房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

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1、房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告總結(jié)一、房地產(chǎn)行業(yè)解析1.1房地產(chǎn)行業(yè)概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物以及固著在土地或建筑物上的不可分離的部分和附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)與個(gè)人的其他資產(chǎn)相比有其自身的特性。這些特性包括：位置固定、使用價(jià)值耐久、不可分割、土地資源的有限性和整體價(jià)值的增值性等。對(duì)一般的投資者來說，房地產(chǎn)就意味著各種類型的房屋，它主要包括：1．單一家庭住宅(single-familyhome)它是指獨(dú)立的供一個(gè)家庭使用的住宅，該住宅所占土地完全為屋主所有。這種住宅在中國(guó)一般稱為別墅，能顯示擁有者的財(cái)富與地位。2．公寓(condominium)它是

2、指一個(gè)大的房地產(chǎn)項(xiàng)目中的一套單元，產(chǎn)權(quán)獨(dú)立，但土地由該地產(chǎn)項(xiàng)目中所有公寓的所有者共同擁有。3．合作單元住宅(cooperativeapartments)它是指一幢樓房由住戶共同持有股份的公司所有，每個(gè)住戶按照在公司的股份比例，從公司租入居住的單元。房地產(chǎn)行業(yè)包括土地房屋開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)或過程的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，各類經(jīng)濟(jì)組織和經(jīng)紀(jì)人以及各類技術(shù)人員，構(gòu)成了上述要素的有機(jī)體系。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)體系。具體來說，房地產(chǎn)行業(yè)包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、房屋的維修與管理、土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓與出讓、房屋所有權(quán)的買賣、租憑、房地產(chǎn)抵押

3、、房地產(chǎn)中介咨詢等行為，以及對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行控制和管理的行為?？梢钥闯鲞@個(gè)行業(yè)里涉及到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、流通和消費(fèi)服務(wù)、調(diào)控管理等領(lǐng)域的各類經(jīng)濟(jì)組織的活動(dòng)。這些組織和部門之間相互聯(lián)系、相互依存、相互制約，從而形成一個(gè)有機(jī)的產(chǎn)業(yè)整體。1.2房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)分散，即便是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得相對(duì)充分的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者也僅占3%左右的份額。在發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，盡管從供給方面來看，土地和資金已經(jīng)不存在區(qū)域性壁壘，但消費(fèi)者的差異相當(dāng)之大，而又因?yàn)榉慨a(chǎn)消費(fèi)占消費(fèi)者支出比重相當(dāng)之大，消費(fèi)者對(duì)其各項(xiàng)特性非常關(guān)注。在一個(gè)買方市場(chǎng)內(nèi)，消費(fèi)者的

4、差異將主導(dǎo)這個(gè)行業(yè)的結(jié)構(gòu)和發(fā)展，地理區(qū)域這一細(xì)分變量成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)壯大發(fā)展的天然壁壘。當(dāng)然，其還有一個(gè)特性則是區(qū)域壟斷性很強(qiáng)，所謂狹路相逢勇者勝，而勇者必然是少數(shù)，一個(gè)成熟的區(qū)域市場(chǎng)往往前三名企業(yè)會(huì)占據(jù)近一半的市場(chǎng)份額。而在目前之中國(guó)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于賣方市場(chǎng)，消費(fèi)者的差異并不能左右整個(gè)行業(yè)，之所以市場(chǎng)集中度還非常低，原因無外是供給方具有區(qū)域特性，原先的協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地及房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要來自于銀行使得土地和資金的供給都和當(dāng)?shù)卣兄Ыz萬縷的關(guān)系。而從草根生長(zhǎng)起來的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)家們能處好當(dāng)?shù)卣P(guān)系已是相當(dāng)不錯(cuò)，所以也能夠看

5、到早幾年開發(fā)商們寧愿多元化到電廠、鋼廠項(xiàng)目都不愿進(jìn)行跨區(qū)域開發(fā)，因?yàn)槠浜诵哪芰褪钱?dāng)?shù)氐恼P(guān)系，而當(dāng)?shù)氐恼Y源可以迅速延伸到當(dāng)?shù)氐碾姀S、鋼廠項(xiàng)目，卻不能進(jìn)行區(qū)域復(fù)制。當(dāng)土地招拍后，盡管還有諸多不規(guī)范處，但整個(gè)土地供應(yīng)市場(chǎng)畢竟在向著透明的方向發(fā)展。土地供給方面的區(qū)域擴(kuò)張壁壘正在降低。而整個(gè)市場(chǎng)還處于賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變期，目前所處階段應(yīng)該還是以賣方市場(chǎng)為主，這也給了實(shí)力房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行區(qū)域擴(kuò)張以最佳時(shí)機(jī)。最近五六年時(shí)間將是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)區(qū)域擴(kuò)張和并購(gòu)重組的戰(zhàn)略機(jī)遇期，當(dāng)整個(gè)市場(chǎng)開始向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變時(shí)，區(qū)域擴(kuò)張的壁壘又開始增加。整個(gè)行

6、業(yè)將趨于穩(wěn)定和平衡，行業(yè)利潤(rùn)也將大致回歸理性。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，所以在發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)行業(yè)是歸入于金融類內(nèi)，因?yàn)闆]有金融，就不可能會(huì)有房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。但房地產(chǎn)絕不是技術(shù)密集型行業(yè)，至少目前中國(guó)的現(xiàn)狀不是，如果考慮日本等國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)化等諸多因素，科技地產(chǎn)至少會(huì)占據(jù)行業(yè)一定比重，那時(shí)房地產(chǎn)的特性還可以說是某種程度的技術(shù)密集型。這也是為什么中國(guó)許多洗腳上田的農(nóng)民（絕不是貶義詞，相反其敢于創(chuàng)新令人佩服和尊敬）能快速?gòu)陌ゎ^成長(zhǎng)為開發(fā)商進(jìn)而在業(yè)界呼風(fēng)喚雨。這也是當(dāng)下房地產(chǎn)大熱時(shí)，會(huì)存在許多新進(jìn)入者的一個(gè)重要原因，因?yàn)?/p>

7、這個(gè)行業(yè)沒有技術(shù)規(guī)模等壁壘，而只有資金和土地。在土地市場(chǎng)愈見透明的今天，資金自然流入這個(gè)行業(yè)。1.3房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)第一，住宅具有強(qiáng)烈的社會(huì)屬性。住宅是所有社會(huì)成員必須的生活物資，房?jī)r(jià)的變化牽動(dòng)千家萬戶，并始終為各級(jí)政府所高度關(guān)注。一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)異常的上漲，政府加以調(diào)控的決心毋庸置疑。第二，中國(guó)正處于全球有史以來最快的城市化進(jìn)程中，居民購(gòu)買力也正穩(wěn)步提升。以市場(chǎng)化方式滿足絕大多數(shù)城市居民的住房需求，是不可逆轉(zhuǎn)的必然趨勢(shì)。第三，與銀行聯(lián)系緊密，政策性特別強(qiáng)。據(jù)南開大學(xué)金融系主任李志輝教授之前在海南省舉辦的中國(guó)房地產(chǎn)研討會(huì)上報(bào)告：中國(guó)的房地

8、產(chǎn)業(yè)資金80%來源于銀行貸款，其他的融資途徑很少。而作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)命脈的銀行業(yè)則也與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，例如興業(yè)銀行、招商銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行等幾大商業(yè)銀行，都把賭注壓在了房地產(chǎn)上面。所以一旦中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問題，