成都紅牌樓項(xiàng)目策劃全案

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1、成都紅牌樓項(xiàng)目全程企劃案成都建信營銷策劃有限公司2006年12月23日所有成功的營銷案例都來自于對(duì)市場和客戶的深刻理解，世界著名營銷大師菲利普·科特勒說過：市場營銷的核心就是發(fā)現(xiàn)未被滿足的市場需求并滿足之。本策劃案試圖建立此項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢，請(qǐng)與有志者共圖。行千里而不勞者，行于無人之地也?！秾O子兵法·虛實(shí)篇》目錄第一章成都市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析6一、2006年1—10月成都市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀61、土地市場現(xiàn)狀62、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀73、市內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場供需狀況10二、成都市現(xiàn)階段中小戶型市場現(xiàn)狀及趨勢121、各區(qū)域中小戶型現(xiàn)狀122、中小戶型分布特點(diǎn)133、中小戶型設(shè)計(jì)13

2、4、中小戶型設(shè)計(jì)的特點(diǎn)15三、成都市中小戶型消費(fèi)趨勢161、目前成都市中小戶型物業(yè)的消費(fèi)群體構(gòu)成特征162、中小戶型年齡支撐163、中小戶型投資回報(bào)支撐174、影響中小戶型物業(yè)消費(fèi)者的幾個(gè)關(guān)鍵性因素175、中小戶型消費(fèi)者要求18第二章地段分析20一、紅牌樓現(xiàn)狀及遠(yuǎn)景規(guī)劃20二、武侯國際社區(qū)22三、本地塊SWOT分析231、本項(xiàng)目地塊SWOT舉證232、本項(xiàng)目地塊SWOT分析23第三章市場分析26一、競爭區(qū)域（項(xiàng)目）的介定26二、市場供應(yīng)分析26三、泛競爭區(qū)域261、競案選取理由262、競案樓盤基本狀況273、典型競案樓盤評(píng)述284、競案樓盤推廣主題評(píng)述30四、直接競爭區(qū)域

3、31第四章市場定位33一、項(xiàng)目定位背景33二、產(chǎn)品建筑類型定位33三、客戶群定位341、本項(xiàng)目市場調(diào)研342、客戶年齡調(diào)查353、各類型喜好調(diào)查354、總價(jià)調(diào)查365、單價(jià)調(diào)查366、面積調(diào)查377、選擇中小戶型客戶群體細(xì)分378、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群區(qū)域分析42四、項(xiàng)目定位431、建筑風(fēng)格建議452、戶型建議46五、本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位46六、項(xiàng)目形象定位47七、本案定位的風(fēng)險(xiǎn)分析481、宏觀經(jīng)濟(jì)和政策風(fēng)險(xiǎn)482、產(chǎn)品推廣風(fēng)險(xiǎn)533、規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)544、工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析55第五章營銷推廣策略56一、營銷思路56二、營銷原則571、穩(wěn)健原則572、集中市場攻略58三、營銷周期5

4、8四、賣點(diǎn)挖掘58五、銷售階段控制581、市場導(dǎo)入592、內(nèi)部認(rèn)購593、公開發(fā)售594、強(qiáng)銷階段595、持銷階段596、尾盤階段60六、入市策略601、入市姿態(tài)602、入市控制策略61七、價(jià)格策略611、整體策略612、分層分戶定價(jià)原則623、價(jià)格調(diào)整策略624、價(jià)格分期策略62八、可實(shí)施的營銷策略與手段631、賣場營銷632、活動(dòng)營銷633、會(huì)員制式644、事件營銷645、客戶營銷656、網(wǎng)絡(luò)營銷657、服務(wù)營銷658、懸念營銷659、節(jié)日營銷6510、工程形象6611、展會(huì)營銷6612、社區(qū)分銷66第六章廣告推廣策略67一、廣告策略671、立體交叉組合672、長短期

5、效應(yīng)組合67二、現(xiàn)場包裝671、售樓處682、樣板房703、模型714、現(xiàn)場圍墻71三、媒介策略72四、媒體選擇與分析731、大眾媒體732、分眾媒體743、自創(chuàng)生活雜志754、分階段媒體安排計(jì)劃75第一章成都市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析一、2006年1—10月成都市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1、土地市場現(xiàn)狀2006年1—10月份，成都市共推出5688畝土地，具體區(qū)域及環(huán)域分布如下：土地的分區(qū)域供應(yīng)狀況從區(qū)域分布情況來看，1-10月成都市區(qū)土地供應(yīng)量以城北和城南為主，分別約為3612.21畝、784.61畝，共有33宗，約占1-10月土地供應(yīng)總量的77.3%。而市中心的土地供應(yīng)體量雖然不大，

6、但有15宗，且成交金額近13.86億元，占1-10月市區(qū)成交土地總金額的近一成。從未來發(fā)展趨勢看，城東、城北在一定時(shí)期內(nèi)將是成都房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)片區(qū)的配套設(shè)施環(huán)境將得到不斷改善。（2）土地的分環(huán)域供應(yīng)狀況從環(huán)域分布情況來看，1-10月土地供應(yīng)仍主要集中在三環(huán)以外，約4094畝，占1-10月土地供應(yīng)總量的72%。這與主城區(qū)內(nèi)土地資源越發(fā)稀缺有密切的關(guān)系，1-10月內(nèi)至二環(huán)間土地供應(yīng)就很有限，僅約225畝。另外1-10月二至三環(huán)間土地供應(yīng)宗數(shù)最多，為25宗。占1-10月土地供應(yīng)總數(shù)的36%。小結(jié)：目前市中心土地總體供應(yīng)量不大，但供應(yīng)最為集中，具有地塊數(shù)量多，單塊面積小

7、，土地價(jià)格高的特點(diǎn)。2、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（1）房地產(chǎn)分環(huán)域供應(yīng)情況2006年1—10月份，成都市，內(nèi)環(huán)以內(nèi)供應(yīng)住宅8.54萬平方米，同比下降76.2%，供應(yīng)占比由去年同期的7.2%下降為1.3%，該區(qū)域住宅供應(yīng)量已很小；內(nèi)環(huán)至一環(huán)供應(yīng)住宅11.18萬平方米，同比下降28.6%。一環(huán)至二環(huán)供應(yīng)住宅198.79萬平方米，同比增長82.1%。同期，二環(huán)至三環(huán)成交住宅353.67萬平方米，同比增長21.9%；三環(huán)以外成交住宅145.67萬平方米，同比增長94.4%，三環(huán)以外住宅供應(yīng)和成交面積占比分別比去年同期提高9.3和8個(gè)百分點(diǎn)。20