銀行按揭業(yè)務(wù)辦理流程

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1、辦理銀行按揭業(yè)務(wù)流程一．與目標(biāo)銀行談判●談判目的：選擇貸款條件最優(yōu)的銀行合作，為銷售工作提供良好的資金支持，以便較快收回投資，爭(zhēng)取相對(duì)較寬松的銀行放款條件，使銷售客戶群體最大化。●談判內(nèi)容：貸款對(duì)象、貸款期限、貸款幣種、貸款額度、貸款利率、相關(guān)費(fèi)用、服務(wù)流程以及個(gè)人申請(qǐng)按揭貸款文件清單等事項(xiàng)?！裾勁星暗臏?zhǔn)備：了解目前最新的銀行政策，對(duì)本項(xiàng)目有何影響，有何限制；了解其他銀行對(duì)同質(zhì)樓盤辦理按揭業(yè)務(wù)所需的文件清單、優(yōu)惠政策以及收取相關(guān)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目；了解按揭業(yè)務(wù)辦理的服務(wù)流程，做出針對(duì)一些不利政策的相應(yīng)對(duì)策

2、。●開始談判：貸款對(duì)象，企業(yè)法人、私營業(yè)主、個(gè)體戶、自然人、地域、戶籍所在地以及不同性質(zhì)的項(xiàng)目等有何規(guī)定和限制，該如何規(guī)避；貸款期限，針對(duì)不同的貸款主體和不同性質(zhì)的項(xiàng)目最長(zhǎng)可達(dá)多少年，最低年限有何規(guī)定，爭(zhēng)取最長(zhǎng)的貸款年限和最優(yōu)惠的貸款條件；貸款幣種，銀行是否可以承辦出人命比之外的提起幣種，如有，那么有何規(guī)定和限制；貸款額度，即首付成數(shù)，不同性質(zhì)的項(xiàng)目、不同的貸款客戶首付比例有所不同，要爭(zhēng)取到最地的首付比例，以擴(kuò)大客戶群體，促進(jìn)銷售；貸款利率，貸款利率有基準(zhǔn)利率年息、優(yōu)惠利率年息，商業(yè)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目所用利率不

3、同,自然人客戶和公司法人客戶所用利率也不相同,在談判時(shí)要搞清楚改用什么利率,爭(zhēng)取那拿到最大的利率9優(yōu)惠;相關(guān)費(fèi)用,辦理按揭業(yè)務(wù)時(shí),銀行為降低風(fēng)險(xiǎn),將按揭客戶做一些如保險(xiǎn)、評(píng)估、公證等事項(xiàng),以降低風(fēng)險(xiǎn)，但是卻會(huì)給客戶增加一些不必要的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，那么在談判時(shí)，除一些必不可少的費(fèi)用（抵押登記費(fèi)、按揭手續(xù)費(fèi)）外，都可以協(xié)商取消，如保險(xiǎn)、評(píng)估、公證等都可以協(xié)商不做，談判時(shí)要將以上費(fèi)用由誰來承擔(dān)，如何收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)該明確；服務(wù)流程以及個(gè)人申請(qǐng)按揭貸款文件清單等事項(xiàng)。應(yīng)注意的問題二．與銀行簽訂按揭合作協(xié)議●準(zhǔn)備資料:在

4、同銀行工作人員談判有關(guān)個(gè)人住房按揭貸款和商鋪按揭貸款業(yè)務(wù)是,銀行會(huì)對(duì)樓盤做一份認(rèn)定報(bào)告,銀行根據(jù)報(bào)告的內(nèi)容和數(shù)據(jù)決定是否合作，有何風(fēng)險(xiǎn)，如果樓盤認(rèn)定報(bào)告符合銀行要求,則進(jìn)去下一環(huán)節(jié)；那么在這一環(huán)節(jié)開發(fā)商需要給銀行提供的樓盤認(rèn)定資料清單如下：序號(hào)資料名稱一、審查審批資料1房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款調(diào)查報(bào)告2申請(qǐng)人人行行信貸系統(tǒng)調(diào)查情況3上報(bào)部門及分行個(gè)貸中心討論意見二、申請(qǐng)人資料4《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件5組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件6稅務(wù)登記證（含國稅、地稅）復(fù)印件97房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書復(fù)印件8貸款卡復(fù)印件9法定代表人身份證

