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1、神農(nóng)養(yǎng)生城商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣策略2神農(nóng)養(yǎng)生城商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場營銷環(huán)境分析2．1公司簡介中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司十多年來以創(chuàng)新的復(fù)合理念開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，把運(yùn)動(dòng)及養(yǎng)生的健康生活概念帶入居住小區(qū)。其后，集團(tuán)引入美國投資基金國泰財(cái)富成為主要股東之一，并于二零零七年十月九日在香港聯(lián)合交易所有限公司(『聯(lián)交所j)主板上市。集團(tuán)持有的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布于廣東、沈陽、江蘇、重慶、廣西及江西等，為業(yè)主創(chuàng)造了優(yōu)越及舒適的居住條件。集團(tuán)以珠三角、長三角、環(huán)渤海、北部灣和中西部等內(nèi)地五大經(jīng)濟(jì)圈為核心，實(shí)施區(qū)域聚焦，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的戰(zhàn)略布局。集團(tuán)秉持先進(jìn)的健康人居理念，專注于住宅和商業(yè)房
2、地產(chǎn)的雙線開發(fā)，通過精心規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料工藝選型、施工建造，為客戶提供舒適、健康、養(yǎng)生、環(huán)保的高質(zhì)量人居環(huán)境和商、住產(chǎn)品，引領(lǐng)城市健康生活。2．2項(xiàng)目概況神農(nóng)養(yǎng)生城項(xiàng)目位置分布如下圖2．1所示：億，擬建設(shè)47棟低層住宅(3F)、13棟高層住宅(32F)、1棟文化活動(dòng)站社區(qū)服務(wù)用房(2F)、1棟公廁垃圾房(2F)、3棟商業(yè)樓、物業(yè)管理用房以及地面停車場、地下車庫、綠化、道路及各類健身等休閑娛樂設(shè)施，并首次將世界級養(yǎng)生理念引入國內(nèi)三線城市，設(shè)有國內(nèi)頂級養(yǎng)生會館，是株洲首個(gè)集稀缺自然、顯赫文脈、城市中心與養(yǎng)生理念于一體的中國頂級養(yǎng)生城。項(xiàng)目于2012年12月工程動(dòng)土興建，2
3、016年12月底工程全部竣工，交付使用，建設(shè)工期約4年。2．3宏觀環(huán)境分析2．3．1自然環(huán)境分析株洲是一座歷史古城，古時(shí)候稱為建寧，是炎黃文化的重要發(fā)祥地。它位于湖南省東部偏北，湘江下游，是中南地區(qū)最重要的交通樞紐城市之一。它東界江西省萍鄉(xiāng)市、蓮花縣、永新縣、及井岡山市，南接衡陽和郴州2市，西與湘潭市相接，北部毗鄰長沙市。株洲市域總面積為11262時(shí)千米，其中市區(qū)的總面積為836．4m2千米。2011年末，株洲市區(qū)建成區(qū)面積達(dá)到120．42砰千米，位居全省第2位。株洲也是一座自然風(fēng)光名城?！疤煜碌谝欢础甂源洞古木參天，與江西革命圣地井岡山風(fēng)景區(qū)連成一體，是旅游觀光
4、、療養(yǎng)避暑的佳境。攸縣的酒埠江風(fēng)景區(qū)，風(fēng)景秀麗，景色宜人。茶陵云陽山更被譽(yù)為湘東名山。湘江也宛如一條玉帶，流經(jīng)市區(qū)，被稱“東方萊茵河”，2010年開放的株洲湘江風(fēng)光帶景色十分優(yōu)美，沙灘、石頭林、露天劇場、木制酒吧房等精致點(diǎn)綴于玉帶之上，使株洲的母親河更顯魅力。2009年動(dòng)工造價(jià)過百億的“神農(nóng)城”也致力打造全球華人炎帝文化景觀中心，其建設(shè)進(jìn)展十分順利。2010年神農(nóng)城廣場面世，2011年神農(nóng)湖秀美開放，其它區(qū)域也將于2012年基本建成。悠久的歷史，深厚的文化底蘊(yùn)，優(yōu)美的自然風(fēng)光，卓越的地理交通位置都使株洲具備了得天獨(dú)厚的天然地理優(yōu)勢，并且隨著株洲近幾年著力打造“以現(xiàn)代
5、工業(yè)文明為特征的生態(tài)宜居城市”，城市面貌煥然一新，城市品味明顯提升，吸引了海內(nèi)外30多個(gè)國家和地區(qū)的客商前來投資置業(yè)，這為神農(nóng)養(yǎng)生城項(xiàng)目的招商和推廣提供了廣闊的客戶市場。2．3．2人口統(tǒng)計(jì)環(huán)境分析(1)全市人口現(xiàn)狀分析城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口的分布、人口流動(dòng)等自然屬性直接影響著商業(yè)房地產(chǎn)市場的消費(fèi)潛力和投資潛力。2011年，株洲市全市常住人口約為388．08萬人，其中市區(qū)常住人口約117．32萬。與第五次全國人口普查2000年11月1日零時(shí)的358．18人相比，十年共增加了29．9萬人，增長8．34％。年平均增長率為0．78％。株洲市人口不斷的增加，擴(kuò)大了人們的消費(fèi)和投資
6、需求，促進(jìn)了該項(xiàng)目房地產(chǎn)的消化和當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的發(fā)展，為項(xiàng)目的開發(fā)后的銷售和招商運(yùn)營打下了堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)。株洲市為湖南省除省會外第一個(gè)設(shè)立的省轄市，至2011年已建市60周年。株洲市現(xiàn)轄5個(gè)區(qū)(其中包括4個(gè)市轄區(qū)及1個(gè)兩型社會示范區(qū))、4個(gè)縣，并代管1個(gè)縣級市，而且管轄株洲國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，市人民政府駐天元區(qū)天臺路。全市共有24個(gè)街道、66個(gè)鎮(zhèn)、46個(gè)鄉(xiāng)、1個(gè)民族鄉(xiāng)。目前，株洲現(xiàn)轄的市區(qū)中，人口數(shù)量相對較多的市區(qū)為荷塘區(qū)和石峰區(qū)，區(qū)內(nèi)總?cè)藬?shù)分別達(dá)到了30萬和28萬，而人口密度最大的區(qū)為蘆淞區(qū)，密度達(dá)到3698人／每萬時(shí)公里，作為湖南省兩個(gè)國家級高新區(qū)之一的株洲天元高新技
7、術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，目前人口數(shù)量相對較少，密度低于其他老區(qū)，但是隨著以炎帝廣場和天臺公園為核心，以神農(nóng)文化為主題的神農(nóng)城項(xiàng)目的建成和開放，將吸引大量的人流，此項(xiàng)目將成為中南地區(qū)游客旅游首選目的地，成為長株潭地區(qū)的一個(gè)優(yōu)秀的休閑購物項(xiàng)目，是市民休閑、購物、健身、娛樂的首選區(qū)域，潛藏著具有巨商業(yè)價(jià)值和投資潛力，神農(nóng)養(yǎng)生城項(xiàng)目毗鄰神農(nóng)城，因此也具備了得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，為該項(xiàng)目的成功開發(fā)和后期的商業(yè)運(yùn)營奠定了基礎(chǔ)。(2)全市人口受教育程度現(xiàn)狀及趨勢分析人均受教育程度逐年有所提高。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2010年，全市6歲及6歲以上的常住人口為359萬人，具有初中及以上文化程度的人口
