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1、西成憶樹全案策劃執(zhí)行方案第一章市場分析一、區(qū)域概述（一）區(qū)域背景：受一線地鐵和西部傳統(tǒng)工業(yè)的帶動，石景山區(qū)是京城十大邊緣集團中發(fā)展最早、最成熟的居住區(qū)。但由于國家重工業(yè)大戶的首鋼建設于此，空氣質量、飲用水質、周邊環(huán)境的污染問題，長期阻礙了石景山區(qū)域房地產的發(fā)展。隨著北京經濟產業(yè)結構的調整，污染問題已經得到逐步改良，首鋼遷移再次促進石景山區(qū)居住環(huán)境的改善。?其實，石景山是京西自然環(huán)境較好的區(qū)域，離西山最近，又有永定河河道穿過，未來五年還將完成八個景點。在城區(qū)里發(fā)展綠色產業(yè)是石景山區(qū)的獨有特色。地勢的獨特，以及多年的綠化積累，已基本上形成了把上風上水的石景山變
2、成北京市“綠肺”的難得優(yōu)勢。?2008年的奧運會同樣給石景山帶來了契機。三個奧運會場館主會館將座落于此，五棵松附近的大型奧運項目、阜石路上的首鋼籃球館、石景山體育場、位于老山的國家自行車摩托車訓練基地等，都將給石景山的房產項目帶來潛在的升值空間。這一點，從石景山體育場北長安家園的熱銷就可以看出，凡能夠看到體育場朝向的房子，均被一搶而空。?（二）區(qū)域配套：-52-西成憶樹全案策劃執(zhí)行方案在石景山區(qū)，大多房地產項目主要集中在八角、楊莊、蘋果園一帶。該地區(qū)擁有優(yōu)越的運動休閑環(huán)境，首鋼體育中心、石景山游樂園、古城公園、希望公園、雕塑公園、八大處公園、森林公園、香山
3、公園……匯集于此。教育環(huán)境也是非常不錯的，有首鋼幼兒園、石景山第三幼兒園、實驗幼兒園、楊莊小學、蘋果園中學、北京九中、實驗中學、經原中學。購物場所有SAM會員店、華聯(lián)商廈、小白羊超市、星座商廈等。對于購房者來說醫(yī)療環(huán)境好壞是十分重要的，它是人們生活健康的基本保障，區(qū)域中有首鋼總醫(yī)院、楊莊醫(yī)院、石景山醫(yī)院等。同時擁有完善的金融環(huán)境，工、建、農、商行齊全。（三）區(qū)域交通：同樣交通狀況也是衡量這個區(qū)域的置業(yè)前景的要素。石景山區(qū)除了復興路、阜石路兩條貫穿東西的大動脈以外，一線地鐵更被無車族看好，加上已經開通的五環(huán)路，交通優(yōu)勢不遜于其他區(qū)域。2003年北京市政府加大
4、了對交通的建設力度，五環(huán)路改為城市環(huán)路為石景山區(qū)特別是蘋果園、楊莊、八角等一帶的房地產開發(fā)注入一針強心劑。３１１、３１８、３２６、３３６、３８９、５０１、５０２、９２１等多條公交線途經這片區(qū)域綜述：投產高科技芯片、減產鋼鐵”的首鋼，有望使石景山區(qū)的居住環(huán)境大為改善，加上八大處高科技園區(qū)的新鮮出爐，五環(huán)路的使用等較多利好因素，被稱為“京西明珠”的石景山已經成為西部地區(qū)地產的新熱點――?-52-西成憶樹全案策劃執(zhí)行方案二、市場調研進行市場調研的主要目的是通過了解競爭對手的優(yōu)劣勢，尋找到市場的空缺，避開競爭對手，減少自身損耗，即所謂“避實擊虛”。（一）區(qū)域調查及
5、競爭對手的確定根據本項目所處的位置及周遍項目的分布特征，確定影響它的相關區(qū)域及競爭對手有：田村區(qū)域——尚城一期，蘭德華庭楊莊區(qū)域——西現代城，御景山二期，宏鑫家園魯谷區(qū)域——時代廬峰，京漢旭城（二）競爭項目產品分析1、戶型比例分析表：2—1區(qū)域項目名稱平層躍層合計一居二居三居四居田村尚城（一期）9112625517455比例14%28%56%∕2%蘭德華庭（一期）12705030∕162-52-西成憶樹全案策劃執(zhí)行方案比例8%44%31%17%∕楊莊西現代城（一期）153204153∕∕510比例30%40%30%∕∕宏鑫家園1419614∕∕224比例7
6、%86%7%∕∕御景山（二期）100290136∕∕526比例19%56%25%∕∕魯谷時代盧鋒96384192∕∕672比例15%58%27%∕∕京漢旭城∕∕∕∕∕∕比例∕∕∕∕∕∕由表2—1可見，本項目周遍項目戶型多以二居三居為主，二居的供應稍大于三居；一居的供應量較少，四居、躍層的供應最少幾乎為零從居室的供應量上分析可以看出該區(qū)域的客戶需求多還是以二居、三居為主，而需求二、三居客戶的家庭結構多以三口或四口為主居住方式多為自住型,投資概念模糊2、戶型面積分析表：2—2-52-西成憶樹全案策劃執(zhí)行方案區(qū)域項目名稱平層躍層一居二居三居四居田村尚城（一期）4
7、1㎡85/93/131㎡134㎡∕243㎡蘭德華庭（一期）70/80㎡100㎡141/180㎡201㎡∕楊莊西現代城（一期）40/50㎡81/97/103/109㎡113/137㎡∕∕宏鑫家園67㎡90/96㎡131㎡∕∕御景山（二期）66/70㎡104/107/117㎡133㎡∕∕魯谷時代盧鋒57㎡97/107/116㎡146/145㎡∕∕京漢旭城∕∕∕∕∕由表2—2可見，一居戶型面積在40—70平米之間，其中以50—60平米項目為主田村區(qū)域和楊莊區(qū)域一居的供量較大二居戶型為多數項目的主力戶型面積在80—131平米之間，其中以90—100平米左右項目為主
8、。三居戶型面積在113—145平米之間，其中以130—140平米左
