款計劃,我們擬出如下的銷售計劃:⑴銷售的可行性分析

19資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。首先,以關(guān)注度相對較高的附近六村范圍為限,作出如下的市場分析(表5):市場需求量測算表表5:調(diào)樓武蓮美良黃龍昆社龍昆總計調(diào)查戶數(shù)(戶)4015358109117表露購地意向者(戶)2712755662占被調(diào)查者比例(%)67.5802062.55066.753總戶數(shù)2,1642783911,0188856625,398市場需求量(戶)1,461222786364434423,282注:據(jù)此,可知市場需求量(3282戶)遠遠超過此地域的宅基地供給量(943戶)。其次,如果按照被調(diào)查者的購買時段來分析,具體情況如表6:分時段購買意向調(diào)查表表6:漁港開工3~6個月漁港開工6~12個月合計調(diào)查戶數(shù)117117117該時段表露購地意向者(戶)62026占被調(diào)查者比例5%17%22%總戶數(shù)5,3985,3985398市場需求量(戶)2709181,188根據(jù)表1及表2可知:僅以關(guān)注度相對較高的附近六村范圍為限,市場需求量己是開發(fā)區(qū)供應(yīng)量的三倍多;從時間節(jié)點上看,雖然多數(shù)潛在客戶表示要等港口動工一年后才會購買,但仍有22%的的居民表示會在港口動工一年內(nèi)做出購買決定,其需求量達1,188戶,仍是開發(fā)區(qū)供應(yīng)量的127%。充分說明開發(fā)商能夠完全根據(jù)港口工程用款的需要,來安排宅基地的銷售。⑵銷售計劃便于制定可行的銷售計劃,我們提出如下的假設(shè)條件:①項目業(yè)主先行投入500萬元人民幣自有資金進行港口建設(shè);②根據(jù)市場調(diào)研及基準地價,擬定各類地段的銷售價格如下(表7):

20資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。擬定的銷售價格一覽表表7:單位:元∕㎡一類地段二類地段三類地段四類地段五類地段銷售價格13501150840680500③基于謹慎原則,按工程用款量的125%來安排銷售回款量;④在工程用款得到保障的前提下,公司剩余的地塊如何銷售,取決于屆時港口工程進度、前期地塊的價格走勢等多重因素,由業(yè)主自行安排,因此,這里不做考慮。鑒于以上假設(shè)及工程用款計劃,擬定如下的銷售計劃(表8):A方案銷售計劃表表8:單位:萬元時間內(nèi)容動工0-6個月6-12個月12個月-港口建成備注市場需求戶數(shù)283戶758+260戶235+889戶銷售戶數(shù)一類23戶129戶11銷售按照從一類到五類的順序進行,暫不考慮港口建成到運營的地產(chǎn)銷售。二類--186三類----四類----――五類------小計23戶129戶197戶銷售金額262.5萬元1637.5萬元2527.5萬元銷售金額為工程用款的125%左右。工程用款計劃71013102022注:根據(jù)總投資為5101萬元的規(guī)模,公司已投入1059萬元,工程進度用款按照余額4042萬元計劃(動工后0-6月的資金需求為:710萬-自行投入的500萬=210萬)。各類地塊價格

21資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。表9單位:元/㎡戶數(shù)基本價格0－6月6－12月12月－工程完工竣工后銷售(按基準價格的150％計算)一類地16313501425157518382025二類地19311501214134215661725三類地33684088798011441260四類地2366807187949261020五類地15500528584680750注:假設(shè)地價每季度上漲5.55％(按基本價格計算)。上表所列年度價格為當年平均價,即(最高價＋最低價)/22、財務(wù)分析根據(jù)上述的有關(guān)數(shù)據(jù),我們對本方案的財務(wù)情況分析如下:可實現(xiàn)銷售收入表10單位:元0－6月6－12月12－工程完工竣工后銷售(按基準價格的150％計算)合計一類地23塊×81㎡/塊×1425元/㎡＝2,654,775129塊×81㎡/塊×1575元/㎡＝16,457,17511塊×81㎡/塊×1838元/㎡＝1,637,65820,749,608二類地186塊×81㎡/塊×1566元/㎡＝23,593,3567塊×81㎡/塊×1725元/㎡＝978,07524,571,431三類地336塊×81㎡/塊×1260元/㎡＝34,292,16034,292,160四類地236塊×81㎡/塊×1020元/㎡＝19,498,32019,498,320五類地15塊×81㎡/塊×750元/㎡＝911,250911,250合計2,654,77516,457,17525,231,01455,679,805100,022,769注:由于在規(guī)劃中規(guī)格為81㎡/塊占全部規(guī)劃地塊的91.4％

