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《我國前期物業(yè)管理中存在的問題及對策 》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、我國前期物業(yè)管理中存在的問題及對策 內(nèi)容摘要:前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理活動中的起始階段,也是物業(yè)管理中的重要環(huán)節(jié)。本文首先對前期物業(yè)的概念進行分析,然后揭示前期物業(yè)管理中存在的一些問題,進而結(jié)合我國實際情況,提出完善前期物業(yè)管理的一些建議。 關鍵詞:前期物業(yè)前期介入物業(yè)管理 前期物業(yè)的概念及特點 (一)前期物業(yè)的概念 關于“前期物業(yè)管理”的概念,無論是立法還是學界,并沒有一個統(tǒng)一的界定。前期物業(yè)大致可分為兩個階段。第一階段,前期物業(yè)管理在物業(yè)管理實務中,又稱為物業(yè)管理的前期介入,是指物業(yè)接管驗收之前,物業(yè)服務企業(yè)從
2、今后物業(yè)使用者、服務者角度積極參與房地產(chǎn)開發(fā)建設的行為,即在物業(yè)服務企業(yè)正式接管物業(yè)之前的各個階段。第二階段,前期物業(yè)管理,是指自建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)接管驗收之日起至業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的日常物業(yè)管理合同生效時止的物業(yè)管理。 對于前期物業(yè)概念,應將前期介入和前期物業(yè)相區(qū)別,前期物業(yè)不應包含前期介入,即應僅指前期物業(yè)的第二階段?；诖?前期物業(yè)可定義為自建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)接管驗收之日起至業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同生效時止的物業(yè)管理。理由主要有二: 其一,在前期介入中,工作內(nèi)容僅或主要為規(guī)劃設計和工
3、程施工建設,這兩項工作由施工單位具體負責實施,發(fā)包方聘請監(jiān)理進行監(jiān)督,國家規(guī)劃和建設部門負責行政監(jiān)督,即使是施工現(xiàn)場的秩序維護和環(huán)境保護等,也是由施工單位負責,因此沒有物業(yè)管理的客觀對象和職能,因此此階段無管理可言,也沒有物業(yè)管理的必要?！ ∑涠?在前期介入階段,物業(yè)合同是由開發(fā)商和其自主聘請的物業(yè)服務企業(yè)簽訂,通常該合同具有顧問性質(zhì)。物業(yè)服務企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)無指揮權、決定權,只有顧問建議權,因此,前期介入與物業(yè)管理的含義相去甚遠。 (二)前期物業(yè)的特點 前期物業(yè)服務企業(yè)由建設單位選聘。前期物業(yè)服務合同是由建筑單位通過招投標或協(xié)議
4、方式選聘物業(yè)服務企業(yè)后,與之簽訂的合同。由于業(yè)主入住是一個漸進的過程,不可能同時入住,在業(yè)主大會成立之前,業(yè)主對于物業(yè)服務企業(yè)的選聘難以形成合意,為了物業(yè)利用和使用,由建設單位代表業(yè)主與前期物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)合同。在此,由前期物業(yè)服務企業(yè)負責對物業(yè)的設施、設備、環(huán)境等內(nèi)容進行驗收。 涉及三方主體且法律關系具有復合性。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第25條規(guī)定:“建設單位與物業(yè)買受人簽定的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容”。因此這一階段涉及建設單位、物業(yè)公司和業(yè)主三方主體。在房屋交易活動中,建筑單位與業(yè)主是買賣合同關系;在建筑單位選
5、聘物業(yè)管理企業(yè)時,二者之間是委托合同關系;建筑單位是作為業(yè)主的代理人選聘物業(yè)公司,與業(yè)主之間又形成委托代理關系;當物業(yè)公司管理物業(yè)、為業(yè)主提供服務時,與業(yè)主又構(gòu)成了委托合同關系?！ 〗ㄖ挝徽紦?jù)主導地位。在前期物業(yè)管理中,建設單位、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間并非處于平等地位。前期物業(yè)服務企業(yè)由建設單位選聘,臨時公約也是由建筑單位制定,前期物業(yè)合同又包含在商品房買賣合同中,而在商品房買賣中,建設單位又處于主導地位,因此建設單位在前期物業(yè)中始終占據(jù)主導地位。因此如何規(guī)制建筑單位,保護業(yè)主利益成為前期物業(yè)管理中十分重要的問題?！ ∥覈捌谖?/p>
6、業(yè)管理中存在的主要問題 (一)對前期物業(yè)涵義缺乏認識 前期物業(yè)的起算點是以建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)開始。如果建設單位在建設中就選聘物業(yè)企業(yè),則前期物業(yè)就包含了前期介入。這實際上是模糊了前期介入和前期物業(yè)的區(qū)別。一方面,這一概念不能明確界定前期物業(yè)的開始時間,容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆,不利于前期物業(yè)企業(yè)適時、合情合理地開展工作。另一方面,容易使業(yè)主將物業(yè)企業(yè)和建設單位等同,將建設質(zhì)量責任等同于服務質(zhì)量,不利于前期物業(yè)企業(yè)與業(yè)主良好關系的建立,影響前期物業(yè)企業(yè)在該物業(yè)區(qū)內(nèi)的長期經(jīng)
7、營?！ ?二)前期物業(yè)管理合同侵犯業(yè)主合法權益 表面上看,在前期物業(yè)中建設單位和物業(yè)企業(yè)簽訂的合同以及前期物業(yè)企業(yè)和業(yè)主簽訂的合同都是在平等、自愿的基礎上簽訂的,是雙方自愿選擇的結(jié)果。但是,實際上建設單位始終處于絕對的主導地位,無論是對物業(yè)企業(yè),還是對業(yè)主都具有支配權。依照我國《物業(yè)管理條例》建設單位擁有對物業(yè)企業(yè)的選聘權、臨時管理規(guī)約的制定權以及將前期物業(yè)服務合同強制性賣給業(yè)主的權利。在前期物業(yè)管理選聘中,決定權完全在建筑單位手中,前期物業(yè)企業(yè)為了中標,而一味強調(diào)最低價格,造成中標企業(yè)利潤空間較小。而中標企業(yè)為了謀取更大的利潤,就
8、可能會將一些不合理的條件,轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上?！ ?三)對前期物業(yè)時間和“質(zhì)價比”缺少具體規(guī)定 在前期物業(yè)中,前期物業(yè)的存在時間直接影響向日常物業(yè)的過渡,而“質(zhì)價比”則又直接影響到了前期物業(yè)存在時間。我國《物業(yè)管理條例》第
