鄭州盛潤(rùn)商業(yè)國(guó)際廣場(chǎng)競(jìng)標(biāo)終稿

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1、謹(jǐn)呈：河南盛潤(rùn)置業(yè)有限公司盛潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)部分競(jìng)標(biāo)方案2007年8月報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目定位物料準(zhǔn)備費(fèi)用預(yù)算鄭州商業(yè)格局1Part市場(chǎng)分析分別為二七商業(yè)中心、碧沙商業(yè)中心和龍湖商業(yè)中心；按照規(guī)劃，將在鄭州市區(qū)建設(shè)41個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，以服務(wù)本區(qū)域居民消費(fèi)為主，兼有一定的集聚輻射功能。服務(wù)范圍3~5平方公里，服務(wù)人口10~15萬(wàn)人；以社區(qū)內(nèi)居民為服務(wù)對(duì)象，以便民利民為宗旨，以?xún)?yōu)化居住環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。鄭州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃商圈更多承載著鄭州西區(qū)居民日常生活集散地的功能鄭州市政府規(guī)劃的三大市級(jí)商圈鄭州市商業(yè)分析二七商

2、圈碧沙崗商圈龍湖商圈目前代表鄭州城市形象的標(biāo)志性商圈代表新鄭州未來(lái)國(guó)際化商業(yè)都市的繁華，但目前暫未成熟本案其他增長(zhǎng)性商圈曼哈頓商圈：金水路未來(lái)路交叉口以曼哈頓大型綜合體項(xiàng)目為核心科技市場(chǎng)商圈：東風(fēng)路文化路交叉口以豫華中心大型綜合體項(xiàng)目為核心國(guó)貿(mào)商圈：農(nóng)業(yè)路花園路交叉口以鄭州國(guó)貿(mào)中心/丹尼斯全15層百貨項(xiàng)目為核心大學(xué)路商圈大學(xué)路與中原路交叉以華城國(guó)際為核心項(xiàng)目鄭汴路商圈：以中博專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和東建材為核心的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中心商圈花園商圈：以花園商廈/中環(huán)百貨/紫荊山為核心城市其他增長(zhǎng)性商圈鄭州商業(yè)區(qū)域發(fā)展不均衡，局部過(guò)于集中導(dǎo)致發(fā)展不受限；鄭州整體處于成長(zhǎng)過(guò)渡期，正在經(jīng)歷新一輪洗牌；國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的

3、商業(yè)運(yùn)作模式還未引入，商業(yè)正處于升級(jí)換代時(shí)期；政府對(duì)商業(yè)引導(dǎo)力度不夠，商業(yè)規(guī)劃網(wǎng)點(diǎn)不夠合理；城市商業(yè)業(yè)態(tài)單一，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)惡劣，缺乏大型一站式購(gòu)物中心；二七商圈密集，扎堆嚴(yán)重。鄭州商業(yè)小結(jié)項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)/餐飲/酒店分布曼哈頓歐凱龍（永樂(lè)電器）正道花園商廈易初蓮花紫金山百貨東建材中博汽車(chē)廣場(chǎng)集美家私本項(xiàng)目德億歌劇院索菲特國(guó)際飯店韻池吧索菲特國(guó)際飯店空間三酒吧熱舞會(huì)所英皇會(huì)所燕芙康樂(lè)園本項(xiàng)目金碧輝煌夜總會(huì)半島國(guó)際俱樂(lè)部臉譜會(huì)所良子足療民航大酒店中洲皇冠索菲特興亞建國(guó)酒店德億大酒店越秀酒樓威威娛樂(lè)廣場(chǎng)曼哈頓歐凱龍（永樂(lè)電器）東建材中博汽車(chē)廣場(chǎng)集美家私項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)/餐飲/酒店總結(jié)1.單店格局,

