物業(yè)管理?xiàng)l例解讀講義

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1、物業(yè)管理?xiàng)l例解讀講義《物業(yè)管理?xiàng)l例解讀》的培訓(xùn)主要從兩個(gè)方面展開：1、物業(yè)管理的概述；2、從案例分析中學(xué)習(xí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)內(nèi)容。一、物業(yè)管理概述1、從物業(yè)管理的角度來(lái)講，所謂物業(yè)就是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。2、所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。3、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括：1）物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；2）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；3）物業(yè)共用部

2、位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；4）公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；5）車輛停放管理；6）公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；7）裝飾裝修管理服務(wù)；8）物業(yè)檔案資料管理。4、物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)：市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)方式：包干制（物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主提供服務(wù)，盈余或虧損由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)）和酬金制（物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)全部按照合同的約定支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后結(jié)余部分轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用；物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后不足部分，由全體業(yè)主承擔(dān)）。包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括：1）管理服務(wù)

3、人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用；2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6）辦公費(fèi)用；7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9）法定稅費(fèi)；10）物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)；11）相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的其他費(fèi)用。5、提到物業(yè)服務(wù)費(fèi)，可能大家都有聽過(guò)業(yè)主說(shuō)過(guò)這樣的話：你們這些物業(yè)公司的人員都是靠我們交的物業(yè)費(fèi)養(yǎng)著的。難道業(yè)主就是小區(qū)的主人，物業(yè)公司就是業(yè)主的仆人嗎？當(dāng)然不是，①在法律上，我們雙方是平等的民事主體關(guān)

4、系，雙方在平等自愿的原則下，通過(guò)雙方選擇簽訂合同明確各自權(quán)利和義務(wù)；②在經(jīng)濟(jì)上，雙方是聘用與被聘用、服務(wù)與被服務(wù)、委托與被委托的關(guān)系，物業(yè)管理公平的服務(wù)是企業(yè)行為，是有償?shù)模瑯I(yè)主要為享受服務(wù)支付一定的費(fèi)用，這是一種服務(wù)與被服務(wù)的平等關(guān)系。6、我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，主要提到的是逐步完善的相關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)：2003年6月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《物業(yè)管理?xiàng)l例》并于2003年9月1日起施行；2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)，2007年3月16日中華人民共和國(guó)主席令第62號(hào)公布，自2007年10月1日起施行；2007年8月26日，公布國(guó)

5、務(wù)院關(guān)于修改《物來(lái)管理?xiàng)l例》的決定，本決定自2007年10月1日起施行；隨后，相繼出臺(tái)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等。二、從案例分析中學(xué)習(xí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》內(nèi)容在對(duì)案例進(jìn)行分析前需提到也許前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)有可能是開發(fā)商的子公司，但子公司是獨(dú)立法人，依法獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。在選聘時(shí)也應(yīng)經(jīng)過(guò)招投標(biāo)方式進(jìn)行。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條規(guī)定：國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較

6、小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。案例（一）：依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定對(duì)案例分析如下：1、在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；2、房地產(chǎn)預(yù)售合同中包含物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約不屬于霸王條款，建設(shè)單位在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示并說(shuō)明物業(yè)服務(wù)合同

7、及臨時(shí)管理規(guī)約，物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守物業(yè)服務(wù)合同及臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。如果條款中有損害業(yè)主利益、違反法律規(guī)定的，業(yè)主可以向人民法院起訴，請(qǐng)求予以撤銷。3、開發(fā)商依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有約束力，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。首先《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第28條規(guī)定：商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。也就是說(shuō)，在商品房銷售時(shí)，物業(yè)管理方面是合同的必備內(nèi)容之一。這是因?yàn)椋?/p>

8、在房屋建成后，由于購(gòu)房的業(yè)主入住率沒(méi)有達(dá)到法寶的成立業(yè)主委員會(huì)的條件，為了維護(hù)小區(qū)的整體利益，實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)公共