22資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。,因此本次測算均以此規(guī)格為計算依據(jù)。另外,根據(jù)國家有關(guān)的稅收政策及相關(guān)成本,做出以下的損益狀況分析(表11):A方案地產(chǎn)銷售損益表表11:單位:萬元項目金額備注一、地產(chǎn)銷售收入10,002.27減:地產(chǎn)購入及開發(fā)成本1,236.64按6月30日在建工程科目1941.38萬元計算每畝成本為3.8萬元,325.28畝共計1236.64萬元基礎(chǔ)項目建設(shè)成本330.62銷售費用500.11地產(chǎn)銷售公司收取的費用＝銷售收入×5％土地增值稅4,037.36土地增值稅＝增值額*60％-扣除項目金額*35％(速算扣除系數(shù))營業(yè)稅金及附加540.12按地產(chǎn)銷售收入計算。營業(yè)稅稅率為:5%;城市維護建設(shè)稅率為:5%;教育費附加為:3%印花稅5.00《中華人民共和國印花稅暫行條例》第八條　同一憑證,由兩方或者兩方以上當事人簽訂并各執(zhí)一份的,應(yīng)當由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花。按所載金額萬分之五貼花土地交易費(300元/宗)28.38測繪費(300平方米以上0.2元/平方米)1.55二、地產(chǎn)銷售利潤3,322.48減:所得稅498.37按所得稅率15％計算三、凈利潤2,824.11

23資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。第二節(jié)B方案一、方案背景以合資方式共同組建項目公司對武蓮漁港進行建設(shè)開發(fā)。本方案的特點:1、這種情況下,公司開發(fā)資金充裕,土地的開發(fā)與銷售不受工程用款的牽制;2、銷售時機完全自主掌握,能夠選擇最有利的時間段發(fā)售物業(yè);3、有相對更多的時間對項目進行全方位的設(shè)計與進一步的策劃,以期達到最理想的效果。二、營銷目標與策略1、營銷目標⑴實現(xiàn)總銷售收入≥10,000萬元人民幣⑵將營銷費用控制在銷售收入5%的水平以內(nèi)2、營銷策略⑴價格策略與A方案相同。⑵出租策略區(qū)域內(nèi)市場、車站周邊的鋪面可采取出租的方式以取得長期穩(wěn)定的收益。⑶區(qū)域銷售策略與A方案相同。⑷銷售時機根據(jù)工程進度預(yù)計,部分防波堤露出水面時為房產(chǎn)銷售開始的最佳時機,動工后,達到此狀態(tài)預(yù)計需要半年時間,本次測算即從2季度開始計算。⑸具體營銷模式

24資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。公司自行銷售,不采用大規(guī)模的廣告宣傳,但要充分利用地方媒體推介項目。三、營銷的管理模式及機制自銷模式下的管理與機制:聘請資深專業(yè)人士擔任公司營銷部門經(jīng)理。實行經(jīng)紀人制度。經(jīng)紀人主要從當?shù)卣衅?要求具有高中畢業(yè)以上文化程度、品貌端正、有一定的社會交際能力,表示、理解能力良好,人員求精不求多。經(jīng)紀人實行低薪+銷售提成的報酬方式,每月進行考核。試用期三個月,試用期間底薪減半,但銷售成本不變。銷售業(yè)績佳者,能夠提前結(jié)束試用期,在經(jīng)過公司組織的系統(tǒng)培訓(xùn)后,由公司正式聘用。試用期期間業(yè)績未達標者,公司不予錄用。試用期期間表現(xiàn)不佳者,公司有權(quán)提前終止該人員的試用。銷售設(shè)經(jīng)理一名,除與經(jīng)紀人同樣地享有銷售提成外,低薪高于經(jīng)紀人,還享有總體銷售業(yè)績的獎勵,具體獎勵辦法,由公司提出上報董事會批準。四、售前準備工作1、銷售準備⑴為宅基地的銷售完成工程準備;⑵為宅基地的銷售完成相關(guān)物品和宣傳資料的準備;⑶為宅基地的銷售完成人員培訓(xùn)等方面的準備;⑷配合武蓮漁港動工興建、基礎(chǔ)設(shè)施完工對宅基地即將開盤銷售信息的傳遞;⑸為商業(yè)銷售積累目標客戶;⑹預(yù)熱商業(yè)銷售;⑺為武蓮漁港的順利施工、宅基地的成功銷售爭取當?shù)孛癖姷闹С帧?、漁港開工之前所要完成的具體工作:(表12)表12

