(西成憶樹)策劃報(bào)告版本

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1、第一章市場(chǎng)分析、區(qū)域概述(一)區(qū)域背景：受一線地鐵和西部傳統(tǒng)工業(yè)的帶動(dòng)，石景山區(qū)是京城十人邊緣集團(tuán)中發(fā)展最早、最成熟的居住區(qū)。但由于國(guó)家重工業(yè)大戶的首鋼建設(shè)于此，空氣質(zhì)量、飲用水質(zhì)、周邊環(huán)境的污染問(wèn)題，長(zhǎng)期阻礙了石景山區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。隨著北京經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，污染問(wèn)題己經(jīng)得到逐步改良，首鋼遷移再次促進(jìn)石景山區(qū)居住環(huán)境的改善。其實(shí)，石景山是京酋自然環(huán)境較好的區(qū)域，離酋山最近，又有永定河河道穿過(guò)，未來(lái)五年還將完成八個(gè)景點(diǎn)。在城區(qū)里發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)是石景山區(qū)的獨(dú)有特色。地勢(shì)的獨(dú)特，以及多年的綠化積累，已基本上形成了把上風(fēng)上水的石景山變成北京市“綠肺”的難得優(yōu)勢(shì)。2008年的奧運(yùn)會(huì)同樣給石景山

2、帶來(lái)了契機(jī)。三個(gè)奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館主會(huì)館將座落于此，五棵松附近的大型奧運(yùn)項(xiàng)H、阜石路上的首鋼籃球館、石景山體育場(chǎng)、位于老山的國(guó)家自行?車摩托車訓(xùn)練基地等，都將給石景山的房產(chǎn)項(xiàng)日帶來(lái)潛在的升值空間。這一點(diǎn)，從石景山體育場(chǎng)北長(zhǎng)安家園的熱銷就可以看出，凡能夠看到體育場(chǎng)朝向的房子，均被一搶而空。(-)區(qū)域配套：在石景山區(qū)，大多房地產(chǎn)項(xiàng)冃主耍集屮在八角、楊莊、蘋果園一帶。該地區(qū)擁有優(yōu)越的運(yùn)動(dòng)休閑環(huán)境，首鋼體育中心、石景山游樂(lè)園、古城公園、希望公園、雕塑公園、八人處公園、森林公園、香山公園……匯集于此。教育環(huán)境也是非常不錯(cuò)的，有首鋼幼兒園、石景山第三幼兒園、實(shí)驗(yàn)幼兒園、楊莊小學(xué)、蘋果園中學(xué)、北京九中、實(shí)驗(yàn)

3、中學(xué)、經(jīng)原中學(xué)。購(gòu)物場(chǎng)所有SAM會(huì)員店、華聯(lián)商廈、小口羊超市、星座商廈等。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)醫(yī)療環(huán)境好壞是十分重要的，它是人們生活健康的基本保障，區(qū)域中有首鋼總醫(yī)院、楊莊醫(yī)院、石景山醫(yī)院等。同時(shí)擁有完善的金融環(huán)境，工、建、農(nóng)、商行齊全。（三）區(qū)域交通：同樣交通狀況也是衡量這個(gè)區(qū)域的置業(yè)前景的要素。石景山區(qū)除了復(fù)興路、阜石路兩條貫穿東西的大動(dòng)脈以外，一線地鐵更被無(wú)車族看好，加上己經(jīng)開通的五環(huán)路，交通優(yōu)勢(shì)不遜于其他區(qū)域。2003年北京市政府加人了對(duì)交通的建設(shè)力度，五環(huán)路改為城市環(huán)路為石景山區(qū)特別是蘋杲園、楊莊、八角等一帶的房地產(chǎn)開發(fā)注入一針強(qiáng)心劑。311、318、326、336、389、501

4、、502、921等多條公交線途經(jīng)這片區(qū)域綜述：投產(chǎn)高科技芯片、減產(chǎn)鋼鐵''的首鋼，有望使石景山區(qū)的居住環(huán)境大為改善，加上八人處高科技園區(qū)的新鮮出爐，五環(huán)路的使用等較多利好因素，被稱為“京西明珠"的石景山已經(jīng)成為西部地區(qū)地產(chǎn)的新熱點(diǎn)二、市場(chǎng)調(diào)研進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的主要日的是通過(guò)了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣勢(shì)，尋找到市場(chǎng)的空缺，避開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，減少自身?yè)p耗，即所謂“避實(shí)擊虛”。（-）區(qū)域調(diào)查及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定根據(jù)木項(xiàng)口所處的位置及周遍項(xiàng)口的分布特征，確定影響它的相關(guān)區(qū)域及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有：出村區(qū)域——尚城一期，蘭徳華庭楊莊區(qū)域一一西現(xiàn)代城，御景山二期，宏鑫家園魯谷區(qū)域一一時(shí)代廬峰，京漢旭城（二）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品分析1、

5、戶型比例分析表：2—1區(qū)域項(xiàng)口名稱平層躍層合計(jì)一居二居三居四居田村尚城（一期）9112625517455比例14%28%56%/2%蘭德華庭（一期）12705030/162比例8%44%31%17%/楊莊西現(xiàn)代城（一期）153204153//510比例30%40%30%//宏鑫家園1419614//224比例7%86%7%//御景山（二期）100290136//526比例19%56%25%//魯谷時(shí)代盧鋒96384192//672比例15%58%27%//京漢旭城//////比例//////由表2—1可見(jiàn)，本項(xiàng)H周遍項(xiàng)tl戶型多以二居三居為主，二居的供應(yīng)稍大于三居；一居的供應(yīng)量較少，四

6、居、躍層的供應(yīng)最少兒乎為零從居室的供應(yīng)屋上分析可以看出該區(qū)域的客戶需求多還是以二居、三居為主，而需求二、三居客戶的家庭結(jié)構(gòu)多以三口或四口為主居住方式多為自住型，投資概念模糊2、戶型面積分析區(qū)域項(xiàng)日名稱平層躍層一居二居-:居四居田村尚城（一期）41m285/93/131m2134m2/243m2蘭德華庭（一期）70/80m2100m2141/180m2201m2/楊莊西現(xiàn)代城（一期）40/50m281/97/103/109m2113/137m2//宏鑫家園67m290/96m2131m2//御景山（二期）66/70m2104/107/117m2133m2//魯谷時(shí)代盧鋒57m297/10

7、7/116m2146/145m2//京漢旭城/////由表2—2可見(jiàn),一居戶型面積在40—70平米之間，其中以50—60平米項(xiàng)目為主□□村區(qū)域和楊莊區(qū)域一居的供量較人二居戶型為多數(shù)項(xiàng)目的主力戶型面積在80-131平米Z間，其中以90—100平米左右項(xiàng)FI為主。三居戶型面積在113—145平米之間，其中以130—140平米左右項(xiàng)H為王。四居戶型是供量最少的產(chǎn)品戶型面積在200平米左右?通過(guò)以上戶型面積分析可以觀察出該區(qū)域的客戶需求以經(jīng)濟(jì)實(shí)用型為主