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1、江西華龍國際大廈營銷策劃方案第一部分項目基本情況一、地理位置二、主要經濟技術指標三、建筑設計第二部分南昌寫字樓市場及商業(yè)物業(yè)市場分析一、商業(yè)物業(yè)市場分析二、寫字樓市場競爭項目分析三、項目SOWT分析1、優(yōu)勢2、劣勢3、機會點4、威脅點第三部分、營銷策略一、項目市場定位二、項目推廣主題三、產品策略四、價格策略五、項目形象包裝策略（VI）六、項目整合營銷傳播策略七、銷售策略八．項目正式發(fā)售前工作安排及現(xiàn)場包裝建議第四部分、瑞爾特房地產顧問公司可提供的服務第一部分項目基本情況一、地理位置該項目地處南昌市八一大道老福
2、山立交橋北端，東臨南昌市主干街道八一大道，南臨福山巷，北臨江西省新華書店；交通便利、市政設施完備。屬老福山—火車站商業(yè)、商務圈；距離八一廣場、火車站均僅一千余米；北鄰江西省長途汽車站。二、主要經濟技術指標1、總建筑面積：39765m22、地上建筑面積：33420m23、總用地面積：4784m24、建筑占地面積：1399m25、容積率：6.98m26、建筑密度：29.2%m27、綠地率：32%m28、地下車庫停車數：135輛三、建筑設計1、平面布局本規(guī)劃建筑為30層綜合樓，其中1-5層為商業(yè)服務，6-30層公寓
3、式寫字樓。以中心筒作為豎向交通中心，共設有4臺高速客梯和1臺消防電梯以及兩個防煙樓梯。商業(yè)，服務和公寓式寫字樓的入口分別設置，人流互不干擾，管理方便。1-5層采用框筒結構形式，空間分隔靈活，1-3層為商場，4-5層為餐廳和會所，主要為本樓人員使用與服務，5-6層間為結構層，6層以上為剪力墻結構形式，圍繞核心筒布置了8戶不同大小的辦公空間單元，每個單元內設有不同的辦公室和2個衛(wèi)生間，以滿足不同的使用要求。主要使用空間均臨外邊設置，具有良好的采光通風及景觀。2、立面造型及形象設計建筑采用了端莊而又秀麗的新古典主義
4、的風格形式，以較為凝重的底座，輕雅的整體墻面，局部窗插的落地玻璃窗以及變異的古典屋頂塔樓演繹現(xiàn)代建筑的活力，使整個建筑硬朗而不失輕盈，創(chuàng)造出嶄新的都市空間形象，豐富城市的景觀。外墻采用石材與外墻涂料。3、剖面設計整個大樓高度為99.9米，其中一層為4.2米，二至四層為3.9米，五層結合結構轉換層層高為5.0米，六至三十層為3.1米，地下室為3.6米，室內高差為0.3米。第二部分南昌寫字樓市場及商業(yè)物業(yè)市場分析一、商業(yè)房地產市場調研分析1．2002年南昌市商業(yè)性及寫字辦公樓數據：■商業(yè)性新開工面積：14.54萬
5、M2施工面積：24.10萬M2竣工面積：5.72萬M2■辦公樓新開工面積：6.49萬M2施工面積：16.76萬M2竣工面積：1.66萬M22．2002年南昌市商品房開發(fā)情況時間施工面積（萬平米）新開工面積（萬平米）竣工面積（萬平米）銷售面積（萬平米）銷售額（萬元）空置房面積（萬平米）城區(qū)銷售面積（萬平米）城區(qū)銷售金額（萬元）樓價（元/M2）商品房其中住宅商品房其中住宅商品房其中住宅商品房其中住宅商品房其中住宅商品房其中住宅商品房其中住宅商品房其中住宅寫字樓住宅商業(yè)2001.122872421441271209
6、81069814.138.74177.7104.8617782002.1131325717014063.5653.249.2745.0184220716749.445.6122.181122002.1234128020015369.3458.0453.7549.1918767819010.36.11133.2912235002200495518.8215.738.8320.47-42.21-40.77-49.29-49.89-36.67-40.7-30.0913.2516.3941.4331.129.1323
7、.7393.36增長率（%）-27.11南昌商業(yè)物業(yè)和寫字樓物業(yè)近兩年有較大增幅；未來幾年投放市場物業(yè)面積將有大量增加，有很的的競爭。3．南昌市各區(qū)域商業(yè)房地產的價位及租金情況指標區(qū)域價格租金備注中心區(qū)1類地段35000-40000元/㎡800-1000元/㎡/月中山路，八一廣場核心中心區(qū)2類地段15000-25000元/㎡200-300元/㎡/月孺子路，八一大道。3類地段12000-15000元/㎡80-120元/㎡/月疊山路，象山路朝陽區(qū)9000-12000元/㎡80-90元/㎡/月青云譜區(qū)5600-60
8、00元/㎡30-40元/㎡/月青山湖片8000-10000元/㎡30-40元/㎡/月高新區(qū)5000-6000元/㎡25-35元/㎡/月4.南昌市商業(yè)業(yè)態(tài)構成■百貨商場主要有南昌百貨大樓、新洪客隆商場、洪城大廈等，分布在市中心區(qū)，中山路及廣場周邊區(qū)域，是南昌市民休閑購物的首選之地，這些商場、超市營業(yè)面積大多在1萬平米上，經營范圍廣，商品豐富，多為聯(lián)營形式?！龀斜本┤A聯(lián)、良友超市等多為中型零售商場，地
