新《物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀

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1、新《物業(yè)管理?xiàng)l例》解讀規(guī)范管理強(qiáng)化業(yè)主權(quán)益　　對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，買房子是件人生大事，選擇一個(gè)好的物業(yè)公司也非常重要，物業(yè)公司的服務(wù)水平將直接影響業(yè)主的生活。但是，業(yè)主和物業(yè)公司這合同的雙方，卻常常成了矛盾的對(duì)立面。業(yè)主們稱，自己的房子往往自己做不了主。從今年10月1日起，新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施，將進(jìn)一步提高業(yè)主的地位、擴(kuò)大業(yè)主的自主選擇權(quán)、充分體現(xiàn)物權(quán)的價(jià)值，為業(yè)主的權(quán)利**?！　I(yè)主：當(dāng)家就要能做主老杜4年前買了一套商品房，入住不到1年就發(fā)現(xiàn)負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理的公司服務(wù)質(zhì)量不高，沒(méi)有起到維護(hù)小區(qū)安定生活的作用。4年來(lái)，小區(qū)業(yè)主們一直想換個(gè)物

2、業(yè)公司，但是由于當(dāng)時(shí)選聘和解聘物業(yè)公司，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)2/3以上的業(yè)主投票通過(guò)。像他們這樣規(guī)模較大的小區(qū)，居民多，工作時(shí)間不統(tǒng)一，很難召集，要達(dá)到2/3的投票率非常困難。老杜家的問(wèn)題也就久拖不決?！　⌒隆段飿I(yè)管理?xiàng)l例》做了修改。按照新規(guī)定，今后，小區(qū)換“管家”，只需半數(shù)以上業(yè)主贊成，且這部分業(yè)主購(gòu)買的房屋面積超過(guò)小區(qū)建筑物總面積的一半就可以了。同時(shí)，除更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、制定和修改小區(qū)管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員等其他重大事項(xiàng)，也同樣適用這種“雙過(guò)半”的決定規(guī)則。　　新《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“業(yè)主可

3、以共同決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”，保障了業(yè)主可以在土地使用權(quán)70年的基礎(chǔ)上改建小區(qū)內(nèi)的建筑物。同時(shí)，業(yè)主還有權(quán)請(qǐng)求法院撤銷業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的侵害業(yè)主合法權(quán)益的決定。例如，有的業(yè)主委員會(huì)決定在小區(qū)增加一個(gè)垃圾筒，可是垃圾筒旁邊的一樓住戶表示反對(duì)，如果該住戶確實(shí)合法利益受到侵害，他可以請(qǐng)求法院撤銷業(yè)主委員會(huì)的決定。居民楊峰說(shuō)，這次真正有了“當(dāng)家做主”的感覺(jué)?！　≌簩I(yè)主的權(quán)利落到實(shí)處　　蘭州市城關(guān)區(qū)的梁先生和物業(yè)公司的糾紛已經(jīng)曠日持久。他說(shuō)，當(dāng)年買房子，交鑰匙的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商將鑰匙與物業(yè)管理合同**在一起，簽訂了物業(yè)管理合同，才能拿到

4、鑰匙。此后，發(fā)現(xiàn)這是一個(gè)草臺(tái)班子，根本不是物業(yè)公司，而是開(kāi)發(fā)商隨便湊合的**。他認(rèn)為，本應(yīng)該由業(yè)主選舉的物業(yè)公司，卻成了開(kāi)發(fā)商指定，這從客觀上剝奪了業(yè)主的自主權(quán)。　　很多業(yè)主也表示，自己很想行使業(yè)主的權(quán)利，重新選擇滿意的物業(yè)公司，但業(yè)主大會(huì)很難召集，也沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)來(lái)具體操作。　　蘭州市物業(yè)協(xié)會(huì)的宋福軍表示，現(xiàn)在蘭州市成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)并不多，甚至有些業(yè)主委員會(huì)還是由物業(yè)公司組織選舉產(chǎn)生，業(yè)主大會(huì)也是由物業(yè)公司召集的，這其實(shí)是一種本末倒置的現(xiàn)象。而一些管理差一點(diǎn)的小區(qū)，根本沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)。如果要讓物業(yè)公司真正進(jìn)入市場(chǎng)，讓業(yè)主發(fā)揮自己的選擇權(quán)，成立獨(dú)