5、復(fù)印件10法定代表人簽字樣本11授權(quán)委托書12公司章程13驗(yàn)資報(bào)告14近三年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表、會(huì)計(jì)附注15近期財(cái)務(wù)報(bào)表16董事會(huì)同意對(duì)按揭貸款提供階段性擔(dān)保的決議三、項(xiàng)目資料17立項(xiàng)皮膚文件18項(xiàng)目可研報(bào)告19項(xiàng)目實(shí)施方案20《土地使用證》復(fù)印件21《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件22《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件23《施工許可證》復(fù)印件24《商品房預(yù)售許可證》復(fù)印件25《項(xiàng)目環(huán)保批復(fù)文件》26設(shè)計(jì)部門營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書27施工部門營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書928監(jiān)理部門營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書29自籌資金到位證明文件30辦理

6、“四證”實(shí)際繳費(fèi)憑證31辦理“四證”收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)文件32土地轉(zhuǎn)讓合同33項(xiàng)目平面布置圖34戶型結(jié)構(gòu)平面圖四、其他資料35內(nèi)部認(rèn)購清單36以銷售情況清單以上復(fù)印件清單加蓋公章及簽注日期，這是以上海浦東發(fā)展銀行做需資料為例，不同銀行所需的資料不同?！駞f(xié)議條款議定：按揭協(xié)議條款的內(nèi)容主要有如下幾條①按揭貸款的總金額、首付款成數(shù)、貸款年限及貸款用途、首付款的支付以及按揭貸款的劃轉(zhuǎn)，爭(zhēng)取到做大的貸款總金額、最低的首付比例、最長(zhǎng)的貸款期限，開發(fā)商在銀行開設(shè)結(jié)算帳號(hào)，將購房者的首期房款存入的結(jié)算帳號(hào)，應(yīng)明確銀行應(yīng)在個(gè)工作日內(nèi)

7、與借款人辦妥有關(guān)貸款手續(xù)，在個(gè)工作日內(nèi)更具借款合同約定扣除相當(dāng)于該借款人貸款金額的%的按揭貸款保證金后的按揭貸款資金全部劃結(jié)算帳戶；②按揭貸款的擔(dān)保以及履約保證金；③按揭貸款的催收及回購；④借款人抵押登記手續(xù)的辦理9,開發(fā)商協(xié)助銀行和借款人辦理抵押登記手續(xù)，如果是在建工程作抵押的，則要先辦理抵押登記手續(xù)，并要取得期房抵押證明交于銀行，在項(xiàng)目竣工后，開發(fā)商應(yīng)協(xié)助銀行和借款人辦理房屋抵押登記手續(xù)；⑤乙方保證責(zé)任的解除，到什么條件下可以解除開發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任應(yīng)有約定；⑥應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)；⑦爭(zhēng)議的解決途徑?！?/p>

8、設(shè)立帳號(hào)：開發(fā)商要到合作銀行出設(shè)立一個(gè)專門的結(jié)算帳號(hào)，用于銷售過程中首付款和按揭匯款的存入?！窈炗唴f(xié)議：以上內(nèi)容協(xié)商議定后，有雙方的法人代表或是授權(quán)代理人簽字蓋章，按揭合作協(xié)議議定就算完成。三．與按揭業(yè)務(wù)相關(guān)人員相互對(duì)接●與銀行辦理人員對(duì)接：按揭合作協(xié)議簽訂后，開發(fā)商辦理按揭業(yè)務(wù)的工作人員應(yīng)和銀行具體辦理按揭業(yè)務(wù)的工作人員及時(shí)對(duì)接，熟悉銀行按揭業(yè)務(wù)的操作流程，確定按揭客戶辦理按揭時(shí)需要提供的證件及文件清單，工作程