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1、夫妻一方擅自出賣共有房屋可否適用善意取得——兼論不動產(chǎn)善意取得的適用條件【內(nèi)容提要】在審判實踐中，經(jīng)常會遇到夫妻一方擅自處分共有房屋的情況，由此產(chǎn)生了許多問題，案件的審理涉及夫妻共有財產(chǎn)的范圍、日常家事代理權(quán)、共有財產(chǎn)的善意取得及婚內(nèi)賠償?shù)榷喾矫娴膯栴}，但法律在對夫妻雙方所享有的房產(chǎn)權(quán)利予以保護的同時，市場經(jīng)濟所需求的交易秩序、交易規(guī)則也日趨受到重視。當保護房產(chǎn)共有人的利益與維護善意第三人權(quán)益、維護交易安全發(fā)生沖突時，善意取得制度是否有其適用的空間？因此，我們有必要進行重新審視，從理論上對此加以探討。????【關(guān)鍵詞】夫妻共有房屋?不動產(chǎn)善意取得???????一、案例?????李某與王某
2、系夫妻關(guān)系，于2000年購買了某小區(qū)某幢305室房屋(建筑面積83m2)，登記于王某名下，由雙方共同居住。2005年3月6日，因家庭矛盾，雙方發(fā)生糾紛，進行爭吵，以致夫妻感情不和。6月6日，王某與張某聯(lián)系，商量將房屋以12萬元價格賣給張某。商談過程中，王某出示了房屋所有權(quán)證，帶張某實地察看了房屋，并謊稱其妻李某同意出賣房屋。在房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時，王某提交了房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、偽造李某簽名的出售房屋委托書等。1個月后，此事被李某發(fā)現(xiàn)，找張某要房，被張某拒絕。李某以王某為被告，張某為第三人，向人民法院起訴，要求確認房屋買賣合同無效，由張某返還房屋。?????二、對本案的幾種處理
3、意見????對本案如何處理，形成了幾種不同的觀點。?????第一種意見認為，305室是李某、王某的夫妻共有財產(chǎn)，在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，不分份額，共同享有所有權(quán)。王某處分夫妻共同共有財產(chǎn)，未經(jīng)其配偶同意，侵犯了李某的房屋所有權(quán)，王某與張某的房屋買賣無效；?????第二種意見認為，305室房屋產(chǎn)權(quán)登記在王某名下，在房屋買賣合同簽訂過程中張某有充分的理由相信305室房屋產(chǎn)權(quán)屬王某所有，王某有權(quán)處分，交易過程中也盡了適當?shù)淖⒁?，依?jù)物權(quán)公示原則確認房屋買賣關(guān)系有效；?????第三種意見認為，對共同共有的財產(chǎn)進行處分，應當由共同共有人一致進行，一方擅自處分，原則上應屬無效；但是如果第三人是善意、有償
4、取得的，應當依照善意取得的原理，確認該買賣關(guān)系成立，保護善意第三人的合法利益。本案的第三人張某對于買賣房屋是善意的，且交付了房屋款，取得了買賣的房屋，辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，買賣關(guān)系成立，應認定買賣關(guān)系有效，李某的損失可向王某另行主張。?????第一種觀點從無權(quán)處分的角度著力保護共有人的權(quán)利，第二種觀點根據(jù)物權(quán)公示原則側(cè)重維護財產(chǎn)交易安全，均有一定的法律落腳點和適用上的合理性。第三種觀點蘊含著保護善意第三人合法權(quán)益的原則，針對夫妻一方擅自出賣共有房屋的復雜情況，區(qū)別不同情況作出不同處理，本案中張某符合善意取得要件，確認買賣關(guān)系有效。?????筆者贊同第三種觀點，理由如下：?????第一
5、、有明確的法律根據(jù)。我國物權(quán)法第一百零六條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。張某取得房屋屬于該情形，其合法權(quán)益應予保護。????最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第89條規(guī)定“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共
6、有人擅自處分共有財產(chǎn)的一般認定無效，但第三人善意、有償取得財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權(quán)益”，該司法解釋從某一角度規(guī)定了善意取得制度的適用，針對的是共同共有財產(chǎn)，其內(nèi)容的外延應理解為包含共同共有的房產(chǎn)，案例符合司法解釋規(guī)定的情形。?????最高人民法院公布的《關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（一）》第十七條對“夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”的規(guī)定，作出明確的解釋為：“（一）夫或妻在處理夫妻共有財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共有財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共有財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他
7、人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?！边@是我國有權(quán)機關(guān)首次以司法解釋的形式將家事代理權(quán)確立為我國的一項民事法律制度，為處理夫妻之間因行使代理權(quán)產(chǎn)生的糾紛提供了法律依據(jù)。?????第二，兼顧了其他共有人的利益。根據(jù)民法上的過錯原則，張某在房屋買賣過程中已盡有相應的注意義務(wù)，按普通人的常識和能力，無從進一步審查共有人李某對出賣的意思表示，主觀上沒有過錯，王某故意對張某和李某隱瞞實情，完成
