房地產(chǎn)行業(yè)分析報告

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1、中國房地產(chǎn)行業(yè)分析27中國房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢研究報告第一部分：中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀一、目前的總體發(fā)展態(tài)勢（一）房地產(chǎn)開發(fā)總量及增長率2001年中國房地產(chǎn)業(yè)開始全面升溫，據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額6245億元,比上年增長25.3％。其中:住宅建設完成投資4279億元,增長28.9％；寫字樓建設完成投資318億元,增長8.7％；商業(yè)營業(yè)用房建設完成投資721億元,增長31.6％。國家統(tǒng)計局最新提供的數(shù)據(jù)表明，2002上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)面積保持強勁增長。全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)共完成土地開發(fā)面積5090萬平方米，同比增長52.7％，增幅比去年同期高出25個百分點。竣工面積累計為5

2、826萬平方米，同比增長20.4％，增幅比去年同期增長2.5個百分點。新開工面積為1.85億平方米，同比增長19.8％，但比去年同期增幅減少13.4個百分點。今年上半年，全國房地產(chǎn)業(yè)共購置土地9736.5萬平方米，比去年同期增長46.1％。分地區(qū)看，東部12個省(市、區(qū))購置土地面積最多，為6066.87萬平方米；中部9個省(區(qū))購置土地面積最少，為1759.42萬平方米。分省份看，浙江、山東、廣東、四川、北京和江蘇今年上半年購置土地面積排在前6名，購置土地面積都超過了600萬平方米；而西藏、海南、寧夏、青海、黑龍江、內(nèi)蒙古購置土地面積排在倒數(shù)前6名。從完成房地產(chǎn)開發(fā)的土地面積看，廣東、湖南、

3、重慶和青海等9個地區(qū)的土地開發(fā)面積的增長幅度超過1倍，反映出房地產(chǎn)開發(fā)商對市場前景普遍看好。從絕對數(shù)上看，完成土地開發(fā)面積最多的省份依次是廣東；山東、江蘇、遼寧、浙江和天津，完成面積都在270萬平方米以上；完成土地開發(fā)面積最少的省份依次為西藏、海南、寧夏、內(nèi)蒙古、陜西和青海。（二）銷售總量及變化房地產(chǎn)投資增長率和銷售增長率對比年份全國房地產(chǎn)投資增長率（%）全國商品房銷售額增長率（%）1997-2.526.1199813.739.719991128.1200019.130.1200125.329.42002一季度36.216.727總論：銷售增長速度與投資額增長速度之間的差距有所增大，銷售增長速

4、度趨緩，出現(xiàn)有效需求不足端倪。銷售增長速度正在趨緩。2001年,全國商品房銷售面積20779萬平方米,占商品房竣工面積的76％，比2000年銷售面積增長22.3％；商品房銷售額4626億元,同比增長29.4％；銷售給個人4022億元,同比增長41.6％,各項指標總體表現(xiàn)良好。但是,從2001年下半年開始,商品房銷售增長速度逐月回落。2001年全國商品房銷售額和住宅銷售額增速月度指標逐月回落。全國商品房銷售額增速2001年2月為54.1％,2001年6月為39.8％,12月為29.4％，增速不斷回落。同時，商品房空置面積增長速度由降轉(zhuǎn)升。2001年全國商品房空置面積凈增1100萬平方米,增長10

5、.05％,遠高于上年6.7％的增長幅度。2002年一季度的投資額增長36.2％，但銷售增長率只有16.7％（去年同期為48.9％）。2002年一季度平均銷售價格每平方米2388元，低于去年同期水平；銷售面積增速回落；空置一年以上的商品房面積達3755萬平方米。由此分析，國內(nèi)房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)有效需求不足的端倪。從幾個重點的城市看，北京在申奧成功之后，依然是房地產(chǎn)投資的熱點地區(qū)，銷售面積仍高于同期竣工面積，在2002年的春季房展會上，4天銷售了5500套，金額達30億元人民幣。　　上海房地產(chǎn)開發(fā)投資位于全國各大城市首位，在前兩年的高速發(fā)展之后，進入一個相對穩(wěn)定發(fā)展的時期，2002年前2個月，商品

6、房竣工90.56萬平米，銷售138.96萬平米，同比分別增長4.7％、5.5％。由于購房退還20％個人所得稅的效應，導致在滬工作的外地人購房比例迅速上升，也推動房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)上漲過快，特別是別墅、外銷公寓等高檔物業(yè)的價格直線上升，比去年上漲12％。隨著確定的購房退稅時限2003年5月31日益臨近，預計住宅價格在年內(nèi)就有回調(diào)的可能。另外4年來別墅物業(yè)的銷售面積已占住宅開發(fā)總面積的近1/3，未來2－3年內(nèi)，供應量將達到940萬平方米，價格的調(diào)整已經(jīng)是勢在必行了。27　　在深圳，由于土地拍賣帶熱土地一級市場，繼南山區(qū)成為市場升溫地區(qū)外，龍崗和鹽田等傳統(tǒng)邊緣地區(qū)也成為開發(fā)商進行土地儲備的熱點，大型

7、住宅小區(qū)開發(fā)此起彼伏，吸引了大量普通住宅的消費者。一季度有10余個新盤推出，新增住宅供應量超過82萬平方米，特別是有9個商用物業(yè)推向市場，總體供應量加大，市場競爭加劇，盡管價格尚沒有明顯下降，但許多開發(fā)商通過提高裝修標準的方式進行銷售，也預示著目前價格面臨考驗。（一）銷售價格變動狀況據(jù)國家計委、國家統(tǒng)計局對全國35個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查，一季度房屋銷售價格同比上漲4.3％，土地交易價格同比上漲7