資源描述：
《2004年北京石景山區(qū)西成憶樹地產(chǎn)項目策劃方案》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、第一章市場分析一、區(qū)域概述（一）區(qū)域背景：受一線地鐵和西部傳統(tǒng)工業(yè)的帶動，石景山區(qū)是京城十大邊緣集團中發(fā)展最早、最成熟的居住區(qū)。但由于國家重工業(yè)大戶的首鋼建設(shè)于此，空氣質(zhì)量、飲用水質(zhì)、周邊環(huán)境的污染問題，長期阻礙了石景山區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。隨著北京經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，污染問題已經(jīng)得到逐步改良，首鋼遷移再次促進石景山區(qū)居住環(huán)境的改善。?其實，石景山是京西自然環(huán)境較好的區(qū)域，離西山最近，又有永定河河道穿過，未來五年還將完成八個景點。在城區(qū)里發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)是石景山區(qū)的獨有特色。地勢的獨特，以及多年的綠化積累，已基本上形成了把上風(fēng)上水的石景山變成北京市“綠肺”的難得優(yōu)勢。?2008年的奧運
2、會同樣給石景山帶來了契機。三個奧運會場館主會館將座落于此，五棵松附近的大型奧運項目、阜石路上的首鋼籃球館、石景山體育場、位于老山的國家自行車摩托車訓(xùn)練基地等，都將給石景山的房產(chǎn)項目帶來潛在的升值空間。這一點，從石景山體育場北長安家園的熱銷就可以看出，凡能夠看到體育場朝向的房子，均被一搶而空。?（二）區(qū)域配套：在石景山區(qū)，大多房地產(chǎn)項目主要集中在八角、楊莊、蘋果園一帶。該地區(qū)擁有優(yōu)越的運動休閑環(huán)境，首鋼體育中心、石景山游樂園、古城公園、希望公園、雕塑公園、八大處公園、森林公園、香山公園……匯集于此。教育環(huán)境也是非常不錯的，有首鋼幼兒園、石景山第三幼兒園、實驗幼兒園、楊莊小學(xué)、蘋果
3、園中學(xué)、北京九中、實驗中學(xué)、經(jīng)原中學(xué)。購物場所有SAM會員店、華聯(lián)商廈、小白羊超市、星座商廈等。對于購房者來說醫(yī)療環(huán)境好壞是十分重要的，它是人們生活健康的基本保障，區(qū)域中有首鋼總醫(yī)院、楊莊醫(yī)院、石景山醫(yī)院等。同時擁有完善的金融環(huán)境，工、建、農(nóng)、商行齊全。（三）區(qū)域交通：同樣交通狀況也是衡量這個區(qū)域的置業(yè)前景的要素。石景山區(qū)除了復(fù)興路、阜石路兩條貫穿東西的大動脈以外，一線地鐵更被無車族看好，加上已經(jīng)開通的五環(huán)路，交通優(yōu)勢不遜于其他區(qū)域。2003年北京市政府加大了對交通的建設(shè)力度，五環(huán)路改為城市環(huán)路為石景山區(qū)特別是蘋果園、楊莊、八角等一帶的房地產(chǎn)開發(fā)注入一針強心劑。３１１、３１８、
4、３２６、３３６、３８９、５０１、５０２、９２１等多條公交線途經(jīng)這片區(qū)域綜述：投產(chǎn)高科技芯片、減產(chǎn)鋼鐵”的首鋼，有望使石景山區(qū)的居住環(huán)境大為改善，加上八大處高科技園區(qū)的新鮮出爐，五環(huán)路的使用等較多利好因素，被稱為“京西明珠”的石景山已經(jīng)成為西部地區(qū)地產(chǎn)的新熱點――?二、市場調(diào)研進行市場調(diào)研的主要目的是通過了解競爭對手的優(yōu)劣勢，尋找到市場的空缺，避開競爭對手，減少自身損耗，即所謂“避實擊虛”。（一）區(qū)域調(diào)查及競爭對手的確定根據(jù)本項目所處的位置及周遍項目的分布特征，確定影響它的相關(guān)區(qū)域及競爭對手有：田村區(qū)域——尚城一期，蘭德華庭楊莊區(qū)域——西現(xiàn)代城，御景山二期，宏鑫家園魯谷區(qū)域——時
5、代廬峰，京漢旭城（二）競爭項目產(chǎn)品分析1、戶型比例分析表：2—1區(qū)域項目名稱平層躍層合計一居二居三居四居田村尚城（一期）9112625517455比例14%28%56%∕2%蘭德華庭（一期）12705030∕162比例8%44%31%17%∕楊莊西現(xiàn)代城（一期）153204153∕∕510比例30%40%30%∕∕宏鑫家園1419614∕∕224比例7%86%7%∕∕御景山（二期）100290136∕∕526比例19%56%25%∕∕魯谷時代盧鋒96384192∕∕672比例15%58%27%∕∕京漢旭城∕∕∕∕∕∕比例∕∕∕∕∕∕由表2—1可見，本項目周遍項目戶型多以二居三居
6、為主，二居的供應(yīng)稍大于三居；一居的供應(yīng)量較少，四居、躍層的供應(yīng)最少幾乎為零從居室的供應(yīng)量上分析可以看出該區(qū)域的客戶需求多還是以二居、三居為主，而需求二、三居客戶的家庭結(jié)構(gòu)多以三口或四口為主居住方式多為自住型,投資概念模糊2、戶型面積分析表：2—2區(qū)域項目名稱平層躍層一居二居三居四居田村尚城（一期）41㎡85/93/131㎡134㎡∕243㎡蘭德華庭（一期）70/80㎡100㎡141/180㎡201㎡∕楊莊西現(xiàn)代城（一期）40/50㎡81/97/103/109㎡113/137㎡∕∕宏鑫家園67㎡90/96㎡131㎡∕∕御景山（二期）66/70㎡104/107/117㎡133㎡∕∕
7、魯谷時代盧鋒57㎡97/107/116㎡146/145㎡∕∕京漢旭城∕∕∕∕∕由表2—2可見，一居戶型面積在40—70平米之間，其中以50—60平米項目為主田村區(qū)域和楊莊區(qū)域一居的供量較大二居戶型為多數(shù)項目的主力戶型面積在80—131平米之間，其中以90—100平米左右項目為主。三居戶型面積在113—145平米之間，其中以130—140平米左右項目為主。四居戶型是供量最少的產(chǎn)品戶型面積在200平米左右l通過以上戶型面積分析可以觀察出該區(qū)域的客戶需求以經(jīng)濟實用型為主，從其總價分析：一居總價承受
