我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式研究

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1、我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式研究內(nèi)容摘要:本文從房地產(chǎn)投資信托基金的概念以及房地產(chǎn)投資信托基金與房地產(chǎn)信托計劃的區(qū)別入手,闡述了國外房地產(chǎn)投資信托基金的類型和特點;并從我國實際出發(fā),提出了我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的模式選擇,以及推進我國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展所應解決的重點問題。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資信托基金REITs發(fā)展模式房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,簡稱REITs),是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金,通過合同約定投資政策,由專業(yè)投資機構(gòu)投資決策,基金資產(chǎn)由專業(yè)受托機構(gòu)管理,主要投資于房地產(chǎn)資產(chǎn),或從房地產(chǎn)的采購(procure)、發(fā)展(devel

2、ope)、管理維護(manageandmaintain)、銷售(sale)過程中取得租金和銷售收入,或為個人和機構(gòu)提供房地產(chǎn)抵押貸款,取得利息收入,并將投資收益中的絕大部分以派息形式按比例分配給投資者的一種房地產(chǎn)類的集合投資計劃產(chǎn)品。REITs的特征20世紀60年代,REITs產(chǎn)生于美國,20世紀80年代后得到迅猛發(fā)展。至2004年底,美國已經(jīng)有近200只上市的房地產(chǎn)投資信托基金,市值總額超過2390億美元,約占美國證券市場市值的4%。根據(jù)標準普爾公司的統(tǒng)計,從世界范圍看,美國房地產(chǎn)投資信托基金占有全球同類產(chǎn)品的90%。近年來歐洲、亞洲、美洲等18個國家和地區(qū)都制定了專門的立法,加入到發(fā)展RE

3、ITs行列中。我國房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的行業(yè),大約70%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自于銀行貸款的支持。近幾年,特別是中國人民銀行在2003年6月13日出臺的房產(chǎn)信貸政策(銀發(fā)[2003]121號)后,對房地產(chǎn)開發(fā)商從開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了信貸門檻,也從而推動了我國房地產(chǎn)信托計劃產(chǎn)品的發(fā)展。據(jù)資料統(tǒng)計,2004年我國各家信托投資公司共發(fā)行推出各類房地產(chǎn)信托計劃產(chǎn)品89個,共計金額110.76億元。我國信托計劃與房地產(chǎn)投資信托基金有著某些聯(lián)系,但它們之間有著本質(zhì)的區(qū)別。REITs和房地產(chǎn)集合信托投資計劃都是主要投資于房地產(chǎn),兩者都是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品

4、,都屬于信托行為。信托投資公司在產(chǎn)品中占有重要的法律主體地位,這是兩個金融產(chǎn)品的相似之處,但是,兩個產(chǎn)品之間卻存在著本質(zhì)的區(qū)別:首先,REITs是以房地產(chǎn)為投資對象,有分紅和相關(guān)稅收規(guī)定的投資產(chǎn)品,屬于股權(quán)類的投資產(chǎn)品,信托基金持有人通過持有信托基金而間接擁有REITs所投資的不動產(chǎn);而目前國內(nèi)大部分的房地產(chǎn)信托投資計劃是固定收益類產(chǎn)品,有到期日和預期收益率,其本質(zhì)是債券類產(chǎn)品,所推出的項目屬于信貸融資,信托持有人并不擁有信托計劃所投資的不動產(chǎn)。其次,REITs具有基金性質(zhì)而且可以轉(zhuǎn)讓,可以在公開資本市場交易但沒有持有期限,對封閉式基金而言不可贖回;而信托計劃不具有基金性質(zhì),不是一種標準化的金

5、融產(chǎn)品,缺乏流動性,有本金償還的安排,設定了償還期限。第三,REITs發(fā)行后,將產(chǎn)權(quán)與資產(chǎn)管理權(quán)進行徹底分開,真正實現(xiàn)了所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離,并且REITs設立后,將由專業(yè)的基金管理人管理。而信托計劃則是房地產(chǎn)開發(fā)商通過信托投資公司獲得信托貸款后,進行項目投資與開發(fā),并沒有專業(yè)的資產(chǎn)管理機構(gòu)。第四,REITs的收益途徑主要來源于REITs持有不動產(chǎn)的出租收益,收益與經(jīng)營管理水平直接聯(lián)系,而且至交易發(fā)生之日起,不動產(chǎn)的收益就已經(jīng)產(chǎn)生了;而信托計劃幾乎與開發(fā)商的經(jīng)營成果無關(guān),只與風險相關(guān)。也就是說,開發(fā)商用信托融資賺了再多的錢,信托持有人也只能獲得固定收益,而一旦開發(fā)商償還不出本息,信托持有人卻要

6、承擔風險,因而,收益與風險是不對稱的?？傊?無論從產(chǎn)業(yè)的科學性、合理性以及安全性、流通性還是功能性來比較,信托計劃都是一個低層次的初級金融產(chǎn)品,并且有嚴重缺陷。在美國REITS發(fā)展過程中,也曾經(jīng)經(jīng)歷過信托計劃這個階段,才發(fā)展到今天成熟的REITs產(chǎn)品與完善的市場體系。因此,如何在現(xiàn)有房地產(chǎn)信托計劃的基礎上發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金已成為我國理論界和政府有關(guān)部門關(guān)注的問題。國外REITs的主要類型(一)按組織結(jié)構(gòu)分為契約型和公司型所謂契約型的REITs,是指在信托人與受托人締結(jié)以房地產(chǎn)投資為標的的信托契約的基礎上,將該契約的受益權(quán)加以分割,使投資人取得表示這種權(quán)利的受益憑證;公司型的REITs是指設

7、立以房地產(chǎn)投資為目的的股份有限公司,使投資人取得公司股份的形態(tài),公司再將收益以股利形式分配給投資人。契約型投資基金依據(jù)信托契約成立,由信托者(管理者)、受托者(托管者)和受益者(投資者)三方構(gòu)成。投資基金依據(jù)規(guī)定三方權(quán)利和義務的《信托契約》進行運營。契約型投資基金本身不具有法人資格,投資者的出資額全部置于受托者的管理下,信托者代替投資者就信托資產(chǎn)的投資內(nèi)容向受托者發(fā)出運用指示。從契約型基金的運作模