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《虹洋地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃推廣方案》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。
1、虹洋地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃推廣方案前言本公司自9月末以來(lái)，著重研究沈陽(yáng)的別墅市場(chǎng)，針對(duì)渾南別墅市場(chǎng)的形勢(shì)和地塊自身的情況，對(duì)虹洋地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃和營(yíng)銷推廣提供一些建設(shè)性的意見第一部分沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)分析在本部分，我們將主要討論沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)狀況和沈陽(yáng)別墅版塊狀況和渾南的別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析。1沈陽(yáng)市自然社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況沈陽(yáng)市（曾名盛京、奉天等）土地總面積12980平方公里，地處北溫帶，屬于受季風(fēng)影響的濕潤(rùn)和半溫潤(rùn)暖溫帶大陸性氣候，沈陽(yáng)轄九區(qū)一市三縣，其中中心區(qū)面積163.3公里。1999年沈陽(yáng)市總戶數(shù)為212.6萬(wàn)戶，總?cè)丝?/p>
2、為677.1萬(wàn)人，其中中心區(qū)（市內(nèi)五區(qū)和郊區(qū)九個(gè)街道）戶數(shù)為112.6萬(wàn)戶，占全市總戶數(shù)的53.0%，人口為350.4萬(wàn)人，占全市人口的51.8%。2001年沈陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1238.0億元，其中第一產(chǎn)業(yè)76.6億元；第二產(chǎn)業(yè)542.0億元；第三產(chǎn)業(yè)619.4億元。全市公路總長(zhǎng)度5252公里，其中高速公路239.2公里。2001年末沈陽(yáng)市累積注冊(cè)三資企業(yè)3820家，其中投產(chǎn)（開業(yè)）1305家。2001年沈陽(yáng)市加強(qiáng)綠化建設(shè)，全市累積建成綠地面積4729.4萬(wàn)平方米。2001年沈陽(yáng)市共有21所普通高等學(xué)校
3、，共招收本、?？疲ǜ呗殻W(xué)生5.6萬(wàn)人，在校學(xué)生達(dá)16.8萬(wàn)人。2001年高等院校本、?？飘厴I(yè)生2.6萬(wàn)人。全年普通高等院校和科研機(jī)構(gòu)共招收研究生4028人，在校研究生9660人，畢業(yè)研究生1442人。2001年末全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員120.4萬(wàn)人，比上年末下降4.6%。在崗職工人數(shù)115.4萬(wàn)人，下降5.4%。到2001年末全市離崗職工為46.9萬(wàn)人。根據(jù)勞動(dòng)部門統(tǒng)計(jì)，年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員13.3萬(wàn)人，登記失業(yè)率為4.7%。2001年，全市職工平均工資為8172元。2001年城市居民人均可支配性收入為63
4、86元。城市居民人均消費(fèi)性支出為5515元。全市城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款為15350元。按照沈陽(yáng)市委市政府的“開發(fā)渾南，建設(shè)新沈陽(yáng)，把渾南建設(shè)成為沈陽(yáng)的浦東”的戰(zhàn)略部署，2001年渾南新區(qū)的開發(fā)和建設(shè)全面啟動(dòng)。新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐明顯加快。2沈陽(yáng)市住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r2000年住宅建設(shè)完成投資60.3億元，比1999年增長(zhǎng)18.9；竣工住宅面積422.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)6.3%。城鎮(zhèn)人均居住面積由上年的8.12平方米增加至8.37平方米；農(nóng)民人均居住面積達(dá)21.8平方米，比上年增加1平方米。2001年住宅建設(shè)投資72
5、.1億元，比上年增長(zhǎng)19.6%；竣工住宅面積444.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.0%。城鎮(zhèn)人均居住面積由上年的8.37平方米增至8.79平方米；農(nóng)民人均居住面積達(dá)22.8平方米，比上年增加1平方米。3沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及版塊特征分析4沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)的發(fā)展歷程沈陽(yáng)的別墅市場(chǎng)始于1992年的河畔花園，當(dāng)年的供應(yīng)量?jī)H有20棟左右。但是“河畔花園”在沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上所起的作用是無(wú)法估量的，在許多沈陽(yáng)人眼中，10年前的“河畔花園‘在如今仍然是最好的選擇。在1996年沈陽(yáng)的別墅市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)到一個(gè)頂峰，年供應(yīng)量在250套以上，相
6、比1992年增長(zhǎng)了10倍。主要項(xiàng)目有靜園、天辰景翠、靚馬新村、靚馬云珠、巴黎世家、鳳凰花園等。1997年、1998年，沈陽(yáng)的別墅市場(chǎng)經(jīng)歷了一系列的調(diào)整和消化。在1999年，別墅又迎來(lái)一個(gè)新的高潮，市場(chǎng)供應(yīng)量又達(dá)到200套左右。近期沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)單體別墅供應(yīng)量為500套左右（指的是在售部分）圖例表示5004003002001002019921996199819992001（沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)發(fā)展歷程定量分析）（二）沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)的版塊特征分析沈陽(yáng)的別墅市場(chǎng)歷經(jīng)10年的發(fā)展的時(shí)間，逐漸形成中部、東部、南部、西部、北部五個(gè)
7、版塊，其中主要以南部和北部為主要代表。1中部版塊中部版塊主要以早期的河畔花園和近期推出的新世界別墅——翠堤豪園為主要代表。河畔花園作為沈陽(yáng)最早推出的別墅項(xiàng)目，雖然只有20多套，但是河畔花園在促進(jìn)沈陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展和沈陽(yáng)五里河區(qū)域的發(fā)展所起到的作用是非常巨大的。新近上市的新世界花園別墅——翠堤豪園成為中部版塊的典型代表。翠堤豪園產(chǎn)品線（平方米）總套數(shù)單價(jià)（元/平方米）518.12311500368.621410500329.69810500237.36（聯(lián)排）88500236.40（聯(lián)排）268000從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角
8、度來(lái)看，由于市中心版塊土地比較昂貴，在翠堤豪園別墅項(xiàng)目以后，如果再出現(xiàn)其它別墅項(xiàng)目的可能性不大。2東部版塊東部版塊目前的主要代表項(xiàng)目是天柱山莊和維也納音樂(lè)別墅。東部版塊由于緊鄰植物園和棋盤山風(fēng)景區(qū)，從區(qū)位環(huán)境方面來(lái)講，是沈陽(yáng)最適合建造別墅的區(qū)域。但是由于90年代，政府改造開發(fā)棋盤山風(fēng)景區(qū)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)預(yù)期利好的局面，政府工作中心轉(zhuǎn)移到其它區(qū)域，以及東部版塊的基礎(chǔ)配套設(shè)施和人文環(huán)境的落后導(dǎo)致東部版塊別墅項(xiàng)目發(fā)展緩慢。目前