25資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。具體工作責(zé)任部門備注完成時間宅基地價格表企業(yè)策劃部置于現(xiàn)場3個工作日宅基地宣傳單頁企業(yè)策劃部彩頁,印500份5個工作日臨時導(dǎo)視牌建港指揮部附件55個工作日銷控展版建港指揮部置于建港指揮部30個工作日媒體推廣企業(yè)策劃部準備軟文、報版15個工作日戶外廣告建港指揮部橫幅、單立柱15個工作日商業(yè)樣板合同、補充協(xié)議律師10個工作日確定宅基地基準價格建港、企劃深入廣泛調(diào)查后的成果3個工作日當?shù)鼐用裣M傾向建港指揮部深入廣泛調(diào)查后的成果3個工作日確定價格策略企業(yè)策劃部低開高走3個工作日確定銷售地塊建港、企劃3個工作日銷售人員招聘、培訓(xùn)建港、企劃15個工作日配套的基礎(chǔ)設(shè)施工程建港指揮部武蓮漁港動工前完成建港指揮部定3、其它工作安排(表13)表13時間節(jié)點具體條件責(zé)任部門備注待定前期客戶資料整理企劃、建港全部工作須于正式發(fā)售或出租物業(yè)之前完成待定篩選整理出商業(yè)目標客戶企劃、建港待定銷售人員商業(yè)銷售培訓(xùn)建港指揮部待定銷售說辭統(tǒng)一學(xué)習(xí)完畢企劃、建港待定完成目標客戶追蹤建港指揮部4、部門協(xié)作⑴公司成立銷售部門,主要負責(zé)與外聘營銷公司的銜接或直接負責(zé)商業(yè)、物業(yè)的銷售,包括招聘營銷人員、培訓(xùn)、各項管理制度的擬定、跟進監(jiān)督營銷人員、落實各項媒體宣傳計劃等項工作。⑵銷售部門根據(jù)武蓮漁港的工程進展情況及當?shù)氐拿袂?適時傳達宅基地即將銷售的信息,把目標客戶的信息反饋回企業(yè)策劃部(例如:對宅基地的關(guān)注點是什么等),以便企業(yè)策劃部對現(xiàn)場銷售道具乃至銷售策略進行調(diào)整;

26資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。⑶在前期的準備工作中,己經(jīng)要考慮物業(yè)的后續(xù)經(jīng)營和物業(yè)服務(wù)問題,從細處為項目愿景的實現(xiàn)做好鋪墊。五、正式銷售1、媒體廣告跟進可適當投入廣告以建立品牌形象加大宣傳覆蓋面。如在臨高電視臺做一期訪談特別節(jié)目,邀請當?shù)卦诿耖g較有影響力的兩位知名人士,與公司主要負責(zé)人展開對話,從而揭開漁港開發(fā)與宅基地銷售之間的內(nèi)在關(guān)系,向民眾傳達公司開發(fā)漁港的信念和銷售宅基地的信息,化解當?shù)鼐用駥ξ宜景l(fā)售土地可能產(chǎn)生的抵觸情緒。2、戶外廣告計劃在武蓮漁港開始動工之際,在武蓮主路口附近懸掛橫幅,豎立大型區(qū)劃展示牌,傳達武蓮漁港開始動工及宅基地即將公開發(fā)售的信息。3、商業(yè)、物業(yè)發(fā)售⑴工作流程(表14)表14時間工作內(nèi)容負責(zé)部門(責(zé)任人)備注待定宅基地正式公開發(fā)售待定待定媒體計劃執(zhí)行待定待定商業(yè)銷售待定⑵后續(xù)銷售主要為前階段銷售工作之后剩余物業(yè)的銷售。這部分物業(yè),在銷售方式上,能夠有針對性地進行推銷。六、銷售計劃及財務(wù)分析1、銷售計劃⑴銷售的可行性分析與A方案相同。⑵銷售計劃

