虹洋地產項目營銷策劃推廣方案

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1、燁隆中國虹洋地產項目營銷策劃推廣方案前言本公司自9月末以來，著重研究沈陽的別墅市場，針對渾南別墅市場的形勢和地塊自身的情況，對虹洋地產項目產品規(guī)劃和營銷推廣提供一些建設性的意見。燁隆中國第一部分沈陽別墅市場分析在本部分，我們將主要討論沈陽的經(jīng)濟狀況和沈陽別墅版塊狀況和渾南的別墅市場競爭態(tài)勢分析。一、沈陽市自然社會經(jīng)濟情況沈陽市（曾名盛京、奉天等）土地總面積12980平方公里，地處北溫帶，屬于受季風影響的濕潤和半溫潤暖溫帶大陸性氣候，沈陽轄九區(qū)一市三縣，其中中心區(qū)面積163.3公里。1999年沈陽

2、市總戶數(shù)為212.6萬戶，總人口為677.1萬人，其中中心區(qū)（市內五區(qū)和郊區(qū)九個街道）戶數(shù)為112.6萬戶，占全市總戶數(shù)的53.0%，人口為350.4萬人，占全市人口的51.8%。2001年沈陽市實現(xiàn)國內生產總值1238.0億元，其中第一產業(yè)76.6億元；第二產業(yè)542.0億元；第三產業(yè)619.4億元。全市公路總長度5252公里，其中高速公路239.2公里。2001年末沈陽市累積注冊三資企業(yè)3820家，其中投產（開業(yè)）1305家。2001年沈陽市加強綠化建設，全市累積建成綠地面積4729.4萬平

3、方米。2001年沈陽市共有21所普通高等學校，共招收本、?？疲ǜ呗殻W生5.6萬人，在校學生達16.8萬人。2001年高等院校本、專科畢業(yè)生2.6萬人。全年普通高等院校和科研機構共招收研究生4028人，在校研究生9660人，畢業(yè)研究生1442人。燁隆中國2001年末全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員120.4萬人，比上年末下降4.6%。在崗職工人數(shù)115.4萬人，下降5.4%。到2001年末全市離崗職工為46.9萬人。根據(jù)勞動部門統(tǒng)計，年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員13.3萬人，登記失業(yè)率為4.7%。2001年，全市職

4、工平均工資為8172元。2001年城市居民人均可支配性收入為6386元。城市居民人均消費性支出為5515元。全市城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款為15350元。按照沈陽市委市政府的“開發(fā)渾南，建設新沈陽，把渾南建設成為沈陽的浦東”的戰(zhàn)略部署，2001年渾南新區(qū)的開發(fā)和建設全面啟動。新區(qū)基礎設施建設步伐明顯加快。一、沈陽市住宅市場發(fā)展狀況2000年住宅建設完成投資60.3億元，比1999年增長18.9；竣工住宅面積422.9萬平方米，增長6.3%。城鎮(zhèn)人均居住面積由上年的8.12平方米增加至8.37平方米；農

5、民人均居住面積達21.8平方米，比上年增加1平方米。2001年住宅建設投資72.1億元，比上年增長19.6%；竣工住宅面積444.2萬平方米，增長5.0%。城鎮(zhèn)人均居住面積由上年的8.37平方米增至8.79平方米；農民人均居住面積達22.8平方米，比上年增加1平方米。二、沈陽別墅市場發(fā)展狀況及版塊特征分析（一）沈陽別墅市場的發(fā)展歷程沈陽的別墅市場始于1992年的河畔花園，當年的供應量僅有20棟左右。但是“河畔花園”在沈陽房地產市場上所起的作用是無法估量的，在許多沈陽人眼中，10年前的“河畔花園‘

6、在如今仍然是最好的選擇。在1996年沈陽的別墅市場供應量達到一個頂峰，年供應量在250套以上，相比1992年增長了10燁隆中國倍。主要項目有靜園、天辰景翠、靚馬新村、靚馬云珠、巴黎世家、鳳凰花園等。1997年、1998年，沈陽的別墅市場經(jīng)歷了一系列的調整和消化。在1999年，別墅又迎來一個新的高潮，市場供應量又達到200套左右。近期沈陽別墅市場單體別墅供應量為500套左右（指的是在售部分）圖例表示5004003002001002019921996199819992001（沈陽別墅市場發(fā)展歷程定量

7、分析）（二）沈陽別墅市場的版塊特征分析沈陽的別墅市場歷經(jīng)10年的發(fā)展的時間，逐漸形成中部、東部、南部、西部、北部五個版塊，其中主要以南部和北部為主要代表。1、中部版塊中部版塊主要以早期的河畔花園和近期推出的新世界別墅——翠堤豪園為主要代表。河畔花園作為沈陽最早推出的別墅項目，雖然只有20燁隆中國多套，但是河畔花園在促進沈陽房地產發(fā)展和沈陽五里河區(qū)域的發(fā)展所起到的作用是非常巨大的。新近上市的新世界花園別墅——翠堤豪園成為中部版塊的典型代表。翠堤豪園產品線（平方米）總套數(shù)單價（元/平方米）518.1

8、2311500368.621410500329.69810500237.36（聯(lián)排）88500236.40（聯(lián)排）268000從長遠發(fā)展角度來看，由于市中心版塊土地比較昂貴，在翠堤豪園別墅項目以后，如果再出現(xiàn)其它別墅項目的可能性不大。1、東部版塊東部版塊目前的主要代表項目是天柱山莊和維也納音樂別墅。東部版塊由于緊鄰植物園和棋盤山風景區(qū)，從區(qū)位環(huán)境方面來講，是沈陽最適合建造別墅的區(qū)域。但是由于90年代，政府改造開發(fā)棋盤山風景區(qū)沒有實現(xiàn)預期利好的局面，政府工作中心轉移到其它區(qū)域，以及東部版塊的基礎配