5、立自主的業(yè)主委員會(huì)是大勢(shì)所趨?！　≡谛隆段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中，對(duì)此有明確規(guī)定。國(guó)家新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》增加了“將物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府增加為成立業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo)部門?！边@樣加強(qiáng)了政府的指導(dǎo)作用，便于理順業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)系?！　∥飿I(yè)：從管理到服務(wù)今年3月，城關(guān)區(qū)的老張就剛剛打完和物業(yè)公司的官司。讓老張郁悶的是，不僅沒(méi)有辭掉物業(yè)公司，自己還得補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)。老張說(shuō)自己感覺(jué)很不爽，“不是我舍不得錢，而是我覺(jué)得這家物業(yè)公司只收錢不干活，態(tài)度還非常蠻橫，我不想給他們交錢。”　　小偷出沒(méi)、電梯不能正常運(yùn)行、公共設(shè)施損壞后無(wú)人修理，公司人員素質(zhì)差，身體暴

6、力時(shí)有發(fā)生。老張氣憤地說(shuō)：“動(dòng)不動(dòng)就以沒(méi)交費(fèi)為由斷水停電，我搞不懂物業(yè)公司到底是搞服務(wù)的，還是來(lái)**們當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)的?！焙芏鄻I(yè)主對(duì)物業(yè)公司的管理不滿，便以拒交物業(yè)費(fèi)進(jìn)行“反抗”，基層法院的物業(yè)糾紛案件每年遞增?！　?duì)此，新《物業(yè)管理?xiàng)l例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。蘭州大學(xué)法學(xué)院教授劉光華認(rèn)為，這不僅僅是字面的修改，身份的置換是理念的轉(zhuǎn)變，物業(yè)公司由“管理”改為“服務(wù)”，是對(duì)物業(yè)和業(yè)主關(guān)系更加合理而明確的**?！　⒐馊A說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)主要是近10年間興盛起來(lái)的，相關(guān)立法未盡完善，物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系并不融洽。很多物業(yè)公司由開(kāi)發(fā)商指定，并非業(yè)主自

7、行選擇。關(guān)于服務(wù)項(xiàng)目的約定、各自權(quán)利義務(wù)的劃分并沒(méi)有經(jīng)過(guò)談判的過(guò)程，為雙方的關(guān)系留下了很多隱患。當(dāng)業(yè)主和物業(yè)發(fā)生矛盾時(shí)，在組織和信息上都占有優(yōu)勢(shì)的物業(yè)公司，以行使管理權(quán)為名，使業(yè)主們吃盡苦頭。物業(yè)公司“更名”，會(huì)使他們更加明確自己的角色**，也會(huì)使業(yè)主們?cè)诮窈?*時(shí)把腰桿兒挺得更直?！　◆浯湮飿I(yè)公司總經(jīng)理李建武，從事了**物業(yè)服務(wù)。他認(rèn)為改“管理”為“服務(wù)”是一種理念上的導(dǎo)向，物業(yè)公司的“管理”和“服務(wù)”應(yīng)該互為表里。物業(yè)公司不可能完全喪失了“管理”的權(quán)力，但“管理”應(yīng)該以“服務(wù)”為目的，是一種“服務(wù)型的管理”。同時(shí)，作為企業(yè)應(yīng)該把服務(wù)放在第一位，多

8、一些市場(chǎng)化、人性化，少一點(diǎn)帶著行政色彩的強(qiáng)硬手段。