華龍國(guó)際大廈營(yíng)銷策劃方案

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1、江西華龍國(guó)際大廈營(yíng)銷策劃方案第一部分項(xiàng)目基本情況一、地理位置二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)三、建筑設(shè)計(jì)第二部分南昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)及商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析一、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析二、寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析三、項(xiàng)目SOWT分析1、優(yōu)勢(shì)2、劣勢(shì)3、機(jī)會(huì)點(diǎn)4、威脅點(diǎn)第三部分、營(yíng)銷策略一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位二、項(xiàng)目推廣主題三、產(chǎn)品策略四、價(jià)格策略五、項(xiàng)目形象包裝策略（VI）六、項(xiàng)目整合營(yíng)銷傳播策略七、銷售策略八．項(xiàng)目正式發(fā)售前工作安排及現(xiàn)場(chǎng)包裝建議第四部分、瑞爾特房地產(chǎn)顧問(wèn)公司可提供的服務(wù)第一部分項(xiàng)目基本情況一、地理位置該項(xiàng)目地處南昌市八一大道老福

2、山立交橋北端，東臨南昌市主干街道八一大道，南臨福山巷，北臨江西省新華書(shū)店；交通便利、市政設(shè)施完備。屬老福山—火車站商業(yè)、商務(wù)圈；距離八一廣場(chǎng)、火車站均僅一千余米；北鄰江西省長(zhǎng)途汽車站。二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、總建筑面積：39765m22、地上建筑面積：33420m23、總用地面積：4784m24、建筑占地面積：1399m25、容積率：6.98m26、建筑密度：29.2%m27、綠地率：32%m28、地下車庫(kù)停車數(shù)：135輛三、建筑設(shè)計(jì)1、平面布局本規(guī)劃建筑為30層綜合樓，其中1-5層為商業(yè)服務(wù)，6-30層公寓

3、式寫(xiě)字樓。以中心筒作為豎向交通中心，共設(shè)有4臺(tái)高速客梯和1臺(tái)消防電梯以及兩個(gè)防煙樓梯。商業(yè)，服務(wù)和公寓式寫(xiě)字樓的入口分別設(shè)置，人流互不干擾，管理方便。1-5層采用框筒結(jié)構(gòu)形式，空間分隔靈活，1-3層為商場(chǎng)，4-5層為餐廳和會(huì)所，主要為本樓人員使用與服務(wù)，5-6層間為結(jié)構(gòu)層，6層以上為剪力墻結(jié)構(gòu)形式，圍繞核心筒布置了8戶不同大小的辦公空間單元，每個(gè)單元內(nèi)設(shè)有不同的辦公室和2個(gè)衛(wèi)生間，以滿足不同的使用要求。主要使用空間均臨外邊設(shè)置，具有良好的采光通風(fēng)及景觀。2、立面造型及形象設(shè)計(jì)建筑采用了端莊而又秀麗的新古典主義

4、的風(fēng)格形式，以較為凝重的底座，輕雅的整體墻面，局部窗插的落地玻璃窗以及變異的古典屋頂塔樓演繹現(xiàn)代建筑的活力，使整個(gè)建筑硬朗而不失輕盈，創(chuàng)造出嶄新的都市空間形象，豐富城市的景觀。外墻采用石材與外墻涂料。3、剖面設(shè)計(jì)整個(gè)大樓高度為99.9米，其中一層為4.2米，二至四層為3.9米，五層結(jié)合結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層層高為5.0米，六至三十層為3.1米，地下室為3.6米，室內(nèi)高差為0.3米。第二部分南昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)及商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析一、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析1．2002年南昌市商業(yè)性及寫(xiě)字辦公樓數(shù)據(jù)：■商業(yè)性新開(kāi)工面積：14.54萬(wàn)

5、M2施工面積：24.10萬(wàn)M2竣工面積：5.72萬(wàn)M2■辦公樓新開(kāi)工面積：6.49萬(wàn)M2施工面積：16.76萬(wàn)M2竣工面積：1.66萬(wàn)M22．2002年南昌市商品房開(kāi)發(fā)情況時(shí)間施工面積（萬(wàn)平米）新開(kāi)工面積（萬(wàn)平米）竣工面積（萬(wàn)平米）銷售面積（萬(wàn)平米）銷售額（萬(wàn)元）空置房面積（萬(wàn)平米）城區(qū)銷售面積（萬(wàn)平米）城區(qū)銷售金額（萬(wàn)元）樓價(jià)（元/M2）商品房其中住宅商品房其中住宅商品房其中住宅商品房其中住宅商品房其中住宅商品房其中住宅商品房其中住宅商品房其中住宅寫(xiě)字樓住宅商業(yè)2001.122872421441271209

6、81069814.138.74177.7104.8617782002.1131325717014063.5653.249.2745.0184220716749.445.6122.181122002.1234128020015369.3458.0453.7549.1918767819010.36.11133.2912235002200495518.8215.738.8320.47-42.21-40.77-49.29-49.89-36.67-40.7-30.0913.2516.3941.4331.129.1323

7、.7393.36增長(zhǎng)率（%）-27.11南昌商業(yè)物業(yè)和寫(xiě)字樓物業(yè)近兩年有較大增幅；未來(lái)幾年投放市場(chǎng)物業(yè)面積將有大量增加，有很的的競(jìng)爭(zhēng)。3．南昌市各區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)位及租金情況指標(biāo)區(qū)域價(jià)格租金備注中心區(qū)1類地段35000-40000元/㎡800-1000元/㎡/月中山路，八一廣場(chǎng)核心中心區(qū)2類地段15000-25000元/㎡200-300元/㎡/月孺子路，八一大道。3類地段12000-15000元/㎡80-120元/㎡/月疊山路，象山路朝陽(yáng)區(qū)9000-12000元/㎡80-90元/㎡/月青云譜區(qū)5600-60

8、00元/㎡30-40元/㎡/月青山湖片8000-10000元/㎡30-40元/㎡/月高新區(qū)5000-6000元/㎡25-35元/㎡/月4.南昌市商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成■百貨商場(chǎng)主要有南昌百貨大樓、新洪客隆商場(chǎng)、洪城大廈等，分布在市中心區(qū)，中山路及廣場(chǎng)周邊區(qū)域，是南昌市民休閑購(gòu)物的首選之地，這些商場(chǎng)、超市營(yíng)業(yè)面積大多在1萬(wàn)平米上，經(jīng)營(yíng)范圍廣，商品豐富，多為聯(lián)營(yíng)形式?！龀斜本┤A聯(lián)、良友超市等多為中型零售商場(chǎng)，地