上海市新橋老鎮(zhèn)海派青年城項目定價報告

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1、。新橋老鎮(zhèn)海派青年城項目定價報告。一、新橋板塊概述地理位置-------新橋鎮(zhèn)，地處上海市西南郊，位于松江區(qū)東北部，東與閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)相通，西與洞涇鎮(zhèn)、松江工業(yè)區(qū)毗連，南與車墩鎮(zhèn)接壤，北與九亭鎮(zhèn)為鄰，總面積35.5平方公里。交通出行-------距離虹橋機場約18公里，徐家匯21公里，離軌道交通一號線莘莊站約9公里，軌道交通五號線顓橋站8公里。另外，滬杭高速公路的第一個進(jìn)出口設(shè)在新橋鎮(zhèn)境內(nèi)。居住環(huán)境-------新橋鎮(zhèn)房產(chǎn)區(qū)，即新閔綜合園區(qū)，規(guī)劃面積12平方公里，已引進(jìn)房產(chǎn)商20家，開發(fā)面積8000多畝，建成花園別墅和公寓房8018幢共163.505萬平方米，已經(jīng)成為上海最

2、大的經(jīng)濟(jì)別墅群。。二、整體板塊認(rèn)知保利十二橡樹獨棟25000元/㎡貝尚灣高層12500元/㎡上海紫園獨棟51000元/㎡萬科白馬花園多層13000元/㎡三湘四季花城高層9000元/㎡目前松江區(qū)域內(nèi)主要板塊有:佘山板塊,泗涇洞涇板塊,九亭板塊,松江新城板塊,新橋板塊.幾大板塊中，佘山板塊和泗涇洞涇板塊都以中高檔。別墅產(chǎn)品為主，板塊個案均價跳脫整個松江區(qū)域均價范圍。而剩下的三個板塊中，新橋板塊主要以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，九亭和松江新城板塊主要以公寓類住宅為主，板塊內(nèi)的產(chǎn)品參差不齊。三、同區(qū)域競爭板塊對比軌道交通盲點新橋我們來和松江另2個板塊進(jìn)行對比，我們就以公寓類產(chǎn)品在新橋、九亭、

3、松江新城板塊的利機點來討論。松江新城首得益于上海一城九鎮(zhèn)的開發(fā)，是松江整個規(guī)劃最完整，規(guī)模最大的板塊，并且軌道交通9號線終點站就設(shè)在松江新城核心區(qū)內(nèi)，雖然地理位置更遠(yuǎn)離市區(qū)，但擁有大量的常駐人口，外來人口，并且大手筆的規(guī)劃和新政中心、大學(xué)城的號召力吸引了不少市區(qū)客。九亭板塊最初也是得益于軌道交通9號線的規(guī)劃，再加上離市區(qū)一路之隔，交通的便捷性和自身整體的規(guī)劃更是使得九亭的絕大多數(shù)客戶都來自于市區(qū)，并且目前已經(jīng)是上海最熱門的樓市區(qū)域之一。新橋板塊作為莘閔別墅區(qū)的延伸，大力發(fā)展別墅項目，在松江各個板塊中屬于較為低調(diào)，而交通往往依賴于客戶自身的自備車，初期軌道交通盲點的弱勢并沒

4、有很明顯的體現(xiàn)出來，而隨著目前新橋板塊內(nèi)部分公寓類住宅的開發(fā)，交通不便捷的問題凸顯出來，所以新橋板塊和松江新城、九亭兩個板塊還是具有很大的差異性。。九亭板塊樓市圖松江新城板塊樓市圖。四、板塊內(nèi)部競爭市場熱點新鎮(zhèn)街盲點九新公路鎮(zhèn)東路新中街中心街新北街新南街。同樣屬于新橋板塊，新橋老鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)和新橋別墅區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的力度可謂是天壤之別，新橋別墅區(qū)在售的個案為10余個，而新橋老鎮(zhèn)上目前正在銷售的個案只有2個，雖然兩個地方距離不是非常遠(yuǎn)，但是無論從產(chǎn)品、價格、客源客層都有較大不同。五、競爭市場分析本案新樂名苑榮盛陽光苑在售樓盤情況一覽表樓盤名稱榮盛陽光苑新樂名苑開盤日期200

5、8.1.262008.2.9開發(fā)商萬宇集團(tuán)上海允申置業(yè)有限公司總建筑面積8萬6.9萬容積率2.962.1綠化率45%30%產(chǎn)品類型17層高層17層高層價格（元/㎡）6200－7100均價66005200-6700均價6100。房型（㎡）1R：62－642R：86－933R：1051R：50－602R：70－1003R：120－130去化情況本次開盤250套住宅，成交87套，去化率34.8％。本次推出住宅270套，成交140套，去化率52％。如上表所示，項目周邊競爭市場內(nèi)：l未有眾多知名品牌開發(fā)商進(jìn)駐。板塊內(nèi)只有萬宇集團(tuán)、上海允申置業(yè)有限公司等不知名開發(fā)商。以中小型規(guī)模樓盤

6、居多，未有20-30萬㎡的大型社區(qū)出現(xiàn)。產(chǎn)品類型單一，目前在售的兩個個案均以17層高層的產(chǎn)品出現(xiàn)，產(chǎn)品面積都遵循樂7090政策，小戶型居多。l價格處于松江區(qū)域乃至新橋板塊盆地狀態(tài)，但由于區(qū)位較偏，而且交通處于盲點，所以和其他板塊相比并不具有十分明顯的競爭優(yōu)勢目前在售公寓房均價在6100-6600元/㎡，主力總價在37－60萬/套，符合市場價格定位。其中兩個緊鄰的在售公寓房的價格有所差距，主要是地理位置和產(chǎn)品力不同所造成。以經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品為主導(dǎo)。板塊市場主流產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)型為主，公寓產(chǎn)品以一房和兩房為主力供應(yīng)。l目前公寓房市場銷售情況良好，2個個案都在今年1月底2月初開盤，在市場觀

7、望的情況下和傳統(tǒng)銷售淡季的影響下，目前在售的兩個個案表現(xiàn)出35％和50％的去化速度。以周邊地區(qū)居民購買為主，外區(qū)客戶比例極少。目前新橋鎮(zhèn)本地人口2.4萬人，外來常駐人口12萬人，外來常駐人口是目前主力的客源客層，由此可見該區(qū)域客源較為單一。l樓盤接待處沒有體現(xiàn)出專業(yè)的銷售水平，在售個案都沒有設(shè)置外接待處，導(dǎo)致不能擴(kuò)大周邊鄰近區(qū)域和市區(qū)的影響力。。六、板塊公寓市場情況分析內(nèi)容2004-07-12月2005-01-06月2005-07-12月2006-01-06月2006-07-12月2007-01-06月2007-07-12月2