4、還沒(méi)有形成完整的商業(yè)圈2.沒(méi)有提供一站式服務(wù)商業(yè)3.購(gòu)物環(huán)境達(dá)不到要求4.商業(yè)的軟硬件達(dá)不到要求5.在項(xiàng)目西邊曼哈頓商業(yè)中心正在形成，但沃爾瑪暫時(shí)未能簽約，給項(xiàng)目蒙上一重陰影6.名門(mén)盛世/名門(mén)世家/廣匯PAMA等都有裙樓商業(yè)推出，片區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈7.金水路集中了鄭州五星級(jí)、四星級(jí)酒店，代表了鄭州高端酒店集中片區(qū)8.片區(qū)集中了高端商務(wù)餐飲和休閑娛樂(lè)項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)啟示錄1.由于金水路政商大道的強(qiáng)大聚合作用，片區(qū)集中了鄭州高端餐飲/休閑/娛樂(lè)/酒店，帶有明顯特征的區(qū)域級(jí)商業(yè)中心形成勢(shì)在必然。2.但因?yàn)樯鲜鰳I(yè)態(tài)多是建設(shè)在老物業(yè)，難于重新整改，導(dǎo)致缺乏集中、一站式高端商務(wù)生活配套綜合體。3.曼

5、哈頓超大型綜合體項(xiàng)目的存在，囊括了中高端所有業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)出路在于尋求合適的差異化，不能與曼哈頓項(xiàng)目正面交鋒。4.隨著鄭開(kāi)大道的開(kāi)通，包括機(jī)場(chǎng)快速路、107環(huán)路等城市主干快速路的連通，金水路作為城市形象主干道紡發(fā)新的光彩，這對(duì)于本項(xiàng)目是有利因素。5.片區(qū)原有較多高檔社區(qū)：建業(yè)社區(qū)/英協(xié)花園/銀基王朝等，而建設(shè)中的廣匯PAMA等其他社區(qū)皆為高檔社區(qū)，這將加強(qiáng)項(xiàng)目片區(qū)高檔定位的支持力度。項(xiàng)目商業(yè)突破口在哪里？1.城市東西交匯處、城市形象大道、100米超高城市建筑、過(guò)人的硬軟件配套、寫(xiě)字樓商業(yè)綜合體、充足停車(chē)位等等，我們的商業(yè)具備一站式高端商務(wù)生活綜合體的基礎(chǔ)條件。2.強(qiáng)調(diào)集中、

6、一站式、高端、寫(xiě)字樓和商業(yè)的相互相補(bǔ)，是我們突破的方向。3.因位置、交通、停車(chē)位的明顯優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目商業(yè)覆蓋面較大，所以，將停車(chē)位的優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮出來(lái)，將能夠凸現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。4.品牌商家的強(qiáng)大號(hào)召力是項(xiàng)目能否體現(xiàn)一站式高端商務(wù)生活的基礎(chǔ)。5.銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)并重。6.高端業(yè)態(tài)規(guī)劃是考慮到項(xiàng)目本身的商務(wù)交往和外圍的需求，但同時(shí)也需要部分中端檔次的業(yè)態(tài)組合，針對(duì)寫(xiě)字樓本身和周邊普通白領(lǐng)的需要，特別是餐飲。報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目定位物料準(zhǔn)備費(fèi)用預(yù)算鄭州商業(yè)格局◆項(xiàng)目的位置項(xiàng)目位于金水路與中州大道交匯處占地39.8畝,該項(xiàng)目無(wú)論是建筑規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)還是建筑外觀、配套檔次，都堪稱(chēng)鄭州市標(biāo)志性建筑。燕

7、莊項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰項(xiàng)目概況商業(yè)區(qū)域分布及面積指標(biāo)總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積26561㎡總建筑面積13.6萬(wàn)㎡容積率5.121商業(yè)總面積3.6萬(wàn)㎡寫(xiě)字樓總面積6.5萬(wàn)㎡項(xiàng)目商業(yè)指標(biāo)金水路，依金水河從西至東貫穿了整個(gè)鄭州，因其繁華的面貌，便利的交通，政治、商業(yè)機(jī)構(gòu)的聚集，以及優(yōu)雅的城市氛圍被譽(yù)為“鄭州的長(zhǎng)安街”。暢通鄭州交通更是金水路所肩負(fù)的重要職責(zé)，自西向東，其聯(lián)結(jié)了南陽(yáng)路、文化路、花園路、城東路、東明路、未來(lái)路、107國(guó)道等鄭州的重要交通干道，將鄭州的交通緊緊凝結(jié)成為一個(gè)系統(tǒng)順