27資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。便于制定可行的銷售計劃,我們提出如下的假設(shè)條件:①公司開發(fā)資金充裕,土地的開發(fā)與銷售不受工程用款的牽制;銷售時機完全自主掌握,能夠選擇最有利的時間段發(fā)售物業(yè);②根據(jù)市場調(diào)研及基準地價,擬定各類地段的銷售價格如下:(表15)表15一類地段二類地段三類地段四類地段五類地段銷售價格13501150840680500鑒于以上計劃,我們擬定如下的銷售計劃:銷售總數(shù)量控制表表16單位:塊以后可供銷售數(shù)量943預(yù)計市場需求量10413841545312計劃銷售比例20％30％40％10％計劃銷售數(shù)量18828337894分類地塊各年銷售數(shù)量控制表表17單位:塊銷量銷量銷量銷量合計一類地163163二類地25168193三類地115221336四類地15779236五類地1515合計18828337894943分類地塊各年地價表表18單位:元/㎡戶數(shù)基本價格一類地16313501495183222182603二類地19311501273156018892094三類地336840930114013801620四類地23668075392311171311五類地15500553678821964

28資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。注:假設(shè)地價每季度上漲7.14％(按基本價格計算)。上表所列年度價格為當年平均價,即(最高價＋最低價)/22、財務(wù)分析各年可實現(xiàn)銷售額:表19單位:元銷量銷量銷量銷量合計一類地163塊×81㎡/塊×1495元/㎡＝19,738,48519,738,485二類地25塊×81㎡/塊×1273元/㎡=2,577,825168塊×81㎡/塊×1560元/㎡＝21,228,48023,806,305三類地115塊×81㎡/塊×1140元/㎡＝10,619,100221塊×81㎡/塊×1380元/㎡＝24,703,38035,322,480四類地157塊×81㎡/塊×1117元/㎡＝14,204,88979塊×81㎡/塊×1311元/㎡＝8,389,08922,593,978五類地15塊×81㎡/塊×964元/㎡＝1,171,2601,171,260合計22,316,31031,847,58038,908,2699,560,349102,632,508注:由于在規(guī)劃中規(guī)格為81㎡/塊占全部規(guī)劃地塊的97％,因此本次測算均以此規(guī)格為計算依據(jù)。銷售費用一覽表表20單位:元項目備注工資60,000.0060,000.0060,000.00按5人,平均每月1000元/人辦公費24,000.0024,000.0024,000.00平均每月元廣告宣傳費72,000.0072,000.0072,000.00平均每月6000元(含當?shù)仉娨?、電臺、廣告牌、宣傳資料等費用)招待費36,000.0036,000.0036,000.00平均每月3000元(包括接待團購客戶等)

29資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。水電費7,200.007,200.007,200.00平均每月600元合計199,200.00199,200.00199,200.00　地產(chǎn)銷售損益表表21單位:元項目金額備注一、地產(chǎn)銷售收入10,263.25減:地產(chǎn)購入及開發(fā)成本1,236.64按6月30日在建工程科目1941.38萬元計算每畝成本為3.8萬元,325.28畝共計1236.64萬元基礎(chǔ)項目建設(shè)成本330.62銷售費用59.76按三年時間測算銷售費用,詳見《銷售費用一覽表》土地增值稅4,612.28土地增值稅＝增值額*60％-扣除項目金額*35％(速算扣除系數(shù))營業(yè)稅金及附加554.22按地產(chǎn)銷售收入計算。營業(yè)稅稅率為:5%;城市維護建設(shè)稅率為:5%;教育費附加為:3%印花稅5.13《中華人民共和國印花稅暫行條例》第八條　同一憑證,由兩方或者兩方以上當事人簽訂并各執(zhí)一份的,應(yīng)當由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花。按所載金額萬分之五貼花土地交易費(300元/宗)28.38測繪費(300平方米以上0.2元/平方米)1.55二、地產(chǎn)銷售利潤3,434.67　減:所得稅515.20按所得稅率15％計算三、凈利潤2,919.47　

30資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。第三節(jié)A、B方案的比較一、A、B方案的不同點1、兩個方案前提條件不同A方案的前提是港口建設(shè)資金由公司自行解決,地產(chǎn)銷售的全額要用于港口的建設(shè);B方案的前提是以合資方式進行漁港開發(fā),資金充裕,地產(chǎn)銷售則不受港口建設(shè)的限制。2、兩個方案中銷售開始的時機不同A方案為港口動工3個月開始銷售;B方案為港口動工半年后開始銷售。3、兩個方案的營銷機制不同A方案是聘請專業(yè)營銷公司進行銷售;B方案是公司自主銷售。4、兩個方案的銷售計劃不同A方案根據(jù)工程用款計劃而制定銷售計劃,具有極強的計劃性;B方案是根據(jù)市場情況自行做出銷售計劃,具有隨意性。本方案如果往后調(diào)整銷售數(shù)量,銷售收入肯定還會提高。二、A、B方案的相同點1、兩個方案的價格銷售策略和區(qū)域銷售策略相同。2、兩個方案銷售的可行性分析相同。三、A、B方案財務(wù)上的問題

