我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式研究論文

《我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式研究論文》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。

1、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式研究論文.freelentTrusts,簡(jiǎn)稱REITs),是指通過(guò)發(fā)行基金受益憑證募集資金,通過(guò)合同約定投資政策,由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資決策,基金資產(chǎn)由專業(yè)受托機(jī)構(gòu)管理,主要投資于房地產(chǎn)資產(chǎn),或從房地產(chǎn)的采購(gòu)(procure)、發(fā)展(develope)、管理維護(hù)(manageandmaintain)、銷售(sale)過(guò)程中取得租金和銷售收入,或?yàn)閭€(gè)人和機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)抵押貸款,取得利息收入,.freelortgage)。投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS),收益主要來(lái)源于房地產(chǎn)貸款的利息。抵押類REITs主要從事一定期限的房地產(chǎn)抵押款

2、和購(gòu)買抵押證券業(yè)務(wù)。機(jī)構(gòu)本身不直接擁有物業(yè),而將其資金通過(guò)抵押貸款方式借貸出去,從而獲得商業(yè)房地產(chǎn)抵押款的債權(quán)。通常抵押類REITs股息收益率比資產(chǎn)類REITs高,但根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)收益原理,高收益意味著高風(fēng)險(xiǎn)。3.混合類(Hybrid)。介于資產(chǎn)類和抵押類之間,混合類REITs采取上述兩類的投資策略,具有資產(chǎn)類REITs和抵押類REITs的雙重特點(diǎn),即在從事抵押貸款服務(wù)的同時(shí),自身也擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)。國(guó)外REITs的特點(diǎn)房地產(chǎn)投資信托基金通常對(duì)投資方向有嚴(yán)格的規(guī)定。一是各國(guó)一般都有規(guī)定房地產(chǎn)資產(chǎn)與收入在基金的資產(chǎn)與收入構(gòu)成中必須占有相當(dāng)大的比重。美國(guó)的房地產(chǎn)基金就規(guī)定,總資產(chǎn)

3、中必須至少有75%投資于與房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù),如房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、房屋抵押貸款、對(duì)其他房地產(chǎn)投資信托基金的投資;房地產(chǎn)投資信托基金的總收入中至少應(yīng)有75%來(lái)源于房屋租金收入、房屋抵押貸款的利息收入及出售物業(yè)的利潤(rùn)。二是通常要求投資必須按照基金合同認(rèn)真執(zhí)行。三是為加強(qiáng)基金的風(fēng)險(xiǎn)控制,各國(guó)規(guī)定基金不得將大量的資金投資于房地產(chǎn)開發(fā)。即使從事開發(fā),也是自己開發(fā)完后,自己經(jīng)營(yíng)和管理,并不出售物業(yè)。如作為一個(gè)綜合性金融機(jī)構(gòu)的荷蘭ING便不是一個(gè)獨(dú)立的開發(fā)商,在其管理的房地產(chǎn)投資信托基金中,ING房地產(chǎn)分三個(gè)范圍,投資長(zhǎng)期持有,獲取租金,這部份投資占業(yè)務(wù)的62%,貸款融資是33%,房地產(chǎn)開發(fā)

4、僅占5%。上市型基金成為房地產(chǎn)基金的主流品種。這些基金有明確的上市要求,并受到非常嚴(yán)厲的監(jiān)管。上市型基金成為房地產(chǎn)基金的主流品種,而上市的條件很多是參考主板股票上市標(biāo)準(zhǔn)。其嚴(yán)格的信息披露制度導(dǎo)致透明度較高,包括管理策略、投資組合持有的資產(chǎn)、租務(wù)合約、租金回報(bào)率及財(cái)務(wù)安排等都在監(jiān)管及披露范圍之內(nèi)。實(shí)行獨(dú)特的收入分配制度和優(yōu)惠的稅務(wù)征收制度。房地產(chǎn)投資信托基金通常將應(yīng)納稅收入的絕大部分分配給投資者,股息分派比率通常高達(dá)90%以上。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì),在2003年有房地產(chǎn)投資信托立法的15個(gè)國(guó)家中,12個(gè)國(guó)家對(duì)基金的分紅有明確要求,其中有7個(gè)明確規(guī)定分紅率必須超過(guò)9

5、0%。與此同時(shí),房地產(chǎn)投資信托基金在稅務(wù)征收上給予優(yōu)惠。在大部分國(guó)家,如澳大利亞和美國(guó),房地產(chǎn)投資信托基金所分派股息不會(huì)在房地產(chǎn)投資信托基金的層面被征稅,只在個(gè)人層面被征稅。稅收的優(yōu)惠是各國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的共同特征以及發(fā)展的基本動(dòng)因。房地產(chǎn)投資信托基金得到機(jī)構(gòu)投資者特別是證券投資基金和養(yǎng)老金的關(guān)注與參與。各國(guó)均出臺(tái)具體的法規(guī),將房地產(chǎn)基金作為機(jī)構(gòu)投資者可以認(rèn)購(gòu)的合法產(chǎn)品,其與固定收入投資工具相比,收益率要高出不少,并且穩(wěn)定性也不錯(cuò),因而很多機(jī)構(gòu)投資者都認(rèn)為該類基金是固定收入投資工具以外的另一不錯(cuò)的資產(chǎn)配置對(duì)象。此外,房地產(chǎn)投資信托基金與證券市場(chǎng)的低相關(guān)性,也使得投資

6、者將該產(chǎn)品作為降低證券市場(chǎng)投資波幅的途徑。封閉型信托是各國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的主要選擇。即使在房地產(chǎn)基金最發(fā)達(dá)的美國(guó),信托型封閉式也是基金早期的最主要組織形式。直至今天,雖然合伙制取代了信托制,開放式房地產(chǎn)基金也有一定的發(fā)展,但封閉式仍占有一定的市場(chǎng)份額。在新興的亞洲國(guó)家,封閉式信托型成為發(fā)展房地產(chǎn)基金的法定要求。但是也有特例,在歐洲的德國(guó),最初引入房地產(chǎn)基金時(shí)曾采用開放式組織形態(tài),造成了社會(huì)的不穩(wěn)定,未能取得成功?；鸬膰?yán)格管理和風(fēng)險(xiǎn)隔離是各國(guó)基金管理的共同要求。無(wú)論是美國(guó)開放式、合伙式、公司型,還是新加坡的信托型封閉式,無(wú)論管理人是基金內(nèi)部產(chǎn)生,還是由外部聘任,

7、各國(guó)無(wú)不將設(shè)立基金的資產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)通過(guò)適當(dāng)?shù)慕灰捉Y(jié)構(gòu)進(jìn)行隔離,并將基金資產(chǎn)的管理與投資決策分開管理,從而確?；鸬莫?dú)立運(yùn)作。因此,基金管理中涉及的主體包括有基金受托人、投資管理人、托管人及其它中介機(jī)構(gòu)。在這個(gè)過(guò)程中,信托公司一般扮演受托人與托管人的雙重角色。我國(guó)發(fā)展REITs的模式(一)資金信托型還是不動(dòng)產(chǎn)信托型以信托財(cái)產(chǎn)不同為分類標(biāo)準(zhǔn),目前主要存在三類REITs:一是美國(guó)式的REITs,主要采用資金信托的方式。二是日本式的REITs,主要采用不動(dòng)產(chǎn)信托的方式。典型的做法是業(yè)主將房地產(chǎn)物業(yè)委托給信托投資公司換取受益憑證,再由信托投資公司管