31資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。土地增值稅數(shù)額比較大,將來應(yīng)考慮合理處理帳目。綜合比較A、B方案,我們認為,在條件允許的條件下,B方案能夠達到企業(yè)利益最大化的目標。第四章后續(xù)的開發(fā)與經(jīng)營第一節(jié)物業(yè)管理根據(jù)四月初公司調(diào)查小組實地調(diào)查的情況,武蓮漁民新村未來的物業(yè)管理,是由政府民政部門統(tǒng)一安排、統(tǒng)一管理。據(jù)分管民政的調(diào)樓鎮(zhèn)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)介紹,要等到片區(qū)入住率達到60%左右時,政府才會明確武蓮漁民新村的行政歸屬,從而統(tǒng)一安排區(qū)內(nèi)公共環(huán)境、公共設(shè)施的管理問題。從我們開發(fā)片區(qū)的規(guī)模、漁港建設(shè)的工程進度預(yù)期、當?shù)鼐用褓彽睾笊w房入住的平均期限來看,要待整個片區(qū)的入住率達到60%,很可能需要相當長的一段時間。如果從港口動后三個月開始發(fā)售宅基地來計算,那么政府明確武蓮漁民新村的行政歸屬,預(yù)計最快也要等到港口動工后三年左右。那么這段時間的區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、供電、有線電視、排污等事宜,就都需要我司有計劃有步驟地與地方行政主管協(xié)調(diào)好,才能保證片區(qū)的順利開發(fā)。為了順利地渡過這三年左右的過渡期,公司需要做好幾下幾項工作:1、與鎮(zhèn)政府積極協(xié)調(diào),盡可能經(jīng)過降低入住率的要求,實現(xiàn)武蓮漁民新村行政歸屬的早日確定;2、經(jīng)過創(chuàng)立文明生態(tài)村的舉動,大幅縮短武蓮漁港漁民新村行政歸屬的早日明確首先,要爭取縣、鎮(zhèn)、村各級政府的支持。武蓮漁民新村的硬件條件,遠勝于調(diào)樓鎮(zhèn)今年確定的三個文明生態(tài)村,故武蓮漁民新村爭取成為明年的文明生態(tài)試點村,是具有很大優(yōu)勢的。如果這一意向能夠得到落實,

32資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系改正或者刪除。則武蓮漁民新村的行政歸屬必須及時予以明確,以便我司統(tǒng)一安排文明生態(tài)村的硬件設(shè)施。因此這一工作應(yīng)該從縣政府、鎮(zhèn)政府、村政府三個層面同時入手去做,在漁民新村從一開發(fā)時就即時啟動,有望收到良好的效果。3、積極與鎮(zhèn)各行政部門搞好關(guān)系,特別是環(huán)衛(wèi)、供電等職能部門,以協(xié)調(diào)片區(qū)開發(fā)過程中不斷出現(xiàn)的各種臨時性問題。4、引導(dǎo)鎮(zhèn)各職能部門落戶于我司土地上,會在一定程度上便利片區(qū)開發(fā)過程中涉及水、電、排污、環(huán)衛(wèi)等問題的解決及共用設(shè)施的維護。第二節(jié)商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營臨近港區(qū)的物業(yè)全部由公司建好,具體規(guī)格參照公司調(diào)查小組四月初的調(diào)查結(jié)果,初定為大開間設(shè)計,具體規(guī)格可待港口動工后由調(diào)查小成員以跟蹤目標客戶的方式再行確認;不能得到確認的地塊參照己經(jīng)確認的地塊建設(shè)開發(fā)。公司成立物業(yè)出租管理部門,由專人負責(zé),負責(zé)物業(yè)的出租管理、租金收取、物業(yè)管理事項的協(xié)調(diào)等事宜。物業(yè)出租管理部門要密切關(guān)注海南其它漁港鋪面的出租情況及價格走勢,保證我司出租物業(yè)價格上的合理性及公司的利益。同時,該部門要注重維護與承租業(yè)主的關(guān)系,力爭形成與業(yè)主間的良性互動關(